Bypoy [13] : étude de cas immobilier (achat de 2 studios à Marseille)

Bypoy · #1

Profil

Pacsé
29 ans
revenus du ménage 55k
Tmi 14%

Aptitudes

Comptables: basiques n’ayant pas pratiqué la comptabilité
Fiscales: a intégré les grand principes
Artisanales: petit bricolage
Sociales: bonnes
Temps dispo: 4h/semaine

Caractéristiques du bien

2 studio années 65
Étage 2 sur 3 sans ascenceur, 22m2, exposition sud ouest
Déja occupé par locataire percevant des aides sociales ( rsa + caf)
Syndic pro
Chauffage électrique
Volets roulants
Friche derrière immeuble
Compteurs individuel eau + électricité
Pas encore d’info sur copro
Pas de concierge
Déco années 70

Localisation

Marseille 10 ème
Bon emplacement

Rentabilité

Coût 74000 avec FN inclus pour 2 studios
Loyer 740 dont 540 par CAF
Taux de vacances 10 %
Pas de travaux envisagés ( logements occupés) et batiment bon état façade et toiture
Taxe foncière 850
Assurance PNO 150
Rentabilité brute= 12%

Financement du bien

Crédit 110 %
Durée 20 ans
Location nue frais réels
Cash flow nul ( à quelques euros)

Message édité par l’équipe de modération (30/11/2016 10h00) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Mots-clés : immobilier, marseille, studio

Bernard2K · #2

Bonjour,

12 % brut c’est plutôt bien.

Quelques remarques :
- copro ancienne : attention aux charges. Cela dit, sans concierge et sans ascenceur, c’est déjà ça. Attendez d’avoir les chiffres des charges de copro (et leur répartition bailleur/locataire) pour faire les calculs définitifs.
- quand vous dites déco années 70, c’est dans les parties communes ou dans les appartements aussi ?
- vérifiez que le loyer est bien exprimé hors charges. Il y a des vendeurs qui trouvent cela malin d’exprimer les loyers CC pour gonfler la rentabilité apparente.
- assurez-vous qu’il n’y a pas d’impayés de loyer.
- pas de travaux, ça n’existe pas. Un chauffe-eau qui pète, la rénovation au départ d’un locataire… En moyenne, un bien coûte, en entretien annuel, 0,5 % à 1 % de sa valeur. Si vous prévoyez 3 à 400 € par an sur les 2 studios vous ne serez pas trop loin du compte. Après ça dépend si on fait soi-même ou si on prend des entreprises.
Sur des biens anciens, ça peut être 0€ pendant des années, et puis une grosse dépense pour rénover au départ d’un locataire. Si tout est d’époque, il y aura du boulot pour moderniser et remonter peut-être le standing du studio (revêtements, sanitaires, cuisine, électricité…).
- l’assurance PNO semble un peu élevée.

Vous comptez gérer en direct ou par une agence ?

Iqce · #3

Bonjour,

Dans le 10éme, il y en a à prendre et à laisser ; mais vous avez mentionné "bon emplacement" donc…
Coté rénovation, en faisant tout nous même, sur de la rénovation années 70 avec électricité chauffage etc nous nous en sommes sortis aux alentours de 8 000 euros. Hors doubles vitrages, déjà réalisés.
Pas d’ascenceur : très bien, voir s’il n’y a pas de conflit soit entre la copro et un tiers soit entre les personnes.

Faites un saut sur place en soirée également ; j’ai vécu cela par hasard sur Aix en Pce il y a 2 ans ; nous donnons un ultime rdv à la venderesse vers 21h00 devant la copro : nous n’avons pas été "autorisé" à passer par des squatteurs des parties communes (donc pas de vente, la venderesse était au bord des larmes).

Bypoy · #4

@Bernard2K

La déco 70 est valable pour les communs et les appartements cela reste propre mais nécessiterai une bonne remise au gout du jour lors d’un changement de locataire. Je pense faire les travaux lors des changement de locataire.

Les loyer sont bien hors charges.

Je compte géré en direct dans un premier temps. Si cela devient trop chronophage je passerai en agence.

Je vais vérifié qu’il n’y a pas d’impayé de loyer. Le mieux est-il de demander au propriétaire actuel même si je ne suis pas sur de la véracité de sa réponse?

@Iqce

Le prix indiqué pour la rénovation correspond-t’il à un studio car cela me semble cher?

Iqce · #5

Légèrement plus grand ; sachant que nous avons quasiment tout fait nous même, l’électricité chauffage plomberie cloisons (vous n’en aurez peut être pas besoin, mais ce n’est pas le plus cher) cuisine Ikéa salle de bain Ikéa, huisserie…J’ai fait un post à l’époque, mais où aïe…Au sol, tommettes provençale d’origines.
Ca va vite, la cuisine 1000 euros, la salle de bain 4 ou 500…

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