Albaninvest : étude de cas immobilier (achat d'un box de garage)

Avec les frais de notaire, le coût d’acquisition est ~ 12k €

En considérant un loyer de 70 euros / mois (ce qui semble le prix du marché), loué 12 mois (sans vacance locative donc) et en enlevant les charges on arrive à 564 euros de gain sur un an.

Cela fait un rendement inférieur à 5 % (avant impôt).
Ce n’est pas exceptionnel.

Je soumets à mon tour une étude de cas d’un garage:

Prix de vente net vendeur : 2000€
frais d’achat : 404.94€
Total : 2404.94€

Location mensuelle CC: 50€ / 600€ annuel
Taxe foncière = 10.40€
Charge = 45€

Rendement brut : 600/2404.94 = 24.94%
Rendement net : (600-45-10.4)/2404.94 = 22.64%

Pour l’impôt sur le revenu, je suis dans la tranche à 14%.
Abattement au forfait de 30%, soit 420€
fiscalisé à 14% :58.8€

CSG à 15.5% (pour l’heure) =65.10

Rendement net d’impôt=(600-45-10.4-58.8-65.10)/2404.94 = 420.7/2404.94= 17%

L’investissement est "rentabilisé" en : 2404.94 / 420.7 = 5.71 ans.
La copro vient de sortir de lourds travaux, le vendeur a payé sa quote part (assez élevé, en regard du prix de vente, au alentour des 600€ sur l’année qui vient de passer).

J’ai volontairement beaucoup détaillé les calculs, pour être sure de ne pas avoir fait de fautes, ou d’erreurs.
Ai je bon ?

Je fais suite à votre réponse très détaillée:

- J’ai mon propre notaire, et la vendeuse avait le sien. Effectivement, depuis la loi Macron, les frais ont été modifiés, et cela se répercute sur les petits montants.

- Je suis bien sûre que les charges sont de 45 €/an.
Les travaux étaient pour le lot "appartement + garage" que possédait la vendeuse. Je n’ai acheté que le garage. Je n’ai pas calculé le pro rata des charges pour l’appartement (vendu précédemment), et le garage.

- Votre réponse sur les charges m’interpelle. J’aurais du me pencher sur la question des charges avant, mais pour des montants "faibles", je n’ai pas voulu plus creuser. Ceci vaudrait peut être le coup au prochain changement de locataire, à ce moment, je me pencherai en détail sur ces répartitions de charge. Pour l’heure, le bail a juste " 50€ cc".

- je paye comptant. Effectivement, les frais de dossier bancaire sont astronomiques pour ces sommes.
Dans tous les cas, l’investissement est rapidement "vendable" si j’ai besoin de liquidité.

- pour la CSG, j’apprécie et note votre remarque. Je n’étais pas au courant, et je salue tous les membres qui répondent avec autant de précision. C’est un plaisir de vous lire !

- en ce qui concerne le quartier, et la demande locative, je ne me fais aucun soucis.
Je reste dans ma zone de recherche (comme en témoigne mon pseudo), et ne fais aucun compromis sur la localisation. Le seul problème est que j’ai posté l’annonce avant d’avoir les clés, et j’ai raté des visites/locataires à ce moment.
Pas très grave, j’ai visité ce soir, et fais signer le bail à un jeune salarié, ravi d’avoir trouvé un garage juste à côté de son nouvel appartement.
Concernant la localisation, il y a deux approches différentes:
- soit on cherche de partout, à la recherche de "la" bonne affaire du moment, et on se retrouve à étudier le marché d’une ville/département à ce moment.
- soit on se focalise sur une zone bien précise, et on attend que "la" bonne affaire arrive. Quitte à attendre un petit peu.
J’ai choisi la seconde option. Et j’économise pendant mes phases de recherche.
L’annonce pour ce box a été mise à 11h. A 13h, j’avais appelé et donné mon accord pour acheter. La vendeuse a contacté sa régie, pour des détails techniques, à savoir les travaux. Les notaires ont été contacté dès le lendemain.
Je connaissais parfaitement le quartier, et même la résidence.
Je n’avais aucun doute sur la capacité locative d’un tel bien.

Bernard2k a écrit :

Certes, plafonnement à 10 % du montant pour les "émoluments" du notaire. S’y ajoutent les droits d’enregistrement et les frais de publication (ou publicité foncière) qui vont à l’Etat, et surtout les débours qui peuvent atteindre facilement 400 € sur une telle opération. Je suis curieux de savoir combien vous aurez payé au notaire au final sur cette opération.

Je vous envoie un extrait de mon acte de vente.

Extrait de l’acte de vente a écrit :

L’assiette des droits est constituée par le prix de la présente vente soit DEUX MILLE EUROS (2 000,00 EUR).

DROITS
Mt à payer
Taxe départementale
2 000,00 x 4,50 % = 90,00
Taxe communale
2 000,00 x 1,20 % = 24,00
Frais d’assiette
90,00 x 2,37 % = 2,00
TOTAL 116,00

CONTRIBUTION DE SÉCURITÉ IMMOBILIÈRE
En fonction des dispositions de l’acte à publier au fichier immobilier, la contribution de sécurité immobilière représentant la taxe au profit de l’Etat telle que fixée par l’article 879 du Code général des impôts s’élève à la somme :
Type de contribution Assiette Taux Montant
Contribution proportionnelle taux plein 2 000,00 0,10% 15,00 euros

Bernard2k a écrit :

Perso j’ai failli acheter une place de parking à 2000 € et, s’agissant de ma première opération, j’avais prévu que les frais de notaire pouvaient aller jusqu’à doubler le coût. Je n’ai pas pu savoir combien ça coûtait au réel car le vendeur a choisi un autre acheteur. Heureusement peut-être, car c’était un quartier un peu pourri, à 200 mètres du parking de la collègue qui reste inloué depuis 1 an…

Quand il y a une annonce avec une place de parking à 2000€, soit le quartier est effectivement en excès de place de stationnement, soit la place est "avec défaut" (trop petite, sur un bord, dans l’angle…), soit le vendeur est pressé.
D’où l’importance de connaître sa zone de recherche.
Pour info, quand je suis allée faire visiter le box au locataire, impossible de trouver une place. Du coup, j’ai activé le badge du parking pour stationner ma voiture dans la copro le temps de faire la visite.
Le locataire louait précédemment un autre box, dans la même résidence, et son bail n’a pas été reconduit, car le propriétaire vendait le box. Il est absolument ravi d’avoir de nouveau une location à cet endroit, et pour un loyer moindre. Il compte y rester quelques temps, et n’a qu’une seule inquiétude : que j’arrête son bail pour vendre (il me l’a d’ailleurs demandé plusieurs pendant la visite… )

Bernard2K a écrit :

Mes remarques :

-vous avez vraiment un notaire qui vous fait les formalités, y compris les taxes, pour 405 € tout mouillé ? Suivant les sites de simulation, je trouve entre 800 et 1500 €.

Avec un peu d’avance voici le détail reçu par courrier postal.

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