Investissement locatif en Belgique par un investisseur français ?

Chrism a écrit :

Si cet allègement est octroyé en fonction uniquement des revenus Belges

Vous avez raison, il faut aussi déclarer les revenus d’origine française, même si ceux-ci sont exonérés, ils vont alors rentrer dans le calcul de l’impôt à payer… et donc dans mon exemple, les 4864,72 € de revenus à déclarer risquent bel et bien d’être imposés…
J’ai corrigé mon message précédent.

Concernant l’opportunité d’investir en Belgique plutôt qu’en France, je laisse le soin aux contributeurs plus compétents que je ne le suis de vous répondre.

Je peux en revanche vous fournir un éclairage sur la fiscalité :

- Si vous investissez en France, vous y serez imposable sur vos revenus locatifs (en général, les conventions fiscales conclues entre les Etats réservent le droit d’imposer à celui où est situé l’immeuble).

- En optant en France pour un régime d’imposition au réel, vous avez moyen de réduire sensiblement l’assiette imposable et d’éviter, ou à tout le moins de limiter, l’impôt (à condition toutefois d’emprunter et de réaliser des travaux).

- Donc en investissant en France, il n’est pas absolument acquis que vous subirez d’emblée un matraquage fiscal en règle.

Bonjour,
pour répondre directement à votre question: non je n’ai jamais pu financer un bien en Belgique avec une banque française (et j’en ai démarché beaucoup). J’ai emprunté via Fortis, j’ai dû payer 30% d’apport, je ne suis pas résidente belge.

Siocnarf a écrit :

M’intéressant au sujet depuis quelques temps, je vais résumer la situation (pour un cas de location nue à usage d’habitation uniquement) et prendre un exemple concret avec un immeuble que nous devrions aller visiter bientôt.

Le bien
- immeuble de 3 appartements entièrement rénové, situé aux frontières belge, luxembourgeoise et française
- revenus de 1830 € hors charges
- affiché à 219.000 €
- revenu cadastral : 2044 €


"Frais de Notaire"
En Belgique, ils s’élèvent à environ 15% du prix du bien. Pour les estimer, il existe des simulateurs tels que celui-ci (site officiel des notaires) ou celui-là (avec frais de garantie)

Dans mon exemple, ils s’élèvent à un peu plus de 30.000 €


"Taxe Foncière"
L’équivalent de notre taxe foncière s’appelle le précompte immobilier. Cette taxe est basée sur le revenu cadastral indexé du bien. On trouve normalement ce revenu sur les annonces, sinon l’agent immobilier et/ou le propriétaire devraient pouvoir la donner facilement.
Comme il l’a été dit plus haut, c’est une valeur arbitraire calculée il y a une 30aine d’années et censée correspondre au revenu locatif que pourrait procurer un bien immobilier.
La variable d’indexation est donnée tous les ans, pour 2014 elle est de 1,7
Ensuite, selon la région, on applique un coefficient au revenu cadastral : 1,25% en Wallonie et 2,5% chez les flamands (pas roses).
Ensuite, on ajoute les "centimes additionnels" de la province puis de la commune. On peut les trouver ici pour les communes, et avec google pour les provinces.
2000 centimes additionnels équivalent à 20 * le montant calculé précédemment.

Dans mon exemple (avec les chiffres de 2014) :
- 2044 * 1.7 = 3474.8 * 0.0125 = 43,435 pour la Wallonie
- 43.435 * 1980 cts = 860,01 € pour la province du Luxembourg
- 43.435 * 2100 cts = 912,135 € pour la commune d’Aubange (les villes sont regroupées dans des communes)
- Montant du précompte 2014 : 1815,58 €


Impots sur les revenus locatifs
*** je précise que le cas ci-dessous est pour de la location nue à usage d’habitation. Pour plus de détails, ce site est très instructif, ainsi que celui-là ***
En Belgique, les revenus fonciers ne sont pas imposés selon les loyers perçus, mais toujours selon le revenu cadastral - pour le moment du moins, la Commission Européenne ayant mis son nez la-dedans, voir cet article de presse.
Pour calculer le montant imposable, la formule est très simple : il faut donc prendre en compte le revenu cadastral indexé majoré de 40%.

Toujours dans mon exemple, on arrive à un revenu imposable de 2044*1.7*1.4 soit 4864,72 €

L’imposition en Belgique se fait aussi selon un barême progressif (que l’on trouve pour 2015 en page 6 de ce document - avec plein d’autres infos d’ailleurs). On y apprend qu’on doit pratiquer un abattement de 7090 € pour une personne seule,

Dans mon exemple avec 2 enfants, j’ai droit à un abattement de 10.970€.
Et… oooooh ! Ces revenus locatifs ne sont pas imposables !
EDIT : suite à la remarque de Chrism dans le message suivant, il faut en effet déclarer en Belgique les revenus de source étrangère qui vont servir à déterminer le taux d’imposition à appliquer sur les revenus fonciers belges… Un rapide calcul pour ma situation indique 900 € d’impôts…

Le rendement net est donc bien meilleur qu’en France, où pour moi ces revenus seraient imposés à 45,5%…
Dans mon exemple, j’arrive à 8,6% (frais de notaire et précompte compris)


Quelques remarques supplémentaires en vrac :
- il faudra toutefois déclarer ces revenus en France, où ils seront pris en compte pour le calcul de mon taux moyen d’imposition.
- pour les non-résidents, la déclaration de revenus se fait au Bureau Central de taxation Bruxelles Etranger (Google vous donnera les coordonnées)
- les baux doivent être enregistrés auprès d’une instance officielle (un site internet est dédié à cette démarche)
- les locataires sont moins protégés qu’en France, les expulsions sont plus rapides
- ce site donne plein d’infos sur les règles de la location en Belgique

Voilà…

Bonjour,

Je suis également en train de me pencher sur un investissement en immo locatif en Belgique. Votre calcul me semble correct, j’avais fait un tableau excel pour synthétiser toutes les infos que j’ai trouvées et j’en suis arrivé à la même méthode de calcul que vous. La seule différence que j’ai notée c’est qu’une fois la base imposable de l’impôt sur les revenus calculée ( rappel: revenu cadastral x index de 1,832 en 2019 x 1,4 )

Une fois la base imposable calculée, il faut se référer à notre taux d’imposition comme vous l’avez souligné MAIS il me semble que nous devons aussi rajouter la taxe communale en plus.

Je n’ai par contre pas compris comment vous en êtes arrivé à 900€ d’impôts à partir d’une base imposable de 4864,72€

ps: c’est rare un revenu cadastral aussi élevé

Pour l’instant pas de changements majeurs, notamment toujours imposition à l’IR basée sur le précompte immobilier et pas sur les loyers réels, ce qui crée des distortions très importantes entre des bâtisses de la place Flagey à Bruxelles valant des millions avec un PI ridicule et des appartements des années 1970-1980 aux PI élevés parce qu’à l’époque ils étaient luxueux. Mais il faut prendre en compte le risque que ça change un jour, et l’IR en Belgique est peu progressif et douloureux.

Deux points de détail importants

1) le précompte immo est indexé et il a beaucoup augmenté, et devrait encore augmenter pas mal car en Belgique il n’y a pas les amortisseurs pour les prix de l’énergie qu’on trouve en France - faire les calculs avec des données à jour et des hypothèses prudentes d’augmentation, pas avec les coeffs ci-dessus (Source)

RTBF a écrit :

Le coefficient d’indexation pour l’exercice d’imposition 2023 s’élève à 2,0915, contre 1,9084 en 2022, soit une augmentation de 9,6%, qui correspond à la hausse de l’indice des prix à la consommation

2) ayant testé récemment des deux côtés, il me semble que les taux des emprunts immo en Belgique sont nettement plus élevés qu’en France, en tout cas avant négociation. En Belgique Guide-Epargne fournit des infos intéressantes, avec un comparatif mêlant grilles tarifaires et conditions réelles détaillées obtenues par des acheteurs.