Investissement locatif : EHPAD vs LMNP ?

Liquidité quasi nulle surtout pour celui qui n’est propriétaire que d’une chambre dans un Ehpad
Donc rentabilité aléatoire puisqu’on ne peut appréhender la valeur de revente.
Le coût d’achat prend en compte compte des frais et commissions d’intermédiaires.
De mon point de vue, à éviter sauf peut-être lorsque l’investisseur détient une partie significative des murs de l’établissement.

Ces investissements ne méritent probablement pas toute la méfiance qu’ils suscitent dans ces posts.

Il faut se demander pourquoi on investit dans ces systèmes :

- si c’est pour miser sur l’allongement de la vie et les besoins qui en écoulent d’autres façons de faire posent moins de questions : on peut investir en bourse directement sur les sociétés possédant les résidences comme Orpéa, Medica …, on peut investir dans des sociétés fournissant des services au troisième âge…

- si c’est pour de l’immobilier, alors considérons qu’en sus de la règle fondamentale de l’immobilier (l’emplacement !), s’ajoute la difficulté d’une gérance locative que vous n’avez pas décidée et que vous ne maitrisez pas, malgré le contrat initial.

Un investissement approchant a été les résidences de tourisme, sur le même système d’achat mis en location. Le problème, après 15  à  20 ans de recul, n’est même pas tant l’empilement des frais de gestion, que le délabrement de nombreuses résidences qui a conduit peu à peu à une désertion des locataires et au cercle vicieux empêchant la rénovation.

Pour autant certains investissements dans des stations bien placées ont pu être rentables. Il en sera de même pour les résidences du troisième âge, à condition de bien vérifier l’endroit où elles seront situées et donc la cible potentielle des résidents ainsi que bien sur la qualité du gestionnaire. En la matière je me fierais plutôt aux filiales de grands groupes bancaires, qui profitent d’économies d’échelles et peuvent plus difficilement se payer le luxe d’un scandale.

pour ma part je ne souscrirais pas à un tel investissement, considérant qu’on est moins dans l’immobilier que dans le produit formaté. Mais farfouillez, vous trouverez certainement une perle rare.

A fuir! Vous allez simplement engraisser les parasites : le gestionnaire de patrimoine, le gestionnaire…

Si vous voulez investir dans le secteur, prenez des actions orpea ou medica comme cité plus haut par Altius.

Si vous voulez gagner de l’argent, faites du LMNP mais dans l’ancien, et preparez vous à vous retrousser les manches car c’est du boulot.

salut j en ai 6 ,pas de probleme,jamais de mois impayés.auparavant,je faisais moi meme de la location en nu,j ai tout vendu pour racheter des meublés ,je ne reviendrai pas en arriere.chez nous les propriétaires impayés ou abusé par les locataires ne se comptent plus.mais le lmnp n est pas fait pour esperer une plu value mais pour empocher des loyer défiscalisés pendant 20 ans.exemple.une chambre acheter avec ses parties comunes dans un ehpad pour 100000 euros est louée autour de 5000 euros.les frais de remise aux normes pris en charge par le gestionnaire(pour mon cas orpéa).sans emmerde,trouvez moi mieux

christian85 a écrit :

salut j en ai 6 ,pas de probleme,jamais de mois impayés.auparavant,je faisais moi meme de la location en nu,j ai tout vendu pour racheter des meublés ,je ne reviendrai pas en arriere.chez nous les propriétaires impayés ou abusé par les locataires ne se comptent plus.mais le lmnp n est pas fait pour esperer une plu value mais pour empocher des loyer défiscalisés pendant 20 ans.exemple.une chambre acheter avec ses parties comunes dans un ehpad pour 100000 euros est louée autour de 5000 euros.les frais de remise aux normes pris en charge par le gestionnaire(pour mon cas orpéa).sans emmerde,trouvez moi mieux

Attendez le moment de la revente …..si vous arrivez à revendre
Empochez des loyers défiscalisés quand on a sur-payé son bien , c’est effectivement une bonne opération surtout quand on la multiple par 6 …..
C’est le jackpot l’achat à 100 K€ pour une chambre qui est loué 5 K€ soit une rentabilité de 5 % brute ou nette ?
Quelles sont le montants des charges dans votre ehpad ?
A quoi va ressembler votre ehpad dans 15 ou 20 ans ?
Qui voudra racheter une chambre à 100 K€ sans défiscalisation….!
Vous pensez vous constituez un patrimoine de 600 K€ mais dans 20 ans cela ne vaudra rien …..

Chacun son approche et sa technique d’investissement mais ne dites pas que l’on ne peux pas trouver mieux , je dirais plutôt que l’on ne peux pas trouver pire que ce type d’investissement car sans parler de plus value vous allez être largement en moins value si un jour vous arrivez à revendre……

En souhaitant que l’établissement ehpad continue à fonctionner sinon vous faites quoi ?

C’est sûr que la location dans l’ancien est plus complexe à gérer mais vous investissez pour vous et non pas pour un promoteur , ni pour un gestionnaire.

Attendez les frais de remise en état , plomberie etc … et vous petite rentabilité de 5 % va fondre comme neige au soleil

Philippe

Pour ma part, je suis 100% en ligne avec ce que lerevenupierre a écrit (10/03/2012 18h31).
Une ehpad est un type d’acif immobilier "géré" qui peut s’avérer un bon investissement, si on respecte les précautions listées par lerevenupierre (j’avais listé len gros es mêmes sur LMP (Loueur Meublé Professionnel) et investissements locatifs), et si on ne souhaite pas avoir les soucis au quotidien d’un investissement immobilier en direct (ce qui semble être un des objectifs essentiels de dadou36).

Je comprend aussi ce que Philippe30 et ZX-6R veulent dire, à savoir que si on est disposé à s’investir au quotidien et à mouiller la chemise, faire des investissements en direct peut s’avérer plus rentable.

Mais ceci ne signifie pas que tout ce qui n’est pas de l’immobilier en direct est une "sal***rie" comme l’écrit ZX-6R. C’est juste des investissements un peu différent, avec leurs avantages et inconvénients respectifs. Il y a de bons et de mauvais investissements en ehpad, comme en direct.

J’ai ainsi investi dans une EHPAD, j’ai visibilité sur les comptes de l’exploitant et je sais combien les loyers représentent par rapport à son CA et à sa marge (je suis même associé de la holding qui contrôle à 100% l’exploitant, donc si un jour il renégocie les loyers à la baisse, mes dividendes à ce niveau compenseront en partie la baisse de loyer), je ne suis pas passif (j’assiste aux AG, j’analyse les comptes, je pose des questions, je vérifie ce qui se passe…) mais ça ne m’occupe qu’un minimum (beaucoup moins qu’avec un investissement en direct).
J’ai bien sur constaté que la majorité des investisseurs en ehpad étaient passifs et ne suivaient rien, et donc s’exposaient un maximum à des "surprises" désagréables, en particulier si lors de l’acquisition toutes les précaution n’ont pas été prises ou si l’exploitation se détériore ensuite.
De toute manière, même en restant vigilant, et avec tout type d’investissement, on n’est jamais complètement à l’abri : quand on pense avoir fait un investissement "sans risque", c’est simplement qu’on n’a pas identifié les risques et qu’on n’en est pas conscient.

Effectivement, j’emploie un vocabulaire un peu grossier quand je parle d’epahd car j’ai failli me faire avoir à mes débuts, et je me suis rétracté in extremis.

En gros, je ne comprends pas qu’on puisse acheter très cher quelque chose qui sera impossible à revendre dans X années. Il suffit de faire un tour sur seloger.com pour voir le prix et la quantité de studios Héspérides sur Paris. L’attrait de la carotte fiscale aveugle les investisseurs.

Les bases financières d’un investissement qui sont les miennes :
- à combien j’achète en dessous du marché (mini -25%)
- à combien je peux revendre après travaux
- quels revenus mensuels puis je en tirer (loyer couvre crédit + charges)

Or un produit défiscalisant c’est :
- j’achète un produit que je ne pourrai revendre au prix du marché car personne en veut
- je dois en plus faire un effort d’epargne mensuel

=> ce n’est pas fait pour moi

Le prix du marché est le prix "moyen".

Vous prenez une zone précise, vous analysez les ventes, et vous calculez un prix au m² moyen pour un bien standard. On est d’accord qu’un rez de chaussé vaudra moins qu’un 3e étage etc etc il faut affiner.

Une fois que vous avez votre prix moyen, vous ne visitez que des biens inférieurs d’au minimum 25% à ce prix moyen. Sur 100 ventes, il y en aura bien 4 ou 5 d’intéressantes : divorces, successions, personnes ne connaissant pas le marché de l’immobilier, travaux estimés à xk€ mais qui en couteront en fait beaucoup moins…

Voila ce que j’appelle une affaire.

Ensuite une chambre dans un ehpad, si ce n’est pas défiscalisant, je ne vois pas ce que c’est.
Ehpad / Hespérides, si vous y voyez une différence moi pas.
Pour la revente, il y a certainement de bonnes affaires, comme partout, mais quand vous achetez un bien neuf au prix du marché, il faut savoir que le jour de la revente il ne vaudra pas le prix du marché dans l’ancien, mais 40 ou 50% de moins.

salut en réponse a philippe;je n ai pas dit que c était le jack pot .Mais dans le chef lieu du 85,un studio de 10 ans en état acheté 50000 euro se loue autour de 250 euro donc larentabilitée locative n est pas meilleure que mon hepad.quand ala revente vu la nouvelle regle des plus value?Comptez en plus les travaux entre chaque locataires ajoutez y le mauvais esprit de ceux qui se croient tout permis et voila.peut etre que dans les grandes villes(paris lyon marseille bordeau) la rentabilitée locative est supérieure ?

GoodbyLenine a écrit :

ZX-R6 : Vous connaissez peut-être vos investissements, loués meublés en direct, mais visiblement pas bien les EHPAD…..

Généralement on achète une chambre en ehpad (pas forcément en neuf d’ailleurs !) et les meubles associés et une partie des locaux communs (qui sont importants en m²), puis on la loue (par un bail commercial) à l’exploitant, on encaisse le loyer et on amortit le bien, exactement comme n’importe quel autre location meublée. Il n’y a rien de "défiscalisant" la dedant.
Maintenant, si vous voulez parler de Censi Bouvard, c’est autre chose : il y a effectivement une minuscule défiscalisation, mais en fait aucun intérêt car on amortira moins, et il n’y a d’ailleurs pas que les ehpad qui en bénéficient.

Les EHPAD, c’est des Etablissement d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes, ça nécessite que l’exploitant ait un agrément des autorités sanitaires, c’est généralement assez lourdement médicalisé, le résident moyen a généralement près de 90 ans, il y a en général + de 95% de taux d’occupation, on ne peut pas créer une EHPAD comme ça (autorisations au compte-goutte), etc.

Les Hespérides, c’est le nom commercial d’un type de résidences avec service pour les seniors, ça héberge des personnes non dépendantes, ça fonctionne comme une copropriété classique (vous pouvez être copropriétaire occupant, ou locataire d’un copropriétaire investisseur), ça inclut tout un ensemble de services (qui génèrent des charges élevées, qui rendent ce placement souvent peu intéressant, et des prix de revente souvent peu élevés….), le résident moyen est plutôt dans les 60-70 ans (mais si à 40 ans vous voulez bénéficier de ces services, vous pouvez y aller !), et peut/doit pouvoir se débrouiller tout seul, l’exploitant n’a besoin d’aucun agrément, rien n’empêche une autre résidence avec service d’être construite juste à côté, les taux d’occupation sont souvent très variable et peuvent ne pas être trop forts,…  rien à voir avec une EHPAD.

Je n’invente rien quand même :
Defiscalisation EHPAD / Investissement Ehpad
DEFISCALISATION EHPAD | INVESTISSEMENT EHPAD
http://www.finances-conseil.fr/fr/nos-p … on+EHPAD:2
http://investissement-ehpad-neuf-et-occ … fAodtG6txA

Hespérides = ehpad
http://blog.francetv.fr/Cabinet-de-Defi … ependantes
http://www.ehpad-investissement.fr/suje … rvices.php

christian85 a écrit :

salut en réponse a philippe;je n ai pas dit que c était le jack pot .Mais dans le chef lieu du 85,un studio de 10 ans en état acheté 50000 euro se loue autour de 250 euro donc larentabilitée locative n est pas meilleure que mon hepad.quand ala revente vu la nouvelle regle des plus value?Comptez en plus les travaux entre chaque locataires ajoutez y le mauvais esprit de ceux qui se croient tout permis et voila.peut etre que dans les grandes villes(paris lyon marseille bordeau) la rentabilitée locative est supérieure ?

Soit 5 % brute , une fois le foncier , les charges déduitent , il vous reste combien en % ?

Ne pensez pas en terme de plus value et de revente mais dans un premier temps en terme de rentabilité ensuite la plus value est la cerise sur la gâteau sachant que c’est le locataire qui a payé le bien.

Concernant la reforme de la plus value  , oui on prend 33% avec peu de déduction et les durées de détention ont changé mais si vous achetez dans l’ancien vous pouvez déduire les travaux à la revente de la plus value.

Les travaux entre chaque locataire sont un coup de peinture avec augmentation du loyer à la clé surement pas dans votre ehpad car se sucre bien pour que vous soyez tranquille ….

Même réponse que d’autres , il faut fuire les grandes villes car trop cher et pas rentable , il faut privilégier les villes moyennes ou les prix d’achat sont plus bas , des surfaces plus grande et une possibilité de louer légèrement en dessous de la grande ville mais la décote à l’achat couvre largement la vingtaine d’euros de baisse de loyer.

Concernant les rentabilités que j’obtiens , je tourne entre 3 % ( scellier ) à 7 ou 9 % pour la plupart des autres et un 12 % sur un T1 dans un immeuble que je possède en totalité.

Si vous avez lu certains de mes messages , il est certain que j’achète et ensuite je rénove ce qui induit 
des prix d’achats moindres mais sans passer par une rénovation complète , vous pouvez toujours acheter un bien à rafraîchir, le remettre au gout du jour pour mieux le louer  ce que vous ne pourrez pas faire dans un ehapd

Philippe