xazh a écrit :
Philippe30 a écrit :
Lors de la revente d’un bien immobilier assujetti au LMNP , régime réel avec amortissement le mécanisme de calcul est identique à une SCI Is en terme de valeur nette comptable.
Non, justement. Une SCI IS qui vend un bien est taxé selon le mécanisme applicable à une société IS. En LMNP, ce n’est pas le cas (cf les références légales).
Je connais le mécanisme de taxation des plus values professionnelles sur les SCI IS.
Mon propos concernait la partie comptable du retraitement des VNC lors d’une revente en LMNP ( meublé ) où la prise en compte de la VNC est comme je l’ai indiqué plus haut.
cricri a écrit :
Je ne comprends pas , lmnp , imposition des particuliers donc la vente ne doit pas figurer dans l’exercice puisque tout ce fait au notaire sous le régime des particuliers ?
Sur un immeuble avec location nue et meublé , le comptable fait un prorata des amortissements à partir des surfaces de chaque lots.
La location meublé permet l’amortissement sur certain lot et chaque année leur valeur nette comptable diminue du montant de l’amortissement utilisé en réduction des revenus locatifs.
La valeur résiduelle apparait sur le bilan annuel du comptable.
Lors d’une revente de l’ensemble , le notaire va calculé la plus value immobilière c’est à dire prix de vente - prix d’achat = xxx
Pour un immeuble en nom propre , le notaire va calculer la plus value immobilière sur la durée de détention et procéder au déduction en fonction de la durée.
Le montant à payer sauf si exonération totale sera prélevé par le notaire sur la somme à vous verser et envoyer aux impôts.
En début d’année , lorsque vous allez faire faire le bilan suite à cette vente le comptable va renseigner deux comptes exceptionnels , celui des produits ( prix de vente au prorata des surfaces loués en meublé avec amortissement ) et celui des charges en prenant en compte la valeur nette comptable.
Sur un immeuble , c’est un peu complexe , il s’agit de prendre uniquement les lots meublés.
C’est plus simple sur la revente d’un lot isolé en copropriété.
Le résultat exceptionnel s’ajoutera au résultat courant , si les charges courantes sont importantes l’année de la vente alors cela sera transparent fiscalement sinon un peu d’impôts à payer
Pour les travaux ont déjà été déduit dans les résultats antérieurs de l’activité ce qui permet de faire du déficit foncier ou de les passer en charges en LMNP pour disposer d’un résultat non imposables.
RFPI - Plus-values immobilières - Détermination de la plus-value brute - Majoration du prix d’acquisition
Frais réels.
Les dépenses de construction, de reconstruction, d’agrandissement ou d’amélioration, supportées par le vendeur et réalisées par une entreprise depuis l’achèvement de l’immeuble ou son acquisition si elle est postérieure viennent en majoration du prix d’acquisition lorsqu’elles n’ont pas été déjà prises en compte pour la détermination de l’impôt sur le revenu et qu’elles ne présentent pas le caractère de dépenses locatives
Vouloir déduire les frais d’amélioration lors de la revente alors qu’ils ont été déjà utilisé pour une déduction annuelle reviendrait à les déduire deux fois non ?
Il ne faut pas confondre plus value immobilières et résultat comptable lors d’une revente.
La plus value est calculé par le notaire sur des critères de propriétaire et de durée de détention et payé par le notaire à l’état.
Le résultat comptable est déterminé par un bilan annuel qui inclût les produits et charges de l’ensemble de l’activité auxquels peuvent s’ajouter des produits et charges exceptionnelles issus d’une cession immobilière durant l’exercice.
Fasthand a écrit :
Le Bofip mentionne le fait qu’un LMNP ne relève pas des PV professionnelles (parapgraphe 270), non?
Dans ce cas, pas de prise en compte des amortissements dans la PV.
Calcul plus value par le notaire suivant le régime des particuliers ou SCI IS
Amortissement issu d’un calcul comptable calculé lors du bilan annuel
Philippe
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