DrMinimal [13] : étude de cas immobilier (immeuble de rapport à Marseille)

Bonsoir à tous,

nous venons de concrétiser l’achat de notre 3ème bien en copropriété, et nous nous intéressons donc au quatrième. Avec l’expérience et le recul, nous nous sentons de plus en plus confiants pour nous attaquer à un type de bien qui nous paraissait absolument inenvisageable il y a peu: les immeubles de rapport.

Nous
Pour rappel, nous sommes un couple PACSé atteignant bientôt la trentaine, l’un salarié, l’autre en profession libérale, avec un revenu cumulé raisonnablement confortable, de l’ordre de 60k€ net/an.

Stratégie
Notre terrain d’investissement est une ville Française de petite taille, et désormais Marseille que je connais bien.
Notre stratégie immobilière est de viser le cash-flow nul, afin d’optimiser la vitesse de croissance de notre patrimoine: heureux dans nos travails, nous ne souhaitons pas tirer des revenus dès aujourd’hui de notre immobilier. L’idée est d’avoir un patrimoine net qui augmente le plus vite possible, et d’en liquider la partie immobilière petit à petit pour la placer en actions le jour où nous voudrons travailler moins, probablement à partir de 2030 pour moi, plus tard pour madame.
Cependant, devant les ordres de grandeur pour l’entretien d’un immeuble, il nous semble sage de dégager un cash-flow positif, au moins pour le premier (en cas de catastrophe, série noire d’impayés, toiture à refaire etc…, nos revenus salariés couvriraient à peine le prêt).
Nous n’investissons que dans les hypercentres de ces deux villes, dans des biens où nous serions prêts à vivre (ou avons vécu), où tout est accessible à pieds, avec au minimum un peu de travaux. Nous louons en meublé & meublé de tourisme, en LMNP au réel.

Le bien
À proximité de La Plaine, l’immeuble est à vendre à 530 000€. Il est constitué de 8 appartements, dont 6 loués en nu (à priori pas d’incidents de paiements, nous attendons les baux et les quittances), un fraîchement rénové, et un grand T2 avec une terrasse privative entièrement à rénover.
Une des façades a été ravalée récemment, et la toiture semble en bon état. La cage d’escaliers un peu vieillotte est saine et bien entretenue.

Les travaux
Le montant estimé pour la rénovation du T2 est de 60 000€. Il n’y a pas d’autres travaux à prévoir.

Le financement
Nous sommes financés à 110%: frais d’agence, de notaire et travaux inclus, nous aurions une première proposition à 1.7% hors-assurance sur 25 ans.

L’analyse
La taxe foncière est de 3 500€.
Les 6 appartements sont loués en nu 37 700€/an hors charges. L’appartement rénové sera loué en meublé à 7000€/an (580€/mois), soit +10% par rapport aux appartements nus. Le grand T2 sera rénové dans un style "loft" pour faire de la location en meublé de tourisme (je cherche des retours d’expérience sur la demande d’autorisation auprès de la Mairie pour cette activité à Marseille). Recettes estimées: 7 200€/an (600€/mois).
Soit un total de 51 900€/an bruts de loyers hors charges.
Au fur et à mesure des sorties des locataires des appartements nus, ou via des accords à l’amiable, les 6 autres appartements seront passés en meublés. Pour simplifier, je réalise les simulations comme s’ils étaient loués meublés aux loyers actuels. Les simulations sont effectuées sur Rendement Locatif, sans inflation, ni augmentation de loyers, de revenus ou d’impôts locaux.

Rentabilité brute: 8%
Rentabilité nette: 6.7%
Cash-flow: +970€/mois pendant 10 ans

Si l’immeuble était négocié à 490 000€ nous aurions:
Rentabilité brute: 8.6%
Rentabilité nette: 7.22%
Cash-flow: +1150€ pendant 10 ans
cette option d’achat nous conviendrait plus, avec +14 000€/ans dégagés pour l’entretien de l’immeuble et en cas de coup dur.

Revente
La revente se ferait à la découpe (avec mise aux normes etc…), de préférence à l’issue des 25ans, mais éventuellement nous vendrions un ou deux appartements en milieu de route si besoin de dégager des liquidités.

Questions
- Quel est votre avis sur cet investissement?
- Quelqu’un a-t’il déjà obtenu une autorisation de la mairie de Marseille pour faire de la location en meublé de tourisme? À Marseille la Mairie n’est pas très regardante il semblerait, mais nous préférons rester en règle.
- En cas de revente à la découpe de quelques biens en cours de prêt, afin de conserver les liquidités des ventes (i.e.: ne pas rembourser la partie du prêt correspondant à la vente), quels moyens légaux existent? Demander la transférabilité du prêt pour financer un autre projet? Autres?
- Au delà de la période de "grâce" où on ne paie pas d’impôts (10 ans ici), le cash-flow devient négatif (ce que beaucoup de blogs immos ont tendance à occulter). Pour nos précédents investissements, le montant est faible, ici il l’est moins. L’unique parade est bien d’acheter d’autres bien avec travaux, jusqu’à finalement payer des impôts (effet ciseaux)?
- Notre parc immobilier étant déclaré en LMNP au réel, les 6 appartements loués en nus pourront-ils être déclarés au forfait (abattement de 30%) le temps de les passer en meublés?

En vous remerciant,

Dr. Minimal

Mots-clés : immeuble, immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel)