Ojal [42] : étude de cas immobilier (garder ou vendre malgré une très bonne rentabilité ?)

Bonjour,

Je possède un appartement loué 350€ hors charges soit 350*12 = 4.200€ par an. Les charges restantes à la charge du bailleur sont de 50€ sur l’année. La taxe foncière est de 325€.
Je gère moi même cet appartement donc pas de frais de gestion.
J’encaisse donc en revenus nets avants IR 4.200 - 325 - 50 = 3.825€
Jusque là, le tableau est magnifique, j’ai acheté cet appartement il y a 14 ans une bouchée de pain.
La où ça se corse, c’est quand l’IR passe par là…
J’ai une TMI à 41% et depuis 2 ans je n’ai plus de déficits de BIC dans mon LMNP…
Je souhaite donc calculer quelle imposition supplémentaire m’engendre cet appartement de façon à comprendre l’intérêt ou non de la garder dans mon patrimoine…
L’amortissement que cet appartement apporte à mon LMNP est de 544€

Si je ne me trompe pas:
- L’IR est donc de (3.825-544)*0.41 = 1.345,21€
- La CSG/CRDS est de (3.825-544)*0.15.5 = 508,55€ - mon calcul n’est peut être pas exact…?

Cet appartement me génère donc un impôt de 1345 + 509 = 1.854€

Reste donc en net 3.825 - 1854 = 2.363€
par rapport aux 4.200€ encaissés par an… Glups…

En imaginant que je puisse revendre cet appartement 46K€ - il y aura de la plus value à payer… - est-ce judicieux de le garder ou est-ce plus judicieux de le vendre?

J’étais précédemment dans une situation en déficit très intéressante et je n’avais pas conscience du poids de l’impôt une fois le déficit consommé…

PS: si je me pose ces questions alors que nous avons dans le région de très bonnes rentabilités, je ne comprends pas l’intérêt d’investir sur des localisations ou les rentabilités brutes sont faibles?

Qu’en pensez-vous?

Mots-clés : immobilier, impots, lmnp (loueur en meublé non professionnel)