CBL & Associates Properties : foncière de centres commerciaux cotée USA

corsaire00 a écrit :

En effet une perte de valeur de 20% des malls CBL reviendrait à "cramer" la totalité des fonds propres de CBL.

Les fonds propres en valeur comptable (incluant l’amortissement des biens immobiliers, dont on sait qu’elle n’a pas toujours une justification réelle), mais pas la valeur patrimoniale nette.

Actuellement :

Actifs immobiliers : environ $8 Md
Dettes : environ $4,5
Valeur patrimoniale nette : environ $3,5 Md

Si les bien immobiliers baissent de 20% :

Actifs immobiliers : environ $6,4 Md
Dettes : environ $4,5
Valeur patrimoniale nette : environ $1,9 Md

Il y a donc une certaine marge de sécurité…

Avec toutes les précautions d’usages voici une image :



Ces chiffres valent ce qu’ils valent surtout avec des boutiques comme Apple, mais la tendance semble là.

C’est une image que j’ai prise d’un article sur SA. Je n’ai plus la ref exacte.

Difficile de connaitre précisément le prix des terrains, mais à mon avis, il faut pas trop s’emballer non plus. Si le prix des terrains valait plus que le prix du mall (+cout de destruction/réhabilitation), les acheteurs se précipiterait pour les racheter.

@Arkamoon,

Si votre localisation n’est plus pertinente au regard des usages de consommations des clients.
Votre terrain ne vaut plus rien (sauf peut être le prix de la terre agricole).

Il peut demeurer une valeur si l’usage en est modifier (passage d’une zone commerciale à une zone résidentielle).

La valeur de votre terrain devient alors : Prix d’un terrain équivalent - coût de démolition/dépollution avec

Prix d’un terrain équivalent = Prix total de vente des maisons/appartement - Marge du promoteur - Coût de construction

Malheureusement tous les terrains inutilisables par les commerces ne pourront pas tous devenir des terrains à usage résidentiel (réglementation différentes, demande en logements etc…)

Et non tout se ne se vend pas… même à zéro.

Exemple :

Imaginons que je possède un terrain avec un bâtiment construit dans les années 80, qui n’est plus loué car le locataire est parti et depuis la zone est déserte.
Qui voudra me l’acheter même à 0 si je n’arrive pas à le louer à une entreprise dont l’objet social est compatible avec la zone dans lequel est situé le bien.

Imaginons que la zone change et devienne ouverte aux résidence. Les prix du neuf sont à 3500€ le m2 dans cette ville.
Le cout de construction environ 1300€/m2

Le PLU m’autorise 1000m2 de construction.

Mon terrain vaut théoriquement 1000*(3500-1300)= 2.2M€

Pour construire je dois avant détruire le bâtiment, qui est plein d’amiante… le coût est 3M€.

Vous m’achetez le terrain combien ?

Le distinction des malls en A/B/C etc… date d’une époque ou seul le brick and mortar existait.

Je pense que le A ne changera pas. Mais il est probable que B et C connaissent d’important changement en fonction des usages de consommations qui se modifient.

arkamoon a écrit :

Pardon, je me suis mal exprimé, ce que je voulais dire c’est si la valeur estimée actuellement des malls est consituée plus par la valeur du terrain que par la valeur de la construction.

Cela sous entends alors que même si l’activité d’une partie des Malls est compromise, alors les Malls qu’il vaudra vendre n’auront pas une valeur proche de 0.

Il faut aussi considérer que la notion de propriété en Amérique du Nord est assez différente de celle que l’on a en France (ou en Europe). "Real Estate", par définition, signifie que l’on est propriétaire de la construction sur le terrain et pas forcément du terrain lui-même.

Notamment, pour les centres commerciaux, qui sont souvent installés en périphérie de ville, le terrain est souvent la propriété de la ville, domaine public, et un bail emphytéotique est conclu entre la ville et la société qui fait l’investissement. Ce bail est souvent conclu à titre gracieux sous réserve de réaliser le projet défini sur plan, d’entretien pendant toute la durée du bail et de prise en charge des coûts de remis en état originels par le locataire si jamais, pour une raison ou une autre, le projet devrait s’arrêter (fin de bail, arrêt du projet, …).

Il est déjà arrivé qu’un REIT se trouve "exproprié" lorsque le centre commercial ne fonctionne plus et ferme, et que les coûts de remise en état engagés par la ville soient refacturés au trust (s’il existe toujours).

Bonjour Francoisolivier;

C’est moi qui ai parlé de mon beau département 31 ! Effectivement c’est dans la sous-préfécture qui est Saint Gaudens, et qui par ailleurs est une zone complètement sinistré en terme de … en fait pour tout :

- peu d’emploi
- une offre de logement sur abondante avec la construction de multiple projet Scellier/Robien qui a été vendu à des parisiens pensant investir dans la proche banlieue Toulousaine et qui ont misé sur l’attractivité d’Airbus… une vaste blague.
St-Gaudens. Les logements "Robien", ou un scandale qui ne fait que commencer - 19/09/2008 - ladepeche.fr

Avec sa nouvelle implantation Leclerc à déplacer la zone d’attractivité ailleurs. Ce qui rend complètement inutile la précédente zone et elle est maintenant déserte.

L’idée était de montrer par un exemple que les emplacements commerciaux ont une valeur assez "fragile". Lorsque l’anchor se déplace ou part.

Le comportement de CBL démontre encore une fois qu’il faut mieux à court terme parier avec le marché en adoptant un comportement moutonnier que contre le marché

au 31/05/2017, 1/3 de la capitalisation en vente à découvert au 31 mai

et pour l’instant les bears ne lâchent rien

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Je crois que tout le monde attend la faillite ou la monétisation massive d’immobilier de certains retaillers.
Cela entraînerait une surabondance d’offre vs demande et les prix seraient sans doute nettement chahutés.

Bravo pour ce suivi Zera. Le truc avec le short sur CBL, c’est qu’à moins que la société n’explose en vol et aille à la faillite pure et simple, il va bien falloir qu’ils rachètent leurs shorts tôt ou tard. Et pendant ce temps, ils versent 26,5 centimes tous les trimestres pour payer le dividende + un peu plus de 2,5% de coût de location de titres. Donc, qu’ils fassent.

Je crois que j’en avais déjà parlé, on a sans doute à faire ici à une utilisation de certains REITs comme proxy pour jouer la faillite de Sears sans avoir à payer les coûts de location démesurés sur SHLD. Je ne sais pas quelle est la source et la date des infos utilisées par Rubicon, mais à aujourd’hui (l’info étant à priori du 15 juin), IB donne 33% de short sur CBL, 16% sur WPG et 51% sur Seritage.

Après, dans quelle proportion une faillite de SRAC impacterait les dits REITs, c’est une bonne question. Mais si on imagine un chapter 7 prochain avec arrêt d’activité et liquidation, à court terme, ça peut effectivement faire assez mal (et permettre aux shorts de racheter des titres à très bon compte). Maintenant les chapter 7, c’est pas courant non plus dans l’univers des sociétés cotées (mais ce serait bien ce que Lampert devrait viser pour valider l’éventuelle théorie que j’ai soulevée sur SHLD).

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.