Investissement locatif en France par un investisseur belge ?

Quelques éléments de réponse pour essayer de vous éclairer. Je précise que je ne connais pas la fiscalité belge et encore moins les pratique de l’administration fiscale belge … mon avis est donc très franco-français.

Premièrement, sur l’opportunité de la SCI :

Vous investissez à plusieurs. Même si pour le moment ça ne concerne qu’un bien, il est en général préférable d’investir via une SCI pour plusieurs raisons. D’une part éviter les règles de l’indivision qui sont très contraignantes : l’indivision n’est pas une personne morale séparée régie par des statuts fixés préalablement d’un commun accord, c’est une copropriété dont les règles d’ordre public et rigides impliquent l’unanimité pour décider sur de nombreux sujets.

Par ailleurs, conformément à l’adage « nulle n’est tenu de rester en indivision », si l’un des indivisaires souhaite sortir, il faudra lui racheter sa part ou vendre le bien. S’agissant de bien immobilier détenu directement, il faudra passer devant un notaire et en payer les frais + droits de mutation + droits de partage. Dans le cadre d’une SCI d’autres alternatives sont possibles (réduction de capital pour ne citer que ça) et surtout il est possible de céder/transmettre sans passer par un notaire et en évitant les droits de partage (2.5%).

Dans la gestion quotidienne la SCI a également des avantages : possibilité d’avoir des comptes courants d’associés, interlocuteur identifié et généralement mieux appréhendée par les tiers (société avec un gérant), partage des charges au prorata etc. 

Enfin, en cas de transmission, notamment aux générations futures, la SCI est beaucoup plus souple. Outre les règles statutaires qui permettent de verrouiller la détention de l’immobilier (par exemple en cas de mariage des enfants ou petits-enfants, cas classique), la transmission de parts est plus simple que ça soit par anticipation via donation, ou à l’occasion de la succession. Par exemple, il est plus simple de transmettre en démembrement des parts de SCI qu’une quote-part indivise d’une indivision.

Globalement la SCI est un remarquable outil de gestion pour la détention d’immobilier à plusieurs. Les couts de gestion d’une SCI sont par ailleurs assez réduits (moins si à l’IS mais globalement plus faible que pour une société commerciale a fortiori pour une activité simple et récurrente comme une activité locative).

Deuxièmement sur la question de l’imposition transfrontalière du résultat :

Globalement on peut résumer la taxation des flux de la façon suivante :

1/ Un résident belge personne physique qui perçoit un revenu immobilier d’un bien détenu directement et situé en France sera taxable, en application de l’article 197 A du CGI, au taux minimum de 20% jusqu’à 27 794 € et 30% au-delà, sauf preuve d’un taux effectif inférieur en cas d’imposition de l’ensemble des revenus français et étranger – donc mondiaux - en France et selon les règles française (calcul à réaliser comme pour un résident). Il y a donc un calcul à faire côté français mais cette preuve est difficile à apporter. A cela il faut ajouter le prélèvement de solidarité de 7,5% visant les non-résidents établis en UE/EEE et qui « remplace » l’imposition aux prélèvements sociaux de 17,2% auxquels sont soumis les résidents. Côté belge, la convention fiscale de 2021 à l’article 6 attribue le droit d’imposer à la France et l’article 22, 2., a) exempte le revenu en Belgique sous réserve de prise en compte pour la progressivité de l’impôt côté belge.

En cas de détention indivise, vous êtes considéré comme détenant directement le bien en France. Les revenus est charges sont considérés comme engagés par vous directement au prorata de votre quote-part dans l’indivision.

2/ Un résident belge associé d’une SCI translucide (IR) française qui fait de la location nue est, du point de vue de la fiscalité française, considéré conformément à la jurisprudence (CE 11 juillet 2011 Quality Invest) comme personnellement imposable en France à raison de la quote-part des bénéfices qui lui reviennent. On retombe sur les règles vues ci-dessus. La différence se fera ici du point de vue du traitement transfrontalier dès lors que la Belgique ne reconnait pas la translucidité des SCI françaises qu’elle considère opaques fiscalement, et en conséquence considère que le versement réalisé par une SCI Française est un dividende (et non un revenu foncier) taxable en tant que tel alors qu’une distribution à un résident français n’est pas fait générateur d’imposition. Il y a donc double taxation : le résident belge est taxé en France sur le résultat puis taxé en Belgique sur le dividende (à priori 30%). Aucun mécanisme d’atténuation de la double imposition n’est prévu.

3/ Un résident belge associé d’une SCI française à l’IS qui fait de la location nue : Dans ce cas, la SCI étant soumise au régime IS, la situation est identique à une société de capitaux commerciale « classique ». Le résultat sera déterminé selon les règles IS, permettant de bénéficier de l’amortissement (et des règles IS plus globalement), puis taxé à 15% jusqu’à 42 500 euros à puis 25% au-delà. La convention attribue le pouvoir d’imposition de la distribution ultérieure à la Belgique mais autorise la France à effectuer une retenue la source de 12,8% (c’est le taux de droit interne de toute façon). Le dividende sera aussi taxable en Belgique, à priori à 30%, sachant que contrairement à la précédente version de la convention, aucun dispositif d’élimination de la double imposition n’est prévu ici non plus : double taxation.

Alors que faire ? La capitalisation (=absence de versement du dividende) serait possible aussi bien avec une SCI IR qui ne distribue pas qu’avec une SCI IS. Dans les deux cas il y a double taxation de toute façon. Toutefois, la SCI IS permet de bénéficier de l’amortissement. L’hypothèse 2 ne le permet pas mais permet toutefois de conserver la possibilité de bénéficier du régime des PV des particuliers. En cas de revente à terme avec PV, l’hypothèse 2 serait préférable.

Au regard des seuls revenus, l’hypothèse 1 et l’indivision paraissent fiscalement intéressants, car permettent d’éviter la double taxation tout en conservant le régime de PV des particuliers, mais je trouve personnellement qu’en termes de gestion le régime de l’indivision est vraiment une tannée.

Autre piste à explorer éventuellement, celle de la constitution d’une SCI ou d’une société patrimoniale en Belgique qui détiendrait soit l’immobilier Français, soit les parts d’une SCI française. En effet l’application de l’article 10.2 de la convention prévoit l’exonération totale des dividendes versés par une société d’un État partie à une société de l’autre État qui détient une participation d’au moins 10% depuis au moins 365 jours. Il semble que cela serait aussi applicable en cas de "distribution" d’une SCI translucide à une société belge, distribution qui n’est pas taxée en tant que telle depuis la France.

Il existe plein de variations possibles mais ça mériterait un rendez-vous avec un conseil spécialisé ;)

Dernière modification par RiposteFiscale (06/02/2024 10h18)