Jaa71 [Marseille] : étude de cas immobilier (achat d'un appartement loué à un parent)

jaa71 · #1

Bonjour à tous,

Comme écrit dans ma présentation, je suis actuellement propriétaire d’un T2 loué nu. Même si j’envisageais d’investir à nouveau d’ici quelques temps, je n’avais pas de projet d’achat dans l’immédiat mais je viens d’avoir une opportunité :

L’appartement dans lequel mon frère vit à Marseille est en vente (il l’occupe depuis 6 mois environ, loué meublé). Il faut qu’il réfléchisse encore à un achat éventuel de son coté mais si l’opération lui paraît "trop grosse pour lui", je lui ai proposé qu’on l’achète ensemble.
Même si le rendement n’est pas faramineux (110000€, 700€ de loyer, soit 6.9% bruts), je trouve dommage de passer à côté de cette occasion. De mon côté : investissement avec peu de risque dans les premières années. De son côté : accès à la propriété, investissement modéré pour un jeune qui débute (ingénieur de 23 ans), pas de loyer "dans le vent" pour un appartement qu’il compte garder, etc…

Mes questions ne portent pas tant sur le bien en lui même que sur les contraintes de l’achat :
- A priori, le droit de préemption du locataire n’est valable que lorsque le bien est mis en vente à l’issue du bail. Dans son cas, le bail n’a que 6 mois, il n’a pas de droits particuliers. Vous confirmez ?
- Quel statut adopter si achat à 2 (ou à 3 avec ma compagne) : indivision ?
- Si nous faisons un achat 50/50, quid des revenus qu’il me reversera pour l’occupation : est-ce qu’ils seront considérés comme des revenus fonciers "classiques" ?
- De ce fait, aurai-je toujours le droit de déclarer les différents frais au réel (ou en tout cas ma quote-part des frais) ?
- Est-ce qu’un montage particulier permettrait d’optimiser cette opération ?
- Quid de la revente ? Impôts sur la PV pour moi et rien pour lui ?

Cette nouvelle est toute chaude, je vais donc me documenter rapidement sur les différents sujets…

Je vous remercie pour votre aide.

Message édité par l’équipe de modération (04/07/2016 21h48) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Mots-clés : immobilier, indivision, lmnp (loueur en meublé non professionnel), marseille

gunday · #2

Une 1ère remarque : le business en famille, c’est compliqué.
Une 2nde remarque dans la même veine : votre frère se logera tandis que vous vous vous enrichirai. Etes vous sûr qu’il n’y aura pas de ressentiment plus tard ?

En 3ème, avez vous fait le calcul net de frais ?
Car vous êtes à 6,9% de rendement, donc vous êtes potentiellement en cash négatif.
(avec 10% je suis en négatif de 3%/ans)

En 4ème, comment trouvez vous 6,9% brut ?
En faisant 700*12/110k€, je trouve 7,6%

Pour finir, êtes vous sûr que l’immobilier physique soit une bonne piste étant donné votre potentiel expatriation ?

Bernard2K · #3

Comme gunday, attention aux affaires en famille. Lisez la présentation de Cyberpapy, il y dit que c’était une grosse erreur de débutant, de louer à un proche.

En plus, dans votre cas, vous envisagez une indivision avec l’occupant qui serait l’un des indivisaires. Dans ce cas, ce n’est pas un bail d’occupation selon la loi de 1989, mais une indemnité d’occupation selon l’article 815-9 du Code civil, que l’occupant verse aux autres indivisaires. C’est bien compliqué, et c’est très probablement un nid à embrouilles.

Regardez les alternatives :
- votre frère peut l’acheter seul. Jeune ingénieur, s’il est en CDI, les banques devraient lui prêter. De plus, il y a de nombreuses facilités pour l’accession à la propriété : bien interroger tout le monde (ADIL, employeur…).
- si l’appartement n’est pas extraordinaire, pourquoi ne pas le laisser pour ce que c’est : un appartement meublé qu’il occupe en début de carrière mais dans lequel il est peu probable qu’il reste 10 ans. Dans ce cas, il devrait plutôt y rester comme locataire. Est- ce que le vendeur et/ou l’acheteur seraient près à reconduire son bail ?
Franchement, moi personnellement, je n’avais aucune envie d’acheter les appartements que j’ai occupés en début de carrière. Quand on n’a pas beaucoup de sous, on se loge comme on peut, et on prend ce qui passe ; de là à choisir comme investissement l’appartement qu’on n’a pas vraiment choisi parce qu’il fallait bien se loger : drôle d’idée à mon avis (sauf s’il est tombé sur la perle rare, c’est toujours possible).

Il n’y a aucun droit de préemption pour le locataire en meublé. Vous et/ou votre frère êtes des acheteurs comme les autres. Cela dit, si vous tenez absolument à l’acheter, il suffit de faire une offre au prix ; le vendeur est en principe tenu de le vendre au premier acheteur qui fait une offre au prix (même si, en réalité, il peut biaiser…).

jaa71 · #4

Bonjour,

Merci pour votre réponse. Voici quelques commentaires :

gunday a écrit :
Une 1ère remarque : le business en famille, c’est compliqué.
Une 2nde remarque dans la même veine : votre frère se logera tandis que vous vous vous enrichirai. Etes vous sûr qu’il n’y aura pas de ressentiment plus tard ?

Certes, mais je sais dans quoi je m’engage et les risques que je prends. Je ne pense pas non plus m’enrichir à ses dépends : je profite en effet d’un bien en location à risque modéré (les premières années en tout cas). Et il en profite aussi : d’une part en accédant à la propriété au plus tôt sans être trop effrayé (il connaît le logement, les charges, etc… donc ne fait pas un saut dans l’inconnu comme c’est le cas pour pas mal de monde lors de l’achat de la RP), et d’autre part en cas de départ du logement (car ça arrivera tôt ou tard), il aura les mêmes revenus locatifs que moi.

gunday a écrit :
En 3ème, avez vous fait le calcul net de frais ?
Car vous êtes à 6,9% de rendement, donc vous êtes potentiellement en cash négatif.
(avec 10% je suis en négatif de 3%/ans)

En 4ème, comment trouvez vous 6,9% brut ?
En faisant 700*12/110k€, je trouve 7,6%

J’ai fait 700*12/122000 (en estimant les frais de notaire un peu au dessus de 10000€, en étant pessimiste)

gunday a écrit :
Pour finir, êtes vous sûr que l’immobilier physique soit une bonne piste étant donné votre potentiel expatriation ?

Bonne question, que nous avons bien sûr évoquée avec ma compagne avant notre premier achat. Celui-ci se situe dans la ville d’où nous sommes originaires. D’une part car c’est le marché que nous connaissions le mieux, mais aussi car il y a toujours plusieurs membres de la famille et/ou des amis qui peuvent se rendre sur place en cas de souci. Nous pourrons éventuellement réfléchir à une gestion déléguée en cas d’expatriation, à voir comment ça se passe d’ici-là…

LordWolfy · #5

jaa71 a écrit :
Certes, mais je sais dans quoi je m’engage et les risques que je prends. Je ne pense pas non plus m’enrichir à ses dépends : je profite en effet d’un bien en location à risque modéré (les premières années en tout cas).

Un petit scénario possible: vous partez en expatriation
et dans 2 ans votre frère rencontre une personne qui le convainc de déménager (dans la même ville ou même comme vous loin..)
il veux vendre pour récupérer une partie de sa part.
Les frais de notaires sont à peine remboursés

Vous allez vendre en perdant de l’argent (et donc avoir fais un investissement avec risque calculé qui fait perdre de l’argent)
ou vous allez refaire un prêt à la banque (depuis l’étranger) et gardez votre bien avec une rentabilité moyenne
je ne parle pas des négociations qui peuvent s’engager sur le prix de vente surtout si un bonne âme vient mettre son grain de sel

(Quoi tu. l’as acheté 110 et tu. veux le revendre à 120 à ton frère (oui l’inflation sur 10 ans ça change le prix) ou autres joyeusetés)

jaa71 a écrit :
il aura les mêmes revenus locatifs que moi.

D’un point de vue technique, vous allez payez des impôts sur ce que vous toucherez et lui il sera en semi propriété donc
- soit vous passez par une structure intermédiaire, il va payer des impôts sur son propre loyer
- soit il ne paye que vous donc depuis l’extérieur vous gagnez de l’argent sur le dos de votre frère

Oui je forcit le trait mais j’ai vraiment l’impression que vous minimisez complètement le risque familial. Vous semblez croire que vos intérêts et ceux de votre frère seront toujours aligné.
D’ailleurs ça commence par vous voulez acheter maintenant et lui non. Donc avant même de commencer vous n’êtes pas vraiment aligné sur la stratégie.

Je n’ai pas eu de problème de location avec des amis ou de la famille car je ne ’lai jamais fait mais j’ai constaté des comportement limite hystérique sur des personnes que j’adore et pour lesquelles j’aurai été prêt à mettre ma main au feu que tout allait toujours bien se passer.
(mais en plus sur des bêtises sans nom)

J’espère que vous avez compris que je vous déconseille ce montage car au mieux vous gagnez 7% de la moitie de 1100000) et au pire vous vous brouillez avec votre frère donc je ne suis pas sur que le risque soit dans le bon sens

GoodbyLenine · #6

Un investissement immobilier, en général c’est pour 15-20 ans, voire plus. Je doute que votre frère prévoit d’y rester ne serait-ce que la moitié ou le quart de cette durée. Donc vous devriez faire abstraction de l’identité du locataire actuel, pour évaluer si ce bien est (où pas) un bon investissement.

Ensuite, cet éventuel investissement porte sur un bien occupé, donc le bail continuera en l’état, et le prix mérite une décote sur le prix de marché (fonction de la durée résiduelle du bail). Comme c’est un bail meublé il faudra racheter les meubles aussi. N’hésitez pas à négocier fort le prix : les candidats acquéreurs devraient être rares.

Les revenus tirés de cette location seront des BIC, comme tous les revenus de location meublée. Faites une recherche sur le forum (et ailleurs) pour mieux comprendre les impacts du statut LMNP (assez favorable) dans lequel vous vous retrouveriez alors probablement.

Dans tous les cas, évitez que votre frère participe à l’investissement : vous éviterez de créer un embroglio complexe, même si vous vous entendez très bien avec votre frère (que vous risqueriez de l’embarquer dans une galère, alors qu’il ferait mieux d’investir dans quelque chose de simple). Vous pouvez envisager d’acheter avec Mme en indivision ou via la communauté (j’ignore votre régime matrimonial).

Avec des projets d’expatriation, investir dans un bien physique n’est cependant sans doute pas une bonne idée.

Vous devriez aussi réaliser que considérer qu’un loyer part "dans le vent" (ou par la fenêtre) est une grosse erreur. On en a déjà souvent discuté sur le forum…
Le loyer paie au bailleur l’usage d’un bien pour lequel le locataire ne souhaite pas (ou ne peut pas, ou les deux) assumer la propriété à long terme et tout ce qui va avec (charges propriétaires, travaux, apport ou/et emprunt des fonds pour l’acheter, etc.), mais préfère avoir les "droits" d’un locataire (en particulier celui de pouvoir reste dans les lieux, sauf dans les cas définis au bail ou dans la loi, et de pouvoir les quitter quand il veut en respectant un certain formalisme).

Bernard2K · #7

GBL : le bail continue SAUF si le frère est indivisaire.

Quand un locataire rachète son logement (en pleine propriété), évidemment, le bail est résilié. Il ne se loue pas l’appartement à lui-même.

Je pense qu’en indivision, c’est pareil : le bail est résilié ; ce qui le remplace, c’est la convention d’indivision et notamment la définition de l’indemnité d’occupation. Dans ce cas, adieu les avantages du statut LMNP.

Je disais que c’est un casse-tête. Exemples de casse-tête :
- l’indemnité est due à l’indivision ; l’occupant ne doit pas verser directement l’indemnité au co-indivisaire.
- bon courage pour déterminer les charges à payer par l’occupant et celles à payer par l’indivision. La loi de 89 définit très précisément ce qui est à la charge de qui ; pour l’indivision, ça a été déterminé progressivement par la jurisprudence mais il doit encore rester des zones d’ombre.
- de même, bon courage pour déterminer les charges déductibles du revenu.
- attention aux règles de majorité dans les décisions : la plupart des décisions se prenant aux 2/3 ou à l’unanimité, ça peut très vite coincer ; et en pratique, cette majorité nécessaire va changer fortement selon s’il y a 2 ou 3 indivisairesn et selon leur part dans l’indivision.

Bon, tout ça doit pouvoir se régler avec un bon notaire qui écrirait précisément toutes ces choses dans la convention d’indivision, mais que de temps passé et de complications ! Que de risques de conflits familiaux !

A mon avis, l’indivision avec le frère occupant est à éviter à tout prix.

creusois · #8

Bonjour,

Je joins mon avis à ceux des autres contributeurs,à savoir qu’il serait bien plus simple que votre frère achète ce bien tout seul.Même à 23 ans,en étant ingénieur,et pour une résidence principale,je pense qu’il trouvera une banque pour le financer.Il a peut-être droit au PTZ selon ses revenus.
Si vous souhaitez l’aider,vous pouvez éventuellement vous porter caution si cela permet de faire passer son dossier.
Pour le loyer qu’il paye actuellement,votre frère doit pouvoir emprunter environ 100000 euros sur 15 ans.Une banque financera certainement moins facilement ,même un petit montant,avec un montage compliqué ,avec 2 ou 3 intervenants en indivision.
Ainsi,il y aura un seul décisionnaire et non 2 ou 3 pour savoir si cet appartement sera revendu ou reloué si votre frère ne l’habites plus,etc…

Il serait également intéressant de savoir pourquoi le propriétaire le met en vente maintenant et non au terme du bail (dans 6 mois si je ne fais pas d’erreur).
En donnant congé pour vente,et en vendant dans 6 mois,le propriétaire actuel aurait beaucoup plus d’acheteurs potentiels (non seulement les investisseurs,mais également les personnes qui souhaiteraient y habiter ce qu’il n’aura pas actuellement).
Une négociation est donc certainement envisageable,à évaluer selon le prix du marché pour ce type de bien.

Bonne réflexion pour votre projet.
Cordialement.

jaa71 · #9

Bonjour à tous,

Merci beaucoup pour vos différents avis sur la question ainsi que vos commentaires, toujours pertinents.
D’une certaine manière, je pense que cela rejoint ce que je m’étais imaginé au départ : l’achat dans ces conditions peut se révéler être un sacré casse-tête (et la gestion post-achat également), sans parler de la partie "business en famille"…

Les discussions sont encore en cours, mais elles s’orientent plutôt vers un achat 100% par mon frère. Je vous tiendrai au courant de l’avancée du projet.

jaa71 · #10

Bonjour à tous,

Je me permets de faire remonter cette file pour donner quelques nouvelles.

L’appartement en question a été acheté par mon frère + sa compagne. Il sera à eux vendredi, après RDV chez le notaire.

Le financement a été fait sur 20 ans. Les mensualités sont actuellement légèrement inférieures à leur ancien loyer.
A priori, ils pourront se permettre de faire des remboursement partiels anticipés (pas de pénalités) pendant un premier temps. Si jamais ils décident de déménager d’ici quelques années, ce qui sera probablement le cas, ils pourront conserver cette mensualité "faible" et mettre l’appartement en location.

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