SCPI : démembrement et plus value ?

Ca dépends de quelle manière a été acquise la NP.

De manière gratuite (succession/donation)  alors la plus value est calculée en fonction de la valeur déclarée dans l’acte de donation/succession.

Si la NP a été acheté, alors la plus-value est calculée par la différence entre le prix de vente et le prix d’achat de la NP.

Exception : si l’usufruit a été acheté pour recomposer la PP, alors son prix vient s’ajouter à celui de la NP pour calculer la plus value.

Paragraphe 31 : 8 M-1-05 n°135 du 4 août 2005

Dans le document que vous citez :
Fiche n°16 point 14 (dernière page)

- la nue-propriété a été acquise à titre gratuit ou à titre onéreux et l’usufruit par extinction : d’une manière générale, lorsque l’usufruit a été acquis par voie d’extinction, son prix d’acquisition est nul. Toutefois, il est admis de retenir pour le calcul de la plus-value immobilière imposable, la valeur vénale de chacun des droits (donc la valeur de la pleine propriété) à la date d’entrée de la nue-propriété dans le patrimoine du cédant.

C’est donc une bonne nouvelle pour les acheteurs de NP de SCPI (j’ai vérifié, ces règles de calculs s’appliquent aussi bien aux biens physiques qu’aux parts de SCPI), car 30 ans pour attendre une exonération totale sur la PV ca commence à faire long. Mais la note sera nettement moins salée avec cette disposition favorable.

Question complémentaire :

Au lieu d’acheter pour 100 000€ la pleine propriété de N parts de SCPI,
je n’en achète que la nue-propriété, cédant l’usufruit 10 ans, pour 66 000€ (net acheteur).
Après 10 ans, je récupère automatiquement la pleine propriété.
Je vend alors pour 12 000 € (net vendeur) l’usufruit temporaire 5 ans de ces parts.
Après 5 ans, je récupère automatiquement la pleine propriété.
Je vend alors pour 14 000 € (net vendeur) l’usufruit temporaire 5 ans de ces parts.
Après 5 ans, je récupère automatiquement la pleine propriété.

A présent je cède (20 ans et qqs jours après l’achat initial) mes parts pour 160 000 € (net vendeur).
Je n’ai jamais perçu aucune distribution pour ces parts de SCPI.

Comment se calcule l’impôt sur mes plus-values ?
(supposons que la cession finale à 160 k€ se passe en 2012, avec la fiscalité actuelle)

Est-ce  (160 k€ - 100 k€) * 0.64 * 0.325 = 12.48 k€ ?  (0.64 cf abattement 36% après 20 ans)

On en revient à l’intérêt d’un montage qui associe:

1) une détention personnelle de la nue-propriété: cela permet d’éviter l’imposition des loyers à l’IRPP tant que son taux marginal d’imposition personnel est fort (30% et au-delà) et d’échapper aux contributions sociales de 13,5%

2) faire porter l’usufruit par une petite structure que l’on possède soi-même, soumise à l’IS au taux réduit de 15% et qui peut déduire les intérêts liés à l’acquisition de ce droit.

Si vous ne portez que l’usufruit de vos propres parts il y aura effectivement risque de requalification pour abus de droit (le montage juridique étant exclusivement à finalité fiscale).

Maintenant, si cette société rachète également de l’usufruit "sec" de parts détenues par d’autres (et je crois que vous l’avez vous-même évoqué sur votre blog, ce type d’opération se fait à des taux de rendement très élevés compte tenu du déséquilibre de l’offre et de la demande), a éventuellement d’autres activités de gestion patrimoniale, son but n’a plus un caractère exclusivement fiscal, ce qui devrait suffire à mon avis à écarter l’abus de droit (il faut néanmoins faire attention à bien documenter le prix de l’usufruit détaché, il doit être dans le marché).

Enfin, il ne faut non plus surestimer le coût de gestion d’une telle structure ; je connais des gens qui gèrent de A à Z des SCI patrimoniales à l’IS seuls, si vous n’avez pas d’employés la tenue de la comptabilité n’est pas vraiment lourde, sous réserve d’avoir quelques notions et un petit logiciel.

Dernière modification par sijetaisriche (22/03/2012 09h54)

Ces arguments de Stéphane sont forts instructifs. Je suis tout à fait d’accord sur l’abus de droit: c’est plus une arme de dissuasion qu’un moyen communément mis en œuvre par l’administration, laquelle recommande d’ailleurs à ses agents de ne l’appliquer qu’avec discernement (D. adm.13 L-1533, 1er juillet 2002).

Professionnellement, j’ai eu à mettre en œuvre de nombreux montages et opérations de restructurations juridiques et fiscales, eu à suivre directement ou indirectement de très nombreux contrôles fiscaux: l’abus de droit est un peu à ces affaires ce que l’Arlésienne est à Daudet, beaucoup en parlent (c’est l’un des arguments favoris des fiscalistes qui le dégainent à tout bout de champ - avec l’acte anormal de gestion), mais on ne le voit pas vraiment souvent dans la réalité quotidienne (pour ma part, jamais vu).

L’administration ne tient pas trop à s’embêter avec cette procédure qui est compliquée pour elle: il faut qu’elle soit lancée par un inspecteur principal au moins, le contribuable peut saisir le "Comité consultatif pour la répression des abus de droit" qui n’est pas nécessairement acquis aux positions de l’administration, etc., etc. C’est plus de l’ordre de l’arme atomique destinée à encourager l’auto-censure de contribuables à l’esprit trop audacieux sinon.

Pour en revenir au sujet d’origine, il faut aussi considérer les "petits" avantages d’une société patrimoniale à l’IS: c’est elle qui peut porter votre ordinateur à la maison (il vous le faut pour la compta et les correspondances), vous pouvez déduire une partie de vos frais de véhicules en vous versant des indemnités kilométriques pour les déplacements liés à l’activité de la société, etc.

Le tout est de bien documenter la réalité de vos frais et de ne pas trop tirer sur la corde. Pour être honnête et clair, je précise que je n’ai pas mis en œuvre cette solution de structure patrimoniale à l’IS , mais j’en connais qui l’ont fait et je commence à y penser.

stephane a écrit :

La société civile IS est une formule que je recommande de plus en plus

le gros inconvenient de la SCI a l’IS est l’imposition sur les + values, la comptabilité doit aussi etre soignée.
Ceci dit j’ai un projet de construction d’un patrimoine immobilier locatif et je pense passer pas une SCI a l’IS pour la partie usufruit, je garderai la nue propriété en nom propre, c’est le meme montage que pour les SCPI sauf que c’est uniquement de l’immobilier physique.
Stephane savez vous si il est possible de vendre de l’usufruit sur 25 ans par exemple (j’entends souvent parler de 5 ou 10 ans)?

GoodbyLenine a écrit :

En ce qui concerne la durée d’un usufruit temporaire, à ma connaissance la seule contrainte est que ça ne peux pas excéder 30 ans.

Pour l’US d’un bien physique, la problématique de justifier une l’évaluation correcte de sa valeur se pose (surtout en cas de "vente à soi-même" ou presque), car il n’y a pas beaucoup de références de marché (moins qu’avec les SCPI de rendement par ex).

Si c’est une construction d’un immeuble neuf, il y a aussi le bail à construction à étudier comme alternative (durée max de 30 ans aussi), car financièrement il y a pas mal de similitudes.

Merci GBL pour votre réponse, je pensais qu’il y avait un barême fiscal ou autre pour connaitre le prix d’un usufruit, apparement non…
mon projet n’est pas dans la construction neuve mais dans l’achat de biens (plutot immeuble) avec une rénovation importante, travaux que j’effectuerai moi meme.
j’attends une baisse du foncier qui est actuellement hors de prix, les biens a rénover seront les plus difficile a vendre, donc baisse de prix importante.
pour le démembrement , j’y reflechi, le requalification fiscale me fait peur , mais bon l’imposition sur la plus value dans une SCI à l’IS ça calme…..

merci pour les infos

Comment procédez vous à la cession de l’usufruit de vos parts? Il n’y a pas de marché particulier, c’est  de gré à gré?

Je suis impétrante sur ce sujet mais comment faites vous pour sortir le produit des loyers de la SCI sur IS sans que cela vous pénalise fiscalement, et dans un objectif d’indépendance financière?

cristalline a écrit :

Comment procédez vous à la cession de l’usufruit de vos parts? Il n’y a pas de marché particulier, c’est  de gré à gré?

Je suis impétrante sur ce sujet mais comment faites vous pour sortir le produit des loyers de la SCI sur IS sans que cela vous pénalise fiscalement, et dans un objectif d’indépendance financière?

-> c’est  de gré à gré (comme le non côté, ou l’immobilier en direct)

-> pour sortir le produit des loyers de la SCI sur IS : on ne le sort pas (il fait des petits dans la SCI à l’IS) ou si on veut vraiment  le sortir, ça pourrait l’être sous forme de dividendes (imposés comme tels), ou de rémunération du gérant (aussi imposé comme tel). Si une partie des fonds apportés à la SCI l’a été sous forme de CC d’associé, on pourra récupérer du cash sous forme de remboursement de CC. Clairement, ces bénéfices de la SCI à l’IS ont toutes les chances de devoir passer par l’IR un jour (à défaut de donation, succession, expatriation, etc. imposés différemment).

yannou77 a écrit :

Je me pose une autre question, le montage (usufruit + société IS) ne pourrait-il pas s’appliquer à l’usufruit temporaire d’investissement locatif d’autres personnes?

Ca me semble tout à fait possible. C’est un business à monter et à gérer (et surtout à financer…).

Je ne sais pas si vous avez bien saisi la teneur de mes propos, mais je parle d’acquérir l’usufruit d’investissement locatif de tierces personnes (à crédit éventuellement si j’y arrive). De son coté la personne cédant son usufruit temporaire ne pourra effectivement plus déduire les intérêts d’emprunt (car l’usufruit sera dans une société à l’IS, c’eut été possible si  soumise à l’IR).
L’intérêt pour la personne qui cède est d’avoir en 1 seul coup l’équivalent de quelques années de loyer, le tout défiscalisé en grande partie (pour moins de 10 ans on prend une plus value en se basant sur 23% de la valeur d’achat du bien).
D’ailleurs si j’ai bien compris ce dernier point, on peut systématiquement payer 0 de PV en vendant l’usufruit pour 23% de la valeur d’achat et en se mettant ensuite d’accord sur la durée (inférieur à 10 ans)?

Dernière modification par yannou77 (25/03/2012 09h45)