Investissement LMNP avec Domitys : vos avis sur le LMNP packagé ?

Investissement LMNP avec Domitys : vos avis sur le LMNP packagé ?

Sondage

#1 25/07/2015 11h09

1 #2 25/07/2015 11h36

#3 25/07/2015 11h54

#4 25/07/2015 12h02

1 #5 25/07/2015 13h35

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#7 25/07/2015 22h44

#8 26/07/2015 10h38

#9 26/07/2015 11h13

#10 26/07/2015 12h14

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Les investisseurs heureux (Devenir Rentier)

Alex49 a écrit :

Alex49 a écrit :

Alex49 a écrit :

Pascal75 a écrit :

Alex49 · #1

Bonjour,

Avant toute chose, je tiens à me présenter.
Je suis Alexandre, jeune homme de 21 ans, et je souhaite prolonger ma gestion financière actuelle en faisant des investissements sains et rentables, afin de préparer l’avenir.

J’ai un proche qui m’a récemment parlé de l’investissement en senioriales, m’expliquant qu’il s’agit d’un investissement peu risqué, et surtout en parfait adéquation avec mon jeune âge et mes revenus (le versement d’un loyer étant garanti pendant 11 ans, que le logement soit occupé ou non), il semble plus facile de monter un dossier auprès de la banque et que celui-ci soit accepté.

Sur le papier, après contact avec le prestataire Domitys, lecture de quelques brochures et quelques recherches internet, ça me semble pas mal. La défiscalisation est intéressante et permettrait une plus-value à la revente, la rentabilité me semble assez correcte (3,78% pour un T1 , 4,17% pour un T2), le concept de faire un investissement utile pour nos aînés…

Mais quelques doutes subsistent, car tout semble très alléchant… C’est pourquoi j’ai besoin de vos lumières, personnes étant propriétaire Domitys ou étant bien informé à ce sujet.

Mes questions se portent sur la décôte de son bien, il faut avouer que, sur le papier, 176.000€ pour un T2 de 45,58m² RT2012 dans ma ville, c’est au dessus des prix du marché, pour un logement traditionnel j’entends. Il me semble donc que la valeur de notre bien est un élément tributaire du gestionnaire de cette-dite résidence ? Car en cas de mauvaise gestion, alors le bien devient un "simple bien" qui doit se calquer sur les prix du marché traditionnel, et donc grosse décôte…

Je m’intéresse réellement aux charges réelles pour le propriétaire, Domitys annonce que les charges sont en grande majorité payées par le locataire, qu’en est-il réellement ?

Enfin, je m’interroge par rapport aux buts de mon investissement. Mon objectif étant de capitaliser mes fonds dans de la pierre pour, à long terme, faire une plus-value et, avec celle-ci, entamer à nouveau un processsus d’investissement immobilier.

Je vous remercie d’avance de vos éclaircissements,
Alexandre

Mots-clés : investir, lmnp (loueur en meublé non professionnel), senioriales

Pascal75 · #2

Bonjour,

Comme toujours ces produits "gérés" qu’ils soient étudiants, séniors ou autres doivent être régardés avec beaucoup de prudence :

1) Emplacement : les seniors aiment le calme mais pas être isolés.

2) Prix par rapport au marché (souvent surcoté). Il faut savoir que les commercialisateurs de ces biens se gavent avec des commissions sur ventes (incluse dans le prix) jusqu’à 14% du prix TTC.

3) Vérifier la qualité du gestionnaire et son track record ! les faillites ont été nombreuses ces dernieres années et dramatique pour les investisseurs. Attention aux loyers boostés par des fonds de concours du promoteur au début de l’exploitation pour faire apparaître une rentabilité qui ne sera pas possible à tenir sur le long terme.

4) Les possibilités de revente sont assez limitées ! plus d’avantages fiscaux à la fin, un bien spécifique souvent à la main du gestionnaire (bail commercial pas facile à rompre avec lui sauf à payer des indemnités), des travaux de remises en état !

Bref pas forcément une mauvais affaire mais ça n’est pas un investissement immobilier comme un autre et pas toujours un long fleuve tranquille comme on voudrait vous le faire croire !

carpediem · #3

Alex49 a écrit :
La défiscalisation est intéressante et permettrait une plus-value à la revente,

Pensez-vous trouver quelqu’un qui vous rachètera le bien plus cher que vous ne l’avez acquis et ce, sans bénéficier du moindre avantage fiscal à un prix du m2 bien supérieur à celui du marché local avec une rentabilité inférieure à de la location nue (puisque les rentabilités données tiennent compte de l’avantage fiscal) ?

A ce niveau, ce n’est plus un acquéreur qu’il vous faut mais un pigeon….oublier l’idée d’une plus-value.

Carpediem

Pascal75 · #4

Je suis assez d’accord avec carpediem, même si cela n’est pas impossible, il faut mieux parier sur le rendement (en étant réaliste) que sur la PV

Gwen11 · #5

Alex49 a écrit :
J’ai un proche qui m’a récemment parlé de l’investissement en senioriales, m’expliquant qu’il s’agit d’un investissement peu risqué, et surtout en parfait adéquation avec mon jeune âge et mes revenus (le versement d’un loyer étant garanti pendant 11 ans, que le logement soit occupé ou non), il semble plus facile de monter un dossier auprès de la banque et que celui-ci soit accepté.

Il n’est pas plus facile de monter un dossier pour ce genre d’achat que sur un logement ancien si vos garanties ne tiennent pas la route face au banquier.

Votre proche a t-il tenté l’aventure d’un achat de ce type ?

Après quelques recherches sur internet (et pour compléter le point 3 du message de Pascal) vous serez en mesure de lire des témoignages de personnes qui ont vu les conditions de leur bail modifié à l’issue du renouvellement et pas à l’avantage des propriétaires évidemment.

Je viens de tomber sur cet article datant de 2011 (Pourquoi les résidences seniors peinent à décoller en France - L’Express), il explique que ces résidences avaient du mal à capter une clientèle. La situation a t-elle évoluée depuis cette période ?

Ensuite payez-vous assez d’impôts pour qu’une défiscalisation soit rentable aujourd’hui ?
Vous n’avez que 21 ans, dans quelle tranche d’imposition êtes-vous ? (Vous ne l’indiquez pas dans votre présentation).
Comptez-vous acheter près de chez vous (ou de chez votre famille si vous êtes éloigné d’elle) ?
Etes-vous en CDI ? Pensez-vous être mobile pendant votre carrière professionnelle ?

En plus de votre mensualité, vous allez devoir payer les frais d’entretien (probablement peu dans les premières années), les assurances, les impôts fonciers (la défiscalisation est liée aux impôts sur le revenu).
En effectuant un calcul rapide sur une calculatrice en ligne, un crédit sur 20 ans et avec un taux de 2,45% (taux proposé directement par la calculatrice) vous donne une mensualité de 980 euros (assurance comprise). Combien vous propose t-il de loyer (sur le 1er bail) ?

L’idée est de limiter votre taux d’endettement (la règle est de 33% mais elle sera ajustée suite à l’évolution des garanties que vous serez en mesure d’apporter à la banque - CDI, apport, patrimoine immobilier payé, sans crédit) pour renouveler l’opération plus tard (pour du locatif ou pour votre RP si besoin). En achetant "si cher" un T2 votre crédit risque d’être long (20 ans) et votre situation personnelle aura évolué (femme, enfant, mobilité professionnelle). Le loyer est "garanti" pendant 11 ans mais si vous décidez de revendre à cette échéance, vous aurez 32 ans. Il est impossible de dire comment va évoluer le secteur immobilier d’ici là.

Un achat immobilier à 21 ans peut être une réelle opportunité si vous ne vous fermez pas des portes suite à un achat hasardeux. Les chiffres sur le papier sont toujours magiques. Encore que là, 3,78% pour un T1 c’est le limite du raisonnable, en effet, certains contrats d’assurance-vie proposent des taux dans cette fourchette. De plus, en parcourant le forum vous vous apercevrez que des membres réussissent à avoisiner les 10% de rentabilité dans de l’immobilier ancien après des recherches minutieuses.

Sinon je ne comprends pas votre phrase :

Alex49 a écrit :
La défiscalisation est intéressante et permettrait une plus-value à la revente

Vous achetez votre T2 à 176000 euros et la défiscalisation est seulement liée aux impôts sur le revenu. Même si vous déduisez le montant total de la défiscalisation sur le prix d’achat de votre appartement pour vous donner une idée de l’économie réalisée, si vous revendez votre appartement 176000 euros dans 11 ans, il n’y aura pas de plus-value officielle.

Il n’y a pas de bon ou mauvais achat en immobilier mais il faut trouver la bonne opération correspondant à votre profil au moment de l’achat. Si un achat en défiscalisation n’est pas conseillé lorsque vous n’êtes pas imposable, il sera intéressant si vous êtes dans une tranche d’imposition élevé.
Quoiqu’il arrive, en immobilier il est important d’acquérir un bien avec un bon emplacement pour éviter les vacances locatives. Dans le cas de votre offre, l’organisme vous propose un loyer même sans locataire mais Est-ce sera toujours le cas dans 11 ans (si vous décidiez de ne pas vendre tout de suite car le marché n’est pas en faveur des vendeurs) ?
Obtenez des réponses à vos questions pour

Alex49 · #6

Bonsoir,

Merci à tous pour votre contribution.
Au vu de vos réponses, j’en conclue qu’il s’agit d’un investissement qui n’est pas des plus rentables (4% de rendement à peine, bien que ça me semblait correct), qui ne me serait pas forcément adapté (n’étant pas imposable, pas de PV réelle) et qui dépends énormément de facteurs extérieurs (comme tout investissement, certes).
Quoi qu’il en soit, je pense mettre ce projet de côté pour le moment et m’orienter vers des investissements qui seraient plus adaptés à ma recherche.
Effectivement, je suis un novice total quant à tout ça, je débute à peine dans la vie active, et ne suis pas informé énormément.

Encore une fois merci pour vos précieuses réponses qui, au vu de leur exhaustivité, pourront en aiguiller d’autres également.

Alex49

Gwen11 · #7

Vous pouvez rechercher des informations sur les SCPI (c’est grosso modo l’immobilier papier) sur le forum. Après analyse des différentes SCPI sur le marché vous serez en mesure de faire un crédit sur un plus faible montant. Et ainsi commencer à vous constituer un patrimoine sans mettre à mal votre capacité d’endettement sur une longue période.

Autre alternative si vous préférez l’immobilier réel, c’est d’investir dans un studio ancien dans une zone géographique connue pour vous faire la main (enfin l’améliorer car on achète pas un studio comme un paquet de bonbon ^^) et investir plus gros plus tard.

Bon courage pour votre apprentissage !

Pascal75 · #8

Bonjour Alex,

A votre age, je faisais de la bourse ! et cela ne m’a pas trop mal réussi ! mais si vous voulez vraiment faire de l’immobilier dont la rentabilité est souvent mauvais et la fiscalité décourageante regardez plutot du coté de l’ancier à rénover.

Une petite surface bien placée avec pas mal de travaux, ça peux donner de belles PV à la sortie.

Personnellement je fuis l’immobilier locatif d’investissement en ce moment ! (mais je suis propriétaire de ma résidence principale) prix trop cher, fiscalité débile et bientôt une hausse des taux d’intérêts qui risque de faire chuter les prix. La tendance est baissière à court et moyen terme, Attendez avant d’investir.

Bon courage et n’oubliez pas qu’en matière de placement il faut diversifier pour équilibrer les risques et le père noël n’existe pas. Pas de rendement sans risque !

Alex49 · #9

Bonjour Gwen,

Je vais me renseigner au sujet des SCPI, il est vrai que je suis loin de connaître toutes les possibilités à l’heure actuelle, dont celle-ci qui m’était totalement inconnue.

Quant à un studio dans l’ancien, j’y songe également, étant dans une ville étudiante cela peut-être intéressant, avec une mise de départ moins élevée et un risque peut-être plus adapté à ma situation.

Bonjour Pascal,

La bourse est également pour moi une grande inconnue. Enfin, j’ai lu quelques sujets ici et là, pour finalement en voir sortir une méthode décrite comme intéressante, le "Buy & Hold".

Je ne veux pas spécialement faire d’immobilier à tout prix, surtout si l’investissement n’est pas intéressant par ces temps-ci.

J’ai ouvert un autre sujet, où je me présente, ainsi que mes possibilités financières et mes objectifs :
Info â€¢ Forums des investisseurs heureux

Si quelques personnes veulent y passer afin de m’aiguiller, je les en remercie.
Je continue à faire mes recherches sur ce forum qui est une vrai mine d’or.

Merci à tous!

DDtee · #10

Pascal75 a écrit :
mais si vous voulez vraiment faire de l’immobilier dont la rentabilité est souvent mauvais et la fiscalité décourageante regardez plutot du coté de l’ancier à rénover.
…/…Personnellement je fuis l’immobilier locatif d’investissement en ce moment ! (mais je suis propriétaire de ma résidence principale) prix trop cher, fiscalité débile et bientôt une hausse des taux d’intérêts qui risque de faire chuter les prix. La tendance est baissière à court et moyen terme, Attendez avant d’investir.

La situation des uns n’étant forcément équivalente à celle des autres, la rentabilité dans le 75 ou le 49 seront forcément très différentes, de plus dans un cas les prix commencent à baisser, dans l’autre les baisses de prix ont déjà eu lieu depuis des années etc…
Présumer des niveaux de prix à moyen ou long terme est un exercice périlleux

Si l’immobilier physique présente effectivement quelques inconvénients (peu liquide, temps de gestion nécessaire, aléas difficiles à prévoir tel la fiscalité à 10 ou 15 ans…) il présente malgré tout quelques avantages certains !
Un investissement bien conçu dans l’immobilier doit être sans fiscalité durant 8/10 ans et à l’avantage de ne rien vous coûter, ce n’est pas votre argent mais celui de la banque que vous placez, dit autrement c’est le locataire qui achète le bien pour vous
Cherchez sur le forum, de multiples témoignages, parcours en témoignent.

Oubliez les dispositifs défiscalisant qui ont plus d’intérêt pour les vendeurs/intermédiaires que pour les investisseurs.

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