Patci32 [75] : étude de cas immobilier (achat de la résidence principale sur Paris)

patci32 · #1

Bonjour à tous,

Récemment, avec mon amie, nous avons décidé de nous lancer dans l’achat de notre résidence principale à Paris. J’aimerais recueillir vos avis, afin d’être sûr de ne pas faire n’importe quoi.

Situation actuelle :

Nous vivons dans un 43 m2 dans le 14ème pour 1290 euros par mois, charges comprises. Nos salaires cumulés s’élèvent à 6200 euros net mensuels (hors impôt sur le revenu). L’apport pour l’achat sera très limité, de l’ordre de 20 000 euros. Nous avons le mauvais goût de disposer de revenus confortables mais de fort peu de capital.

Ce que nous souhaitons réaliser avec un achat :

- Gagner en confort : gagner quelques m2 en surface, pouvoir le meubler et faire des travaux à notre convenance.
- Cesser de payer un loyer pour nous constituer un capital, bien que la constitution de ce capital soit coûteuse.

Ce que nous envisageons : d’après ce que je constate sur le marché, on doit pouvoir trouver un 50-55 m2 pour un prix net vendeur autour de 480 000 - 500 000 euros. La faisabilité de l’investissement m’a été confirmée par un courtier. Celui-ci pense obtenir un taux autour de 1,75 (sans négociation, probablement moins au final). Je procéderai à un tour des banques de mon côté pour vérifier s’il est possible d’obtenir un meilleur taux. Cela représente des mensualités environ de 2000-2200 euros.

J’ai utilisé le calculateur de "la finance pour tous" pour mesurer la rentabilité de l’opération sur 25 ans, avec des hypothèses de 3% de rendement annuel moyen de l’épargne, 1% par an d’augmentation de loyer, crédit à 1,75% et zéro revalorisation du bien immobilier. J’obtiens ce résultat :

Validez-vous la méthodologie du calculateur ? Par exemple, je ne comprends pas pourquoi les charges de propriétaire ne sont pas réinvesties pour faire fructifier l’épargne, ils ne prennent en compte que la différence entre le loyer et les mensualités.

Je ne sais pas trop quoi penser non plus du fait de se constituer un capital certes plus important mais à un coût très élevé. Dans l’absolu, 25 ans plus tard, il semble que nous soyons plus riches avec l’option achat, est-ce vraiment le cas (en prenant en compte les hypothèses mentionnées ci-dessus).

Je vous remercie d’avance pour vos conseils.

Mots-clés : immobilier, paris, primo accédant

Mi345 · #2

Bonsoir,

A quelle étape êtes vous dans votre stratégie d’investissement lazy formulée dans votre présentation en février ?

Partir sur un emprunt de 2000€ de mensualité vous grévera d’une bonne partie de votre capacité d’épargne et réduira fortement la croissance de vos intérêts composés.

Vos emplois dans votre start-up sont-ils pérenne sur 25 ans, si non pourrez vous aisément trouver un emploi aussi bien ou mieux rémunéré ?

Je n’ai pas compris votre question sur les charges propriétaires. En tant que charge, ce sont des dépenses.

Sauf erreur de ma part, le crédit d’impôt sur les intérêts d’emprunt n’existe plus depuis le 1er janvier 2011.

L’hypothèse d’un placement à 3% pendant 25 ans parait faible si vous lisez les portefeuilles publiés ici par les participants. Bien entendu, cela dépend de votre sensibilité au risque et de votre investissement personnelle dans la formation boursière.

J’ai le sentiment que les conseils, de Bernard2K et de tous les autres intervenants, écrits dans votre présentation restent d’actualité.

gunday · #3

Le calculateur me semble crédible.
Les charges sont perdus dans l’entretien, la taxe foncière, … Chose que paye actuellement votre propriétaire.

Par contre, j’ai quelques problèmes avec votre comparaison :
-> Vous comparez votre loyer actuel pour 43m², avec le coût d’un logement de 50/55m², c’est un écart de 20% de superficie non négligeable.
-> vous prenez un emprunt basique, ne pouvez vous pas accéder aux PTZ, 1% patronale, …
-> Une durée d’emprunt plus courte permettra peut être d’avoir un taux bien plus intéressant (25 ans, beaucoup de banques sont frileuses)
-> Un placement a 3% en ce moment n’est pas un placement sécurisé, donc il comporte une part de risque, à voir selon votre appétence au risque.
-> vous partez d’une revalorisation du loyer de 1%, mais de 0% de revalorisation de la valeur du bien. Bien que les 2 ont tendance à être un peu décorrélé, mieux vaudrait aligner les hypothèses.
-> Vous n’envisagez pas l’option déménagement.
Car qui dira que dans 5 ans, vous aurez encore envie de vivre sur Paris.
Beaucoup de jeunes parents cadres quitte brutalement la grande ville pour changer de cadre de vie!

Bernard2K · #4

Bonjour,
il y a un certain nombre de trucs qui clochent dans cette comparaison :
- le montant d’investissement. Vous parlez d’un prix net vendeur de 480 000 € et aussi de meubler et de quelques travaux à faire. A mon sens, la somme totale à investir pour ce projet est 480 000 (net vendeur) +7 % (AI) + 8 % (frais de notaire) + 2 k€ (frais bancaires) + 2 k€ (déménagement et petits frais) +10 K€ (meubles et travaux) = 555 k€. Eh oui, j’ajoute un AI, quelle proportion de ventes à Paris se passent sans AI ? Quelle est la probabilité de trouver une RP qui correspond aux critères d’un couple en excluant d’office les annonces avec AI ?
- comme déjà signalé la déduction des intérêts d’emprunt pour un propriétaire n’existe plus depuis longtemps.
- 2500 € de charges par an propriétaire soit 0,5 % de la valeur du bien, par an. Hum hum. Puisqu’on compare à un loyer CC, il faut bien intégrer côté achat de RP, la totalité des charges, hors frais d’emprunt qui sont inclus dans les mensualités. Donc : TF, taxe ordures ménagères, totalité des charges copro, entretien courant. Vous serez plus probablement à 4 à 5 k€/an.

- Mais surtout : la comparaison est fondamentalement biaisée entre une situation sans endettement (à gauche) et une avec endettement (à droite). Pour moi, la comparaison honnête serait "tant qu’à m’endetter à hauteur de 494 k€, comparons le cas où je reste locataire et où j’enprunte 494 k€ pour les placer à 3-4 % nets (par exemple immobilier locatif en direct (à condition de trouver la bonne affaire !) ou SCPI), et le cas où j’emprunte la même somme pour être propriétaire".

Certes il n’est pas toujours possible d’emprunter un aussi gros montant en restant locataire. Pourtant, ce sont les deux situations comparables, à mes avis en tout cas ; c’est quand on utilise l’effet de levier du crédit bancaire, pour investir soit dans un placement rémunérateur, soit dans une RP.

Parlez avec des gens qui ont un emprunt de 500 k€ sur le dos : on ne peut PAS considérer que c’est pareil que de ne pas être endetté. En termes de responsabilités, mobilité géographique potentielle, et d’une façon générale d’un poids "moral" sur les épaules, ce n’est pas pareil.

Ajoutez à cela que vous êtes en couple mais semble-t-il ni marié ni pacsé : acheter un bien de 500 k€ à deux, vraisemblablement en indivision, avec un emprunt d’à peu près le même montant sur les deux personnes du couple, ça change quelque peu le niveau d’engagement dans le couple… et le niveau d’emmerdements en cas de séparation.

Dernière modification par Bernard2K (12/07/2017 12h04)

patci32 · #5

Merci à tous pour vos réponses. Concernant ma stratégie de lazy investment, elle suit son cours, j’ai souscrit à deux contrats chez Yomoni pour l’instant. J’ai revu certains éléments de mon calcul grâce à vos recommandations. Notamment les points suivants :

@gunday :
- Comparons ce qui est comparable, vous avez raison : ce qu’on vise à l’achat se loue plutôt 1600 euros par mois.
- Les hypothèses de revalorisation du loyer doivent être les mêmes que celles de la prise de valeur du bien pour une comparaison juste.

@Mi345 :
Je pense que le calculateur comment une grave erreur : il ne prend en compte que la différence entre le loyer et la mensualité. Mais les charges de propriétaires sont bien de l’argent que je pourrais épargner en tant que locataire, il faut donc les intégrer à la capacité d’épargne, ce que ne fait pas le calculateur.

@Bernard2K :
- Ok pour ne pas sous-estimer les charges propriétaires, partons sur 4,5K annuels.
- Par contre, pour l’AI, je pense que l’AI a tendance à spolier les propriétaires plus que les acheteurs. Quand on compare le prix global sur PAP ou en agence pour des biens immobiliers similaires, le prix pour l’acheteur ne varie presque pas, c’est celui du marché. Je n’intègre donc pas les frais d’AI qui sont, j’ai l’impression, une perte sèche pour le vendeur.
- Je ne vais pas non plus intégrer les frais pour meubler, puisque je partirais sur une location non meublée si je n’achetais pas.
- J’ai bien intégré la dimension psychologique de l’endettement et l’engagement que cela représente pour mon amie et moi.

En réajustant les calculs, et en prenant les hypothèses les moins bonnes pour mon achat :

- Mensualité max + assurance (bien à 500 k et taux à 1,75) : 2200
- Charges max (copro, taxes foncière et habitation) : 375

- Location d’un studio comparable à l’achat : 1600

Différence : 975

Ces 975 euros mensuels placés à 3% (hypothèse raisonnable avec un risque mesuré) sur 25 ans me rapportent 431 K. Il faut donc que la valeur actualisée du bien immobilier dans 25 ans soit supérieure à 431 K. Même avec une hypothèse de peu ou pas de revalorisation du bien immobilier, ça devrait le faire.

Que pensez-vous de ce raisonnement ? Est-ce que j’oublie quelque chose ?

gunday · #6

patci32 a écrit :
- Par contre, pour l’AI, je pense que l’AI a tendance à spolier les propriétaires plus que les acheteurs. Quand on compare le prix global sur PAP ou en agence pour des biens immobiliers similaires, le prix pour l’acheteur ne varie presque pas, c’est celui du marché. Je n’intègre donc pas les frais d’AI qui sont, j’ai l’impression, une perte sèche pour le vendeur.

C’est pas aussi simple.
Il est ainsi courant de voir le même bien vendu au même prix net vendeur en ligne et par agence.
Donc l’agence se paye effectivement.

La vraie question est de savoir si le marché est plutôt vendeur ou acheteur.
S’il y a beaucoup d’offre équivalente, il y a négociation, négociation que l’AI pourra porter avec des arguments plus convainquant.
Si le marché est restreint, l’AI essayera plutôt d’expliquer au vendeur, qu’il ne faut pas non plus abuser.

En fait, l’AI se contente de suivre le marché!

Bernard2K · #7

patci32 a écrit :
- Par contre, pour l’AI, je pense que l’AI a tendance à spolier les propriétaires plus que les acheteurs. Quand on compare le prix global sur PAP ou en agence pour des biens immobiliers similaires, le prix pour l’acheteur ne varie presque pas, c’est celui du marché. Je n’intègre donc pas les frais d’AI qui sont, j’ai l’impression, une perte sèche pour le vendeur.

Pardon, mais votre message n’est pas correct. L’AI ne "spolie" personne et ne constitue pas une "perte sèche". L’AI fait un travail et il est rémunéré pour ce travail.

Le mandat est un contrat entre le vendeur et l’AI. Ce mandat met généralement la commission à la charge du vendeur, ce qui est parfaitement logique puisque c’est lui le client de l’AI. C’est lui qui, en signant le mandat, commande la prestation. Le vendeur s’économise beaucoup de travail en le confiant à l’AI (photos, publication d’annonce, répondre aux demandeurs, faire visiter etc.). Il est donc plutôt normal que ce coût soit à la charge du vendeur. Et c’est son choix, libre à lui de vendre en direct s’il pense s’en sortir aussi bien que l’AI et économiser sa commission.

Quand on compare le prix global sur PAP ou en agence pour des biens immobiliers similaires, le prix pour l’acheteur ne varie presque pas, c’est celui du marché

Très bien, alors il fallait écrire "prix acheteur (FAI le cas échéant)".
En écrivant "prix net vendeur" alors que vous vouliez parler d’un prix acheteur, vous avez fait une erreur. c’est sur la base de cette erreur que j’ai corrigé vos montants en ajoutant le coût de l’AI. Reconnaissez que vous avez fait une erreur en écrivant "prix net vendeur" au lieu de "prix acheteur" et tout sera plus simple.

PS : sur les meubles : je persiste à penser qu’il faut en intégrer. Pour le moment, vous êtes meublé. Le fait de déménager entraîne presque toujours l’achat de nouveaux meubles, au moins pour une partie d’entre eux. Et quand je dis meubles, c’est au sens large, y compris déco, accessoires… Ca représente un budget non négligeable, qu’on a pourtant souvent tendance à négliger.
Quand on regarde son compte bancaire 1 mois ou deux après un déménagement, on est toujours étonné que l’argent ait semblé s’évaporer. Quand on regarde dans le détail, c’est "ah oui, la location du camion et le gazoil (ou le coût du déménageur). Ah, les cartons, le papier bulle, le scotch. Ah oui, les repas et pots qu’on a offert aux copains qui sont venus aider. Ah oui, les achats de meubles, déco etc. pour le nouvel appartement. etc.".

Dernière modification par Bernard2K (17/07/2017 13h35)

patci32 · #8

Bonjour à tous,

Ce forum m’a bien aidé et je voulais vous donner des nouvelles 1 an et demi après ces échanges. Je
n’ai plus posté de message mais j’ai continué à vous lire.
Bref, depuis la dernière fois :

- J’ai acquis avec ma compagne notre résidence principale à Paris

- J’ai changé de travail et ai presque doublé mon salaire ce qui me dégage une capacité d’épargne correcte malgré l’achat de la RP.

- J’ai adopté une approche super lazy pour placer l’épargne via une Assurance Vie WeSave. D’ici un an ou deux, je réfléchirai peut-être à me constituer un portefeuille d’ETF afin de réduire les frais. J’ai dégagé 17K d’épargne, je compte garder 5K€ en cash.

Ce que je retiens de mon expérience jusqu’ici :

- Acheter sa RP c’est un effort qui va au-delà du financier. On a acheté à un prix très intéressant mais cela impliquait de faire des travaux et de suivre le chantier, c’était pas mal épuisant. Le jeu en vaut la chandelle cela dit puisqu’on s’en sort pour 450K€ tout inclus (frais d’agence, de notaire et appartement refait à neuf), donc bien en dessous du budget pour un appartement dans le 11e.

- D’un point de vue purement financier, je pense que l’opération est intéressante. J’ai calculé le coût mensuel de la RP (en comptant les mensualités à la banque, les charges de copro et la taxe foncière). Par rapport à un loyer dans Paris, il y a un écart de 300 € seulement. Même sans compter de revalorisation du bien, nous remboursons un capital d’environ 1 150 € chaque mois, ce qui est considérable par rapport à une capacité d’épargne de 300 €.

- Cela dit, comme l’avait mentionné Bernard2K, il ne faut pas sous-estimer les frais d’emménagement et d’ameublement. On bien dû dépenser dans les 12K€ pour tout meubler à notre goût. Il faut quand même avouer que c’est assez jouissif.

- L’approche super lazy n’est pas si simple à appliquer quand on a un intérêt intellectuel pour la finance. C’est presque trop simple. On fait les virements et on oublie, on a l’impression de n’être maître de rien. Sur le long terme c’est probablement très sain. Mais en fait je pense que j’aimerais passer quelques heures par mois à m’occuper de mon portefeuille à l’avenir. Comme mentionné plus haut, je pense que je constituerai un portefeuille d’ETF dans quelques mois/années.

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