Brunellepe : étude de cas immobilier (montage immobilier)

Beaucoup de soucis sur votre raisonnement, car vous négligez les frais, les impôts, et les risques :

Sur l’opération immobilière :
- Si P1 paie 200, même en supposant qu’il n’y ait pas d’agence, le vendeur ne touche que 185 hors frais de notaire.
- si P1 touche 220 nets à la revente, toujours sans agence, ça veut dire que le bien s’est apprécié de 35 k€ (220 -185). Comment ? Marché fortement haussier, ou travaux importants ?
- "à rénover" : où est le budget rénovation dans votre exemple ? Difficile de gagner 35 k€ de valeur du bien sans faire au moins 10 k€ de travaux ! Tiens, P1 a fait 10 k€ de travaux, à la fin il a peut-être gagné 10 k€, c’est à dire qu’il rembourse tout juste ses travaux, super opération !

Sur le prêt entre particuliers :
- vous prêtez 100 k€ à un particulier, vous ? Quelle garantie d’être remboursé ?
- pour que les remboursements soient supportables par P1, donc comparables à un loyer, il faut un prêt longue durée : au moins 15 ans, plutôt 20 ans. Or, vous évoquez plutôt une revente rapide (disons 2-3 ans). Dans ce cas, la somme des intérêts prévus par la convention de prêt sur la durée totale est bien différente de celle qui sera effectivement versée. Donc remboursement de 105 prévu, 105 versé, c’est faux. C’est plutôt : exemple de 2 % sur 20 ans : 120 à rembourser au total, mais remboursement au bout de 2 ans donc seulement 104 k€ de versés au prêteur au total.
- intérêts imposables pour le prêteur, comme mentionné par skarnik.

Je vous propose un scénario alternatif :
P1 achète 200
Il fait les travaux de rénovation à 10 k€ + beaucoup d’huile de coude.
Au bout de 2 ans, il revend seulement 210 k€ nets vendeur. Comme il a déjà remboursé 24 k€ aux deux prêteurs, financé 10 k€ de travaux et passé beaucoup de temps et de soucis sur les travaux, il a l’impression d’être le dindon de la farce.
Alors il prend les 210 k€ de la revente, et il disparaît dans la nature. Dans un petit pays très loin, il achète une bicoque et monte une petite affaire où il n’a pas besoin de travailler beaucoup. P2 et P3 ne le retrouveront jamais.

Au total, l’opération est risquée pour tout le monde et peu rentable pour tout le monde.

Si P1 croit à ses talents de bricoleur et à la plus-value potentielle de revente, et s’il est solvable, il faut qu’il se finance auprès d’une banque. S’il n’est pas solvable, si la banquier refuse de lui prêter, c’est probablement le banquier qui a raison !
Avec les taux actuels, je ne vois pas bien l’intérêt de faire un prêt entre particuliers.

Dernière modification par Bernard2K (28/05/2017 04h37)