Eugène Tassé : investisseur immobilier québecois

ZX-6R a écrit :

Donc l’investissement est obligatoire. Et l’immobilier est le seul investissement possible quand on part de zéro. Donc endettez vous, endettez vous au maximum pour investir!

Et quand on ne part pas de zéro, et à part l’immobilier, quoi d’autre comme investissement : les actions?

Philippe30 a écrit :

acheter cash c’est de la folie

Voulez-vous dire qui si on a du cash il ne faut pas investir dans l’immobilier mais dans autre chose?

retaillandco a écrit :

"La seule bonne méthode en immobilier pour vraiment gagner de l’argent, c’est comme le fait Philippe et d’autres, acheter une ruine, la retaper, la louer et éventuellement la vendre. Conclusion, le meilleur conseil pour un investisseur en immobilier, c’est pas seulement regarder des lignes comptables sur le montant de l’achat, c’est posséder le savoir-faire de travaux de maçonnerie, de plomberie basique, d’électricité basique…"

Et si on n’a pas la santé, ou le temps, ou les compétences, ou le goût, pour le travail manuel lourd, est-ce que cela signifie qu’il ne faut pas investir dans l’immobilier mais dans autre chose?

Quand on ne part pas de zéro on a 3 choix :
- immo
- bourse
- business (créer son affaire, se franchiser etc…)

Quand on a du cash, bien sur qu’on peut faire de l’immo, mais sans payer cash. Il vaut mieux financer à crédit ( à étudier au cas par cas bien sur) pour bénéficier de l’effet de levier, et ne pas être imposé sur les loyers.

Et pour ce qui est des travaux, je les fais faire car je n’ai pas le temps ni les compétences. Et oui, ca entame la rentabilité, donc c’est mieux d’en faire soi même au maximum, mais ce n’est pas une condition indispensable.

ZX-6R a écrit :

thomz a écrit :

ZX-6R a écrit :

Moi je dirai règle numero 1, endettez vous au maximum!

Vous êtes ivre?

Pardon? C’est pour cela que vous venez de m’enlever un point de réputation?

Pardon c’etait une meprise de ma part. J’etais completement hors-propos, lu le fil de travers :-( mes excuses.

Personnellement je n’ai pas de places de parking, pour le reste il y a un trou entre l’enfance de ce Monsieur et ses 1000 appartements.

Cabinet du recteur | Universite d’Ottawa

One thing led to another as he made his way up through the food industry until he finally joined the ranks of the most successful business leaders and builders in the region

Si quelqu’un a lu sa méthode concrètement, n’hésitez pas.

Existe t’il l’équivalent de societe.com au québec pour creuser un peu les résultats financiers et le taux d’endettement de sa société, "les immeubles tassé" ?

En fait, des personnes qui ont réussi dans l’immobilier, il y en a beaucoup. Le but n’est pas d’être méfiant envers tout le monde, mais d’être extrêmement précis sur le point de départ d’une histoire extraordinaire immobiliére.

Entre investir en partant de rien, investir par surendettement, investir cash, investir alors que sa famille est déjà dans du gros businnes, investir en étant au smic et ayant reçu un petit héritage. Aucun chemin n’est égal, et il n’est pas possible de calquer une histoire à la sienne. On peut en revanche s’inspirer de l’expertise technique (qu’elle soit financiére, comptable, artisanale ect) pour orienter sa stratégie concrétement. A la différence de livre moralisateur, qui donne des grand conseils, des grandes valeurs, des grands objectifs mais s’éloigne du coup de l’opérationnalisation de l’investissement.

Plus personnellement, je ne suis pas un grand fan de l’achat à crédit malgré certains arguments avancés. Néanmoins, pour se constituer un patrimoine permettant de l’achat cash, il n’y a pas à tortiller, il faut du crédit. Pour moi, un investisseur qui a 20 apparts cash est bien mieux loti qu’une personne qui en a 30 avec crédit. C’est une histoire de point de vue.

Dernière modification par BorderLine (12/03/2012 17h15)

BorderLine a écrit :

Plus personnellement, je ne suis pas un grand fan de l’achat à crédit malgré certains arguments avancés

Hello;

Un autre argument pour les crédit: à la vente d’un bien, il est possible de transférer la partie du crédit non remboursé sur l’achat d’un autre bien. Ceci serait possible après 5 ans de remboursement.

S’il a été octroyé pendant la période des taux bas, son transfert permet, si les taux ont augmentés, de profiter pour balancer sur autre chose; en sachant que si les taux augmentent plus tard, les prix pourraient baisser, parce que moins de personne pourraient emprunter (l’offre et la demande… vous suivez?).

Sinon, je vous rejoins sur le fait qu’un crédit, il est, de toutes façons, une contrainte, mais semble essentiel pour un investissement immobilier.

Bye.

Je pense plutôt que l’inflation est provoquée par la rareté, non par l’offre de crédit.

Le crédit dans ce cas concerne les investisseurs locatifs, qui ne représentent pas tant que cela dans l’ensemble des transaction, enfin, pas de quoi généralement faire monter les prix (plus localement).

Notons qu’un achat de résidence principale ne donne pas droit à quelconque réduction au niveau des travaux ou intérêt: quitte à créer de l’inflation, pourquoi ne pas la faire sur la majeure partie des transactions?

Je pense plutôt que la politique est plus du genre: "si vous pouvez acheter, logez ceux qui ne le peuvent pas, on vous y aidera".

Sinon, dans l’ensemble, l’inflation maîtrisée prouve la bonne marche de l’économie. L’outil fiscal a été créée pour palier au déficit structurel de la France compte tenu du manque de logement, et à été complété par tout ce qui est scellier, girardin, ect.

N’oublions pas non plus que l’état se rattrape pas mal en recettes fiscales dans le secteur de la pièrre, qui serait la secteur le plus taxé en france!

Et si les déductions étaient en vérité la carotte pour nous attirer les futurs investisseurs vers les taxes foncières, csg sur loyers, frais de notaires, IR et TVA diverses et variées?

placementapapa31 a écrit :

retaillandco a écrit :

"La seule bonne méthode en immobilier pour vraiment gagner de l’argent, c’est comme le fait Philippe et d’autres, acheter une ruine, la retaper, la louer et éventuellement la vendre. Conclusion, le meilleur conseil pour un investisseur en immobilier, c’est pas seulement regarder des lignes comptables sur le montant de l’achat, c’est posséder le savoir-faire de travaux de maçonnerie, de plomberie basique, d’électricité basique…"

Et si on n’a pas la santé, ou le temps, ou les compétences, ou le goût, pour le travail manuel lourd, est-ce que cela signifie qu’il ne faut pas investir dans l’immobilier mais dans autre chose?

On peut y investir sans avoir besoin de ça, mais c’est un levier comme le crédit.

Dendy a écrit :

Un autre argument pour les crédit: à la vente d’un bien, il est possible de transférer la partie du crédit non remboursé sur l’achat d’un autre bien. Ceci serait possible après 5 ans de remboursement.

Je voudrais apporter quelques remarques :
1°) Lors d’une vente d’un bien avec un emprunt dessus vous avez une hypothèque donc il faut lever les
      frais mais ce n’est pas le point le plus gênant mais cela à un coût.

2°) le délai de 5 n’a pas de fondement à mon sens

3°) C’est ce point sur lequel je suis le moins d’accord car fiscalement vous ne pourrez plus déduire les
      intérêts d’emprunt sur le nouveau logement sachant qu’un emprunt est "nominatif" pour un bien.
      Vous êtes sur de vous faire requalifier si vous faites ce type d’opération de transfert d’emprunt vers
      un nouveau bien.

Philippe

BorderLine a écrit :

Pour moi, un investisseur qui a 20 apparts cash est bien mieux loti qu’une personne qui en a 30 avec crédit. C’est une histoire de point de vue.

Ceci est indéniable, mais généralement, l’apport est de 10%.

Donc la question est plutôt, vaut-il mieux avoir 20 apparts cash ou 200 à crédit. (au lieu de 30)

Et là, quand vous commencez à prendre en compte la fiscalité le choix est évident.

Rien n’est moins sur, je suis le premier étonné de ce que me prête ma banque!

Crédit logement ne suit pas à partir d’un certain seuil, et la banque demande des hypothèques, ça je vous l’accorde en revanche.

@Philippe30 : c’est juste qu’avec vos 600 k€, vous n’avez pas encore atteint la limite de ce que vos banques sont disposées à vous prêter… Vous risquez de la rencontrer avant d’avoir 2 ou 3x plus de biens et de crédits en cours car elle n’est pas à l’infini.

Parole de banquier n’est pas forcement parole d’évangile …..

Comment expliquer au fisc que j’ai déduit x euros d’intérêts sur un prêt pour un bien mais que j’ai revendu ce bien j’en ai acheté un autre en continuant à conserver la déduction des intérêts de mon premier prêt.

Vous pouvez renégocier votre prêt et obtenir un nouveau prêt avec les arrangements que vous voulez auprès de la banque mais fiscalement ne faites pas de réaffectation d’un emprunt avec déductions d’intérêts d’un bien A  vers un autre bien B.

Philippe