Revente d'un immeuble locatif en BIC : résultat fiscal très élevé ?

ok, merci pour l’explication, je ne m’y attendais pas, c’est ça se s’improviser investisseur quand on y connait rien !

Savez vous si il y a possibilité d’étaler ce résultat fiscal ? Car cela va être compliqué de payer l’IR qui va découler de ce résultat fiscal …

En LMNP, l’imposition de la plus-value est selon le régime des particuliers, donc en fait indépendante de la comptabilité LMNP. Du coup, Il me semble que le BIC à déclarer la dernière année d’exercice devrait être tout à fait similaire à celui des années précédentes.

Il semble probable que le résultat fiscal élevé vienne du fait votre expert-comptable a raisonné comme pour une entreprise et a donc négligé cette règle particulière.

Après, je ne suis pas assez pointu pour analyser le détail du pourquoi du comment, je laisse d’autres foreumeurs le faire.

Le bien est il détenu par un SCI ou en nom propre ?

s’il est détenu par une SCI pas d’angle mort.

Est-il possible de louer en LMNP en SCI? Ne doit on pas utiliser le profil de LMP? Qui lui justement n’a pas le status des particulier pour la plus-value?

Donc vous confirmez, si c’est en nom propre et LMNP, alors régime de plus-value des particulier, soit 10K€?

Je pensais en fait a une SCI a l’IR, ne peut ont pas pratiquer le LMP si l’on possède une SCI a l’IR?

Et si on arrêtait le HS et qu’on revenait au sujet ?

Le bien est détenu en direct, LMNP au réel, d’après le comptable le résultat fiscal est de 100 k€ l’année de la cession de l’immeuble, est-ce correct, et si non, pourquoi ?

@xazh, La cas exposé parle du bénéfice comptable et fiscal, c’est à dire de l’imposition en BIC du résultat de son activité LMNP.

Comptablement lors d’une cession d’un immeuble ayant bénéficié d’amortissement, la PV/MV est calculée par le prix de cession - VNC. (Tous les amortissements constatées lors des exercices précédents sont annulés). Le calcul fait par le comptable est par conséquent correct.

La question est de savoir s’il existe un retraitement fiscal qui permet de maintenir l’avantage des amortissement déjà constatés, mais dans ce cas quel est ce retraitement fiscal ?

Tout l’intérêt du LMNP réside dans la possibilité de diminuer/neutraliser son bénéfice BIC via les amortissements. Si au final il faut réintégrer les amortissement au moment de la cession, je ne vois pas bien l’intérêt du LMNP, si ce n’est de différer le moment de passer à la caisse !

Par ailleurs, j’ai l’impression qu’il y’a une confusion entre le bénéficie exceptionnel de l’exercice comptable lors de la cession du bien, taxable en BIC
ET  la PV des particuliers, qui se calcule par le notaire au moment de la vente du bien et qui s’obtient, pour faire court, par le prix de cession- prix d’acquisition.

@Flyz57

Ok, mais comment, par quel mécanisme le LMNP en direct échappe à la taxation du bénéfice BIC. Car c’est indéniable, le compte de résultat va être positif du fait de la cession et l’annulation des amortissements.

Si vous êtes en LMNP le produit de la vente ne doit pas être mis au bilan(à mon avis).
Article 150U à 150 VH et article 151 septies du code général des impôts.
Il faut avoir arrêter l’activité d’exploitation du bien le jour de la vente donc sans le produit de la vente.

Par contre si vous étiez en LMP là c’est différent, c’est le régime des plus valu d’entreprise qui s’applique.

Si vous étiez bien en LMNP recontacter votre expert comptable, et le centre des impôts.

Bonjour,

Le Bofip mentionne le fait qu’un LMNP ne relève pas des PV professionnelles (parapgraphe 270), non?
Dans ce cas, pas de prise en compte des amortissements dans la PV.

BIC - Champ d’application et territorialité - Location en meublé - Régime fiscal des locations meublées

Philippe30 a écrit :

Lors de la revente d’un bien immobilier assujetti au LMNP , régime réel avec amortissement le mécanisme de calcul est identique à une SCI Is en terme de valeur nette comptable.

Non, justement. Une SCI IS qui vend un bien est taxé selon le mécanisme applicable à une société IS. En LMNP, ce n’est pas le cas (cf les références légales).

Llatla, vous devriez comprendre : imaginez que le bien a une valeur comptable nulle, peu importe le prix de cession, il n’entre pas dans l’activité, le bien sort pour sa valeur comptable, sans plus value taxable.

@cricri
"je ne comprends pas , lmnp , imposition des particuliers donc la vente ne doit pas figurer dans l’exercice puisque tout ce fait au notaire sous le régime des particuliers ?"

Exactement !

xazh a écrit :

Philippe30 a écrit :

Lors de la revente d’un bien immobilier assujetti au LMNP , régime réel avec amortissement le mécanisme de calcul est identique à une SCI Is en terme de valeur nette comptable.

Non, justement. Une SCI IS qui vend un bien est taxé selon le mécanisme applicable à une société IS. En LMNP, ce n’est pas le cas (cf les références légales).

Je connais le mécanisme de taxation des plus values professionnelles sur les SCI IS.

Mon propos concernait la partie comptable du retraitement des VNC lors d’une revente en LMNP ( meublé ) où la prise en compte de la VNC est comme je l’ai indiqué plus haut.

cricri a écrit :

Je ne comprends pas , lmnp , imposition des particuliers donc la vente ne doit pas figurer dans l’exercice puisque tout ce fait au notaire sous le régime des particuliers ?

Sur un immeuble avec location nue et meublé , le comptable fait un prorata des amortissements à partir des surfaces de chaque lots.

La location meublé permet l’amortissement sur certain lot et chaque année leur valeur nette comptable diminue du montant de l’amortissement utilisé en réduction des revenus locatifs.
La valeur résiduelle apparait sur le bilan annuel du comptable.

Lors d’une revente de l’ensemble , le notaire va calculé la plus value immobilière c’est à dire prix de vente - prix d’achat = xxx
Pour un immeuble en nom propre , le notaire va calculer la plus value immobilière sur la durée de détention et procéder au déduction en fonction de la durée.
Le montant à payer sauf si exonération totale sera prélevé par le notaire sur la somme à vous verser et envoyer aux impôts.

En début d’année , lorsque vous allez faire faire le bilan suite à cette vente le comptable va renseigner deux comptes exceptionnels , celui des produits ( prix de vente au prorata des surfaces loués en meublé avec amortissement ) et celui des charges en prenant en compte la valeur nette comptable.

Sur un immeuble , c’est un peu complexe , il s’agit de prendre uniquement les lots meublés.

C’est plus simple sur la revente d’un lot isolé en copropriété.

Le résultat exceptionnel s’ajoutera au résultat courant , si les charges courantes sont importantes l’année de la vente alors cela sera transparent fiscalement sinon un peu d’impôts à payer

Pour les travaux ont déjà été déduit dans les résultats antérieurs de l’activité ce qui permet de faire du déficit foncier ou de les passer en charges en LMNP pour disposer d’un résultat non imposables.

RFPI - Plus-values immobilières - Détermination de la plus-value brute - Majoration du prix d’acquisition

Frais réels.
Les dépenses de construction, de reconstruction, d’agrandissement ou d’amélioration, supportées par le vendeur et réalisées par une entreprise depuis l’achèvement de l’immeuble ou son acquisition si elle est postérieure viennent en majoration du prix d’acquisition lorsqu’elles n’ont pas été déjà prises en compte pour la détermination de l’impôt sur le revenu et qu’elles ne présentent pas le caractère de dépenses locatives

Vouloir déduire les frais d’amélioration lors de la revente alors qu’ils ont été déjà utilisé pour une déduction annuelle reviendrait à les déduire deux fois non ?

Il ne faut pas confondre plus value immobilières et résultat comptable lors d’une revente.

La plus value est calculé par le notaire sur des critères de propriétaire et de durée de détention et payé par le notaire à l’état.

Le résultat comptable est déterminé par un bilan annuel qui inclût les produits et charges de l’ensemble de l’activité auxquels peuvent s’ajouter des produits et charges exceptionnelles issus d’une cession immobilière durant l’exercice.

Fasthand a écrit :

Le Bofip mentionne le fait qu’un LMNP ne relève pas des PV professionnelles (parapgraphe 270), non?
Dans ce cas, pas de prise en compte des amortissements dans la PV.

Calcul plus value par le notaire suivant le régime des particuliers ou SCI IS
Amortissement issu d’un calcul comptable calculé lors du bilan annuel

Philippe