Cedric44 [44] : étude de cas immobilier (immeuble en LMNP avec une rentabilité de 7%)

Bonjour,

480 000 € (dont 10000 € de meubles (Mon estimation))
loyer déjà pratiqué ou envisagé : Actuel 2600€ (hors charge)
Rentabilté = 7%

A mon avis, peu rentable !

2 600x12 / 480 000 = 6.5%
sans compter la TF, l’assurance PNO, les vacances locatives…

Je ne vois pas comment vous pouvez arriver à un CASH FLOW Positif de 250 € / Mois.
Avez-vous calculer la rentabilité nette ?

Cordialement,
Frédéric

Désolé Bernard, j’ai été plus rapide ;-)

Je rejoins l’opinion des mes collègues sur une rentabilité faible et des calculs optimiste.

D’autre part vous indiquez 10K€ pour les meubles dans l’acte d’achat, cela semble très optimiste sauf si tout vient d’être refait et en haut de gamme.
En effet depuis 2/3 ans la doctrine fiscale/notariale veut que ceux-ci sont amortis sur 5 ans et exclusivement sur présentation de facture.

Comme déjà indiqué calculez la rentabilité nette après imposition, le résultat sera bien plus près du réel.
Entre un village de 5000 hab et une aire urbaine de + 900 000 hab, il y a peut être des villes intermédiaires… c’est vous qui voyez

Cédric44,
après un petit calcul rapide, le bien que vous évoquez vous donnera une rentabilité nette de 4,5% environ.
De plus, à quasiment 500K, vous avez intérêt à ne pas vous louper (et ne pas tomber sur une mauvaise surprise).
Cordialement.

Premier souci a résoudre est celui des compteurs électriques. .. Non?

Pour la rentabilité, misez 10% net minimum et calculez le prix de vente correspondant. Proposez au propriétaire votre ’business plan’  (vous N’êtes pas obligé de dire toute la vérité. ..)

Oubliez que l’immeuble est à côté de votre travail. Et si vous changez de travail?

Plus vous passez de temps à retourner le problème dans tous les sens, plus vous vous confortez  en vous disant que c’est le bon choix, alors que c’est faux.

Pour les compteurs :
Immobilier locatif et sous-compteur électrique : illégal ?

En résumé, il est doublement illégal de louer sans compteurs individuels :
- tout client a le droit de choisir son fournisseur d’électricité. Ca s’applique à toute location (hors location saisonnière où c’est bien sûr le bailleur qui prend l’abonnement électrique).
- l’électricité des parties privatives ne fait pas partie des charges récupérables, énumérées limitativement par décret. Donc le bailleur n’a en principe pas le droit de refacturer dans les charges (même au forfait) l’électricité des appartements.

Cet immeuble est un peu "au milieu du gué" :
- la loi ALUR impose qu’en colocation avec baux séparés, chaque "chambre" soit considérée  comme un logement qui doit donc faire 14 m² minimum (et probablement : avoir au moins un point d’eau). Cf. Loi Alur : colocation, bail solidaire et baux individuels…
Les "appartements" font 18 m² minimum ; j’espère qu’ils ont chacun au moins un point d’eau. L’immeuble est donc conforme sur ce point.

- le fait qu’il ne soit (probablement) pas divisé en lots et qu’il n’y ait qu’un compteur d’électricité collectif est non conforme à la loi, en revanche. Ca peut fonctionner très bien pendant des années mais ça peut finir par vous poser des problèmes par la suite.

Je pense que vous devriez approfondir les questions suivantes :
1) déjà, s’agit bien de baux séparés ? Il paraît peu probable que le bailleur ait fait un seul bail pour toute la maison avec un loyer global de 2600 €, mais bon, vous n’avez pas précisé ce point jusqu’à présent.
2) si c’est bien en baux séparés, est-ce que l’immeuble est divisé en lots au cadastre ?
3) Si la réponse au 2) est non, évaluer la possibilité de le diviser :
- de manière pratique, est-ce que les appartements sont vraiment indépendants les uns des autres ? Est-ce qu’ils ont tous une salle d’eau avec WC par exemple ? Constituer des "lots" qui n’auraient pas chacun leur WC n’est pas une bonne idée…
- quels sont les obligations du PLU en cas de division d’immeuble, et notamment l’obligation de créer des places de parking ?

Approfondir cette possibilité sert à plusieurs choses :
1) évaluer la faisabilité de la division, donc aussi de la pose de compteurs
2) si c’est faisable sans vous ruiner, envisager de pouvoir revendre à la découpe d’ici quelques années, ce qui devrait vous apporter une bonne plus-value
3) vous fournir des arguments dans la négociation du prix !

Le "piège" dans lequel se retrouvent de nombreuses personnes qui veulent diviser un immeuble est le suivant :
Pour diviser, besoin d’un PC. Pour le PC, besoin de créer des places de stationnement selon le PLU. Or, pas de place de stationnements possibles, donc division impossible. Donc aussi, impossible d’ouvrir plusieurs compteurs électriques.

En gros, c’est une division "pragmatique" qui a été réalisée mais pas une division légale, à plusieurs points de vue :
- urbanisme ;
- non respect de la loi qui dit que chaque client doit pouvoir choisir son fournisseur ;
- récupération des charges d’électricité des parties privatives alors que cette charge n’est pas récupérable.

Votre bailleur LMP a tiré le maximum de ce qu’il pouvait tirer de son immeuble, mais de façon un peu cavalière… Racheter un tel immeuble "au milieu du gué" à un prix élevé au seul motif que les loyer sont élevés n’est pas vraiment un bon investissement pour l’avenir.

Après, je ne joue au "père la morale", en disant : "louer sans compteurs individuels, c’est mal !". Ce n’est pas une question morale ! Le bailleur actuel loue comme ça, vous pouvez racheter et continuer à louer comme ça pendant des années, ça ne me choque pas et vous avez même ma bénédiction.

Non, si j’en parle, c’est parce que :
- acheter un immeuble qui a une division de facto mais pas actée fait que vous seriez dans une position illégale en tant que bailleur et vous expose à des risques. Cela dit, vous ne seriez ni le premier ni le dernier ! A vous d’évaluer ces risques et de voir si vous pouvez vivre avec.
- parce que cette division probablement pas actée peut être un argument de négociation avec le vendeur.

Donc, tout ce que je fais, c’est vous alerter pour que vous puissiez ensuite décider en toute connaissance de cause. Certains pourraient penser qu’il vaut mieux ne pas tout savoir, sinon on ne fait plus rien. Je ne raisonne pas comme cela : avant d’investir 480 k€ dans un bien, je pense qu’il vaut mieux être informé de tous les tenants et aboutissants. Si, dûment informé, vous vous dites que de très nombreux bailleurs procèdent ainsi et que ça ne vous dérange pas d’être un de plus, alors tant mieux pour vous ! Vous aurez en tout cas pris une décision éclairée.

C’est aussi pour toutes ces raisons que je vous disais : est-ce possible d’acheter une maison à 300 k€ et de faire de même ? Car si mes hypothèses sont justes (immeuble non divisé et baux multiples), le vendeur vous vend une rentabilité alors qu’elle repose sur une division pas vraiment légale… Tant qu’à être dans l’illégalité, ne pouvez-vous pas reproduire la même recette, tout en payant moins cher à l’achat ?
Je dois avouer que j’ai pas mal approfondi la possibilité d’acheter une villa, de la diviser, et de louer en meublé. Je trouvais sympathique l’idée de faire une sorte de petit immeuble en faisant profiter les locataires des avantages d’un villa : jardin, terrasse, barbecue, voire piscine. Mais les biens sont tellement chers par chez moi qu’une fois tout calculé sur plusieurs cas bien précis, je n’ai jamais trouvé de projet suffisamment rentable.

PS : vous savez, le forum est une vraie mine d’or. Vous posez la question sur les compteurs, mais vous auriez tout aussi bien pu faire une recherche sur le forum et trouver les infos par vous-même. Utilisez les mots-clés dans le champ de recherche en haut à droite, et vous trouverez plein d’infos intéressantes. J’ai fait la recherche à votre place sur l’électricité, puis sur l’application de la loi ALUR, et je vous ai donné les liens. Maintenant, à vous de bosser un peu. Si par exemple vous voulez savoir comment vérifier si l’immeuble est divisé en lots au cadastre, tapez "comment savoir division" et vous trouverez les infos nécessaires dès le premier résultat ! Bonnes recherches, bonnes lectures et bonnes cogitations !

EDIT : certains bailleurs font d’ailleurs volontairement des baux "courte durée" pour éviter de se retrouver sous le coup d’un bail pour une résidence principale, bien plus protectrice du locataire même en meublé. Ce cas devrait vous intéresser : Elodie01 : étude de cas immobilier (immeuble avec colocation) (ça fait donc maintenant la 3e recherche que je fais tout exprès pour vous dans ce message, afin de vous donner directement le lien adéquat : à votre tour si vous voulez approfondir !)

Dernière modification par Bernard2K (14/01/2017 13h21)

A votre place, je vérifierai quand même pour la division au cadastre.

Si c’est déjà divisé, c’est un bon point :
- possibilité de faire poser des compteurs électriques par appartement (vérifier quand même la faisabilité technique et le coût !)
- possibilité de revendre à la découpe.

Bonjour pemen,

Peut-être l’avions nous visité ensemble, il y avait un couple avec moi quand je l’ai visité :-).

Car effectivement à la vu de ce que vous dites c’est bien le même

J’ai fais une propal à 390k€ (sans savoir si j’allais vraiment aller au bout mais simplement pour voir si

déjà il était capable de baisser son prix) qui a été refusé et l’immeuble est maintenant vendu je pense

(annonce désactivée sur LBC).

Nantes est devenue chère mais c’est une ville qui reste très attractive, une rentabilité de 7% net me

suffirait.

Pas de souci pour se voir sur Nantes et discuter investissement :-)