Bureaux et loyers à Paris et Ile-de-France ?

Le marché de bureaux en Île-de-France est très hétérogène selon les secteurs et la qualité des biens.

S’il est vrai que l’offre est pléthorique sur certains secteurs, cela provient essentiellement des nouveaux besoins des utilisateurs en matière de locaux : ils privilégient des locaux récents/neufs, proposant de bonnes qualités énergétiques (les charges moins élevées compensant une partie de la différence de loyer, le solde l’étant souvent par le jeu de l’optimisation des surfaces et des modes de travail).

On retrouve dès lors sur le marché d’importantes surfaces tertiaires de seconde main sensiblement plus difficiles à relouer. Je pense à des secteurs comme Péri-défense (Suresnes, une partie de Courbevoie…), l’est parisien (Noisy-le-Grand…), ou encore les zones tertiaires dynamiques dans les années 70-80 (Courtaboeuf, Cergy…). Dans ces secteurs les propriétaires subissent souvent des périodes de vacances très importantes et sont obligés de consentir des aménagements locatifs conséquents. Il est également complexe d’y engager des opérations de restructuration étant donné la faiblesse intrinsèque de la demande pour ces localisations.

D’autres secteurs tertiaires rencontrent d’autres problématiques : une offre récente ou neuve très importante livrée ces dernières années, qui peine à se résorber. C’est l’exemple de La Défense, où d’importantes surfaces neuves ont été livrées totalement ou partiellement en blanc (sans pré-commercialisation) ces dernières années dans le contexte économique que l’on connaît (Majunga, Carpe Diem, D2, Eqho, Coeur Défense…), même si la situation tend à s’améliorer depuis 12-18 mois, à grands coups d’aménagements locatifs (qui peuvent aller jusqu’à 30%). Des micro-marchés rencontrent aussi des difficultés à la commercialisation, à cause notamment de leur localisation et de la faiblesse de l’offre en transports : Asnières, Clichy, La Garenne-Colombes…

On constate des baisses de loyer localisées sur certaines zones du territoire francilien. Elles sont parfois "actées" au niveau du loyer facial (le loyer du bail), soit au niveau du loyer économique (franchises consenties, participation aux travaux…). Il est par contre inexact d’affirmer, comme je l’ai lu plus au-dessus, que le fait de conserver un loyer d’affichage élevé impacte la valorisation des biens. Les immeubles tertiaires sont évalués via des méthodes par le revenu, qui intègrent bien sûr les franchises de loyer (tant à l’instant t qu’à une date de risque éventuel ultérieur, par exemple en fin de bail).

Concernant les biens détenus par les SCPI, il y a en effet une analyse de risque à mener pour les ensembles tertiaires situés dans des secteurs en difficultés, notamment à moyen terme (en cas de départ des locataires) et si absence de potentiel de reconversion. Un risque important également qui peut grever les performances futures de ces fonds : la renégociation à la baisse des loyers. Les "anciens" baux induisent parfois, par le jeu des indexations successives et des conditions locatives, des niveaux de loyer décorrélés  du marché…

J’ai évoqué principalement ci-dessus quelques exemples du marché locatif francilien. En ce qui concerne le marché de l’investissement, on observe là aussi une forte hétérogénéité : les actifs tertiaires parisiens sont extrêmement recherchés par tous types d’investisseurs (y compris pour des volumes de plusieurs centaines de millions d’euros), ce qui entraîne, dans un contexte de taux bas, une forte pression à la baisse sur les taux de rendement, et donc à la hausse sur les prix. A contrario, dans les secteurs plus secondaires, les taux de rendement se compressent pas ou moins, sauf sur des signatures de qualité avec durées fermes importantes.

A savoir que les taux de rendement de l’immobilier "prime", s’ils se sont très fortement compressés depuis 24 mois, ont moins baissé que l’OAT : la prime de risque "immobilier" a ainsi augmenté… Libre à chacun d’analyser ce fait : présence de marge à la baisse sur la compression des taux et la hausse des prix, ou capacité de résilience du marché de l’investissement quand l’OAT remontera ?

Pour approfondir le sujet, quelques infos (demande placée, offre immédiate, taux de vacance…) par secteur : C&W Clés du marché Bureaux IDF