LMNP : les démarches à effectuer pour la déclarations de biens meublés ?

Bonjour à tous,
Désolé mais je n’ai pas de réponse mais j’ai une question dans le même esprit:
- lors d’un achat en VEFA en 2015, pour une livraison en 2016 et donc un début de location meublé en 2016, dois-je, pour déduire les frais de notaires, m’inscrire fiscalement en LMNP en 2015 ou pourrais je déduire ces frais en 2016 ?

Prenez un comptable. Outre ces démarche, il va intégrer les frais de notaire en amortissement ou charges.

A mon sens vous êtes obligé de déclarer et de faire le bilan de l’année 2014 si vous voulez déduire les frais de notaire. A confirmer par votre comptable. A mon sens, il ne faut pas tarder a contacter votre notaire.

Voici une reponse d’un inspecteur des impots:
- deposer le 1447C- SD pour toutes acquisitions avant le 31/12 de l’annee de l’acquisition au SIE dont depend le bien. (pour Paris, la commune c’est l’arrondissement)

Pour l’expert comptable: lorsque vous adherez a un centre de gestion agree et que vous relevez du regime reel, vous beneficiezd’une reduction d’impot egale a vos frais de tenue de comptabilite plafonnee a 915 euros, si votre CA ne depasse pas les limites du micro-bic.
Cependant, je vous laisse lire l’article sur la nouvelle loi des finances:
PLF 2015 : des points de débat en vue au Sénat NetPME

C’est pour cela, que je prefere remplir les liasses moi meme.
Pour les frais de notaire, moi je l’ai fais passer en amortissement.

Ce n’est pas une question de seuil ou de franchise, c’est une question de nature de l’opération.
En l’occurrence, les locations en direct de meublés à usage d’habitation (sans prestations para hôtelières) sont exonérées de TVA, quel qu’en soit le montant.

Article 261 D CGI

    Modifié par LOI n°2010-237 du 9 mars 2010 - art. 16

Sont exonérées de la taxe sur la valeur ajoutée :

(…)

4° Les locations occasionnelles, permanentes ou saisonnières de logements meublés ou garnis à usage d’habitation.

Toutefois, l’exonération ne s’applique pas :

a. Aux prestations d’hébergement fournies dans les hôtels de tourisme classés, les villages de vacances classés ou agréés et les résidences de tourisme classées lorsque ces dernières sont destinées à l’hébergement des touristes et qu’elles sont louées par un contrat d’une durée d’au moins neuf ans à un ou plusieurs exploitants qui ont souscrit un engagement de promotion touristique à l’étranger dans les conditions fixées par un décret en Conseil d’Etat ;

b. Aux prestations de mise à disposition d’un local meublé ou garni effectuées à titre onéreux et de manière habituelle, comportant en sus de l’hébergement au moins trois des prestations suivantes, rendues dans des conditions similaires à celles proposées par les établissements d’hébergement à caractère hôtelier exploités de manière professionnelle : le petit déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison et la réception, même non personnalisée, de la clientèle.

c. Aux locations de locaux nus, meublés ou garnis consenties à l’exploitant d’un établissement d’hébergement qui remplit les conditions fixées aux a ou b, à l’exclusion de celles consenties à l’exploitant d’un établissement mentionné à l’article L. 633-1 du code de la construction et de l’habitation dont l’activité n’ouvre pas droit à déduction.

d. Aux prestations d’hébergement fournies dans les villages résidentiels de tourisme, lorsque ces derniers sont destinés à l’hébergement des touristes et qu’ils sont loués par un contrat d’une durée d’au moins neuf ans à un exploitant, dans des conditions fixées par décret en Conseil d’Etat.

Ces villages résidentiels de tourisme s’inscrivent dans une opération de réhabilitation de l’immobilier de loisirs définie par l’article L. 318-5 du code de l’urbanisme.

le b. de l’article de loi donné fort à propos par @pierrejacques11 y répond précisément : moins de 3 prestations para-hôtelières.
Vous êtes tranquille en faisant seulement ménage + linge

Le ménage pose déjà question, fournir le linge à des étudiants en coloc quel avantage y voyez-vous ?

Faisant également du saisonnier et du temporaire (déplacement professionnel) je m’étais renseigné. Les services fiscaux considèrent l’accueil comme prestation si il y a un accueil physique permanent (comptoir dédié) ou un code d’accès.
Dans votre cas (ou le mien) l’accueil ressemble juste à un état des lieux d’entrée.

Pruls a écrit :

cotiser à un CGA 5 mois avant la déclaration?

Cotiser à un CGA n’a d’intérêt que si vous dégagez un bénéfice fiscal, nous espérons pour vous que ce ne sera pas le cas dès la 1ère année ni celles qui suivent

SandrineM a écrit :

Merci pour ces questions et débuts de réponse…
J’ai loué pendant 15 ans un F2 à Paris en microbic sans jamais faire de déclaration P0, là je viens d’acheter dans une autre ville et je passe en réel simplifié (il était temps…) et je découvre qu’il y a des démarches que je n’avais jamais faites (je vous rassure, je payais quand même des impôts, mais pas la CFE par exemple)

Bonjour,

Voici comment je suis arrivé sur ce forum : un ami me consulte sur sa situation fiscale personnelle, il fait de la location en meublé depuis plusieurs années, et vient de réaliser un nouvel investissement à la suite duquel (travaux préalables) il fera de nouveau de la location en meublé. Or, il est possible qu’il n’ait jamais établi de déclaration de début d’activité (formulaire P0i), ni jamais acquitté de CFE.

Je ne veux pas l’inquiéter avant de le voir lundi, j’en saurai plus. Je cherchais donc sur mon moteur de recherche des expériences de régularisation de déclaration d’activité de LMNP. Par ailleurs, il déclare au régime micro, je vais donc lui suggérer d’opter pour le régime réel simplifié.

Je pense que la régularisation déclenchera le rappel de la CFE exigible sur la période non prescrite (2014-2015-2016). Il est de toute façon indispensable de régulariser pour se mettre en conformité et établir les déclarations au régime réel simplifié.

J’apporterai une réponse ici en tant voulu, lorsque des démarches auront été faites.

Il n’y aura pas de régularisation, ni sur la CFE, ni sur le régime micro.

votre ami va opter pour le réel, ce qui s’appliquera à partir de ce moment-là (revenus 2017 si option déposée avant février 2018). Pas de rétroactivité.

La distinction micro/réel concerne toutes les activités imposables en BIC. L’option pour le réel s’applique à partir de l’année d’imposition où elle est déclarée. Vous vous rendez compte si toutes les personnes imposées en micro-entreprises disaient quand ça leur chante "je viens de décider qu’il était plus avantageux pour moi d’être au réel, vous voulez bien me rectifier mes 3 années précédentes ?".

Bonjour,

DDtee, c’est vrai qu’il règne parfois un certain flou (artistique ?), mais l’administration fait tout de même preuve d’une vigilance accrue, la mise à jour des dossiers informatiques étant source d’alerte davantage que par le passé. Cela dépend aussi de la compétence de l’agent qui traite le dossier.

Bernard, par régularisation j’entends simplement se faire connaître comme loueur en meublé auprès de l’administration, et non pas revenir sur le régime d’imposition pour le passé. L’intérêt étant l’inscription au SIRENE et l’attribution d’un SIRET. Une option faite jusqu’au 31 janvier 2018 permettra d’appliquer le régime réel pour l’année 2018 (pour l’année 2017 c’est trop tard, sauf début d’activité en 2017, auquel cas on peut opter jusqu’à la date de dépôt de la 2031, début mai 2018).

Si j’étais agent des impôts, à réception d’une déclaration d’activité de LMNP qui concerne une activité déjà effective depuis plusieurs années, je serai enclin à recouvrer les impositions desquelles le contribuable s’est soustrait (même involontairement, par méconnaissance), en l’occurrence la CFE.

Propriétaire Libre, aucun doute là-dessus, mais quid en cas de non-respect ? C’est à ce propos que je cherchais des témoignages. S’il y a recouvrement sur 3 ans de la CFE, je ne vois là rien d’anormal. Si l’on me dit que l’administration ne s’en soucie pas, tant mieux pour le contribuable qui a méconnu ses obligations !

Nous louons en meublé à l’année depuis quelques années en déclarant nos loyers et charges au régime micro forfaitaire.

Naïvement, nous pensions que remplir les cases 5ND et 5OD du feuillet 2042 suffisaient à être en règle au regard des impôts.

Fin 2016, le service des impôts des entreprises nous contacte par courrier, pour nous signaler que nous ne sommes pas en règle et devons immatriculer notre activité. Je fait part de ma surprise de devoir immatriculer une activité Non Professionnelle, mais on me confirme cette obligation. De plus on me suggère d’immatriculer en indivision puisque notre bien est acheté en indivision. (ce détail a son importance).
Je m’exécute donc avant la fin de l’année (autre détail important) en précisant souhaiter continuer au micro forfaitaire.

Je déclare donc en 2017 mes revenus 2016 au forfait.

Aucune nouvelle avant ce mois ci, jusqu’à ce que mon SIE me réclame une déclaration 2031 pour 2016 (je suis évidement supposé savoir ce que c’est) suite à mon immatriculation car une indivision ne peux pas être au micro forfaitaire. Le rappel de nos échanges de mails est évidement inaudible de leur part: par de forfaitaire en indivision, je devais déclarer au réel. Me voilà donc contraint de trouver un comptable qui voudra bien me rattraper la compta 2016 et me faire passer au réel.

Si j’avais déclaré mon activité en janvier 2017 plutôt qu’en décembre 2016, je n’aurais pas eu besoin de le faire pour 2016. Si je n’avais pas déclaré une indivision, je n’aurais pas eu du tout à le faire.
Je pense que la CFE suivra bientôt…

Bref, le lmNp au micro BIC forfaitaire, ce n’est pas forcement aussi simple qu’on peu le penser.
Le pire dans tout ça, c’est que je vais probablement payer moins d’impôts au final. Même si avec la compta à payer, ça devrait être assez neutre financièrement parlant.

Je n’ai plus qu’à m’offrir et à lire l’ouvrage de le Boulc’h.

Bonjour,

Concernant les déclarations et la CFE qui en découle, c’est un flou innommable. Tout le monde se renvoie la balle et personne ne semble avoir de réponse concrète.


Je me souviens d’une discussion que j’ai eu avec l’expert comptable qui au final ne m’a pas plus avancé.

Je vais tenter de vous mettre la discussion pour vous rendre compte. Tout est parti du fait que je ne recevais pas de CFE pour mes biens.

expert comptable a écrit :

Bonjour,



J’ai téléphoné aux impôts concernant votre CFE, et les informations concernant cette taxe ont été saisi tardivement au centre des impôts (02-2016).



C’est pourquoi vous n’avez pas reçu le document au même moment que toutes les autres entreprises.



Vous recevrez courant 2017 en format papier la CFE 2016 et tout sera rentré dans l’ordre l’année prochaine pour la CFE 2017 qui sera cette fois-ci accessible sur impots.gouv.



Si vous voulez plus d’informations, et peut-être voir avec eux pour connaître éventuellement un montant vous pouvez les contacter au 0477818805.



Je reste à votre disposition si besoin, bonne journée.

Moi a écrit :

Bonjour,

Merci pour votre réponse. J’attends donc le courrier des impôts concernant la CFE 2016.

Quand est-il de la déclaration du second bien locatif ?

Expert comptable a écrit :

Je suis en charge de votre dossier, j’ai fait les recherches nécessaires et apparemment il n’y a pas de formulaire complémentaires à remplir.



Il suffit d’additionner les revenus des deux logements (l’ancien et le nouveau) sur la déclaration faîte au bilan. Vous avez déjà un numéro SIRET, vous n’avez donc rien à faire de plus, ce sera à nous de modifier les informations au bilan.

Moi a écrit :

Bonjour,

Je me permets de revenir vers vous pour une confirmation. En effet, lorsque j’ai acheté mon premier bien locatif, j’ai déclaré auprès du Tribunal de Commerce le début de mon activité en LMNP avec la déclaration POi. J’ai obtenu un numéro SIRET.

Lors de mon second achat de bien locatif, aucune déclaration n’a été faite et d’après mes recherches, il aurait fallu que je déclare mon second bien en "établissement complémentaire" grâce au document 1447-M-SD.

Est-ce grave de ne pas avoir fait cette déclaration ?

Cordialement,

Expert comptable a écrit :

Bonjour,



Ne vous inquiétez pas il n’y avait pas de déclaration complémentaire à faire. J’ai regardé ce document et il ne concerne pas réellement votre cas.



Je vous joint les informations que j’ai retenue suite à mes recherches.

Moi a écrit :

Bonjour,

Je reviens de nouveau vers vous. Ne pensez pas que je remette en cause vos propos mais j’aime comprendre.

Voici deux liens qui semblent indiquer qu’une déclaration est bien à faire.

http://www.impots.gouv.fr/portal/dg…standard_455

La cotisation foncière des entreprises (CFE)
   




   

La cotisation foncière des entreprises est due chaque année par les personnes physiques ou morales, les sociétés non dotées de la personnalité morale ou les fiduciaires pour leur activité exercée en vertu d’un contrat de fiducie qui exercent à titre habituel une activité professionnelle non salariée.
Désormais, la DGFiP n’envoie plus par voie postale les avis d’acompte et d’impôt de CFE-IFER. Vous devez vous rendre dans votre espace professionnel sur ce site  préalablement aux échéances de paiement des 15 juin (acompte) et 15 décembre (solde), afin de consulter vos avis. La création de votre espace professionnel est la condition préalable à la consultation en ligne des avis.

Vous ne payez aucune cotisation foncière des entreprises durant l’année de votre création et bénéficiez d’une réduction de moitié de la base d’imposition la première anéne d’imposition.

Vous devez déposer au service des impôts des entreprises dont dépend votre établissement une déclaration provisoire n° 1447 C au plus tard le 31 décembre de l’année de création

Cette déclaration sert à déterminer le montant de la cotisation foncière des entreprises qui vous sera réclamée par la suite.

En cas de modification d’un des éléments de cette déclaration n° 1447 C ou de demande d’exonération ou de crédit d’impôt, une déclaration n°1447 M devra être déposée au plus tard le 2ème jour ouvré suivant le 1er mai (soit le 3 mai 2016 pour les déclarations déposées au titre de 2016).



http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/3957-PGP.html

Encore une fois, je ne voudrais pas que les impôts se retournent contre moi. Visiblement, tout a l’air très flou concernant cette CFE et ces déclarations de biens. Je lis tout et son contraire et je n’arrive pas à me faire une réelle idée, c’est pourquoi je préfère vous demander toutes ces confirmations.

Cordialement,

Expert comptable a écrit :

Bonjour,



Ne vous inquiétez pas je comprends vos interrogations, cependant il n’y a pas de démarches complémentaires à faire.

Sur votre bilan de cette année de vais spécifier que vous avez deux biens, et nous allons déclarer les revenus des deux biens. C’est ainsi sur cette base de revenus, que les impôts fixeront ou non une augmentation de la CFE.



J’ai étudié la déclaration 1447-M-SD, je pense que vous n’êtes pas concerné pour la CFE, cependant si vous voulez retourner ce document dans le doute, vous pouvez. En effet de nombreuses informations se contredisent, il vaut peut-être mieux envoyer un document par erreur que de l’oublier.

Si vous le retournez, je pense qu’il faut cocher « AUTRE » au début du document et noter « déclaration d’un deuxième bien loué en LMNP » et ensuite noter les informations concernant le nouveau bien. Ce qui m’étonne c’est que ce genre de document n’était pas à remplir pour le 1er bien….



Je reste à votre disposition si besoin.