Alcasisco [77] : étude de cas immobilier (investissement RP puis locatif)

Bonjour,

- Vous n’êtes peut être pas obligé de mettre votre cash immédiatement dans l’appartement si vous l’occuper 3 à 4 ans. Si d’autres opportunités se profilent, vous aurez du cash supplémentaire pour rassurer les banques. Libre à vous de faire un remboursement anticipé plus tard.
- 25 ans, c’est très long, mais cela reste un choix perso.

À part cela c’est pas mal pour une grande ville, mais les gourous du haut rendement dirons de passer votre chemin! :-)

Yannick31 a écrit :

Bonjour,

En recalculant tout ça vite fait, je trouve un CF de -124€/mois, sans apport à 105.000€ avec un loyer de 640€ (votre moyenne).

Dans vos frais, n’oubliez pas la garantie crédit logement (~1200€ dans votre cas) et les frais bancaires (négociables) lors de l’achat, puis l’assurance PNO à payer chaque année (150€ environ).

Vous achetez pour débloquer le PERCO ou bien vous voulez débloquer le PERCO pour faire un apport ?

L’assurance loyer impayé, on peut s’en passer à condition d’être assez sélectif et d’exiger une bonne caution solidaire. Mais c’est à vous de voir si vous êtes prêt à vous en passer.

Avec votre TMI le LMNP sera avantageux, à condition d’accepter un turn over plus rapide.
Si vous souhaitez continuer avec d’autres biens ensuite, je pense qu’il vous faut un CF positif et une bonne stratégie fiscale (LMNP ou déficit foncier).

Mince, je suis étonné, j’utilise le très sérieux (je pense) site suivant : Simulateur Investissement Locatif. Calcul du rendement net
Je vais recalculer mais -124€ me parait énorme pour des mensualités de crédit de 418€ et un loyer autour de 650€ avec de faibles charges, pas d’assurance des loyers impayés, une gestion en direct etc.

Pour les frais bancaires ils sont dedans mais pas affichés, 440€ de frais de dossier. Non je veux acheter et donc j’en profite pour utiliser mon PERCO et ainsi payer mes frais de notaires. J’ai effectué plusieurs versements pour débloquer un abondement conséquent, pour l’achat en particulier.

Merci, je vais continuer de creuser sur le LMNP, mais je me demande si cela ne devient pas ingérable lorsque l’on dispose de plusieurs biens ?

FastHand, effectivement c’est long, mais j’ai un taux très compétitif sur 25 ans à 1.33 pour 1.08 sur 20 ans, l’effort mensuel  supplémentaire vaut il le coup pour une différence pas énorme (environ 7.5k€) ? Encore que… 
Effectivement le rendement ne fait pas rêver mais pour mon premier bien j’ai du mal à me lancer sur un bien à rénover entièrement…

Rastignac : Même malgré la faible différence de taux entre 20 et 25 ans ?
Non je n’intègre pas les frais effectivement.
Effectivement, le LMNP me tente, je me renseigne. Mais quel type de locataire pour du LMNP sur un T2?
Pour le CF c’est mon avis aussi, je veux qu’il soit le meilleur possible mais pas au détriment de la qualité. Je n’ai d’ailleurs pas encore les compétences pour bricoler tout et n’importe quoi, je veux apprendre mais vouloir n’est pas toujours pouvoir, du moins pas immédiatement.

Merci à tous pour vos réponses !

Alcasisco a écrit :

Je vais recalculer mais -124€ me parait énorme pour des mensualités de crédit de 418€ et un loyer autour de 650€ avec de faibles charges, pas d’assurance des loyers impayés, une gestion en direct etc.

Merci, je vais continuer de creuser sur le LMNP, mais je me demande si cela ne devient pas ingérable lorsque l’on dispose de plusieurs biens ?

Effectivement, le LMNP me tente, je me renseigne. Mais quel type de locataire pour du LMNP sur un T2?
Pour le CF c’est mon avis aussi, je veux qu’il soit le meilleur possible mais pas au détriment de la qualité. Je n’ai d’ailleurs pas encore les compétences pour bricoler tout et n’importe quoi, je veux apprendre mais vouloir n’est pas toujours pouvoir, du moins pas immédiatement.

Merci à tous pour vos réponses !

Je calcule le CF avec le site Rendement Locatif, les impôts sont pris en compte et j’avais inclus les frais de notaire (110%) la différence entre nos résultats vient de là.

Un T2 meublé se loue plutôt bien à un jeune actif qui débarque dans une nouvelle région et ne veut pas s’embeter à acheter des meubles et emménager avec une visibilité réduite sur son avenir. Un bien rénové, décoré avec goût et bien équipé (lave linge, four, bonne literie…) Se loue facilement si le secteur est dynamique (après tout dépend du loyer).
La gestion demande un peu de temps lors d’un changement de locataire mais rien à voir avec du saisonnier non plus.

Quelques remarques :

1/Votre stratégie immobilière doit être établie en fonction des buts que vous vous fixez. Ainsi un ancien membre du forum, hélas parti, le brillant et direct ZX-6R, ne jurait que par le prêt en 25 ans pour se constituer une rente rapidement et ainsi "left the race". Il a réussi sur Paris, mais a déménagé en province, par choix personnel, et il a vendu ses appartements parisiens suite à un changement de législation. Sa stratégie, très bonne en 2011-2013, n’est plus très efficace dans les conditions actuelles du marché. ZX a consacré beaucoup de temps à la visite et la gestion de ses biens.
Votre cas diffère nettement. Vous êtes jeune, vous commencez une carrière professionnelle de haut niveau au vu votre salaire : il est très probable que vous bénéficiez d’opportunités professionnelles dans les 3,4 ou cinq ans qui viennent. Et votre salaire peut stagner, mais aussi, plus probablement, monter. Vous allez travailler dur pour réussir. Avec votre profil de CSP+, la question de trouver une autre résidence principale au bout de 3 ou 5 ans, après la mise en location de ce premier bien, ne se pose vraiment pas …

2/ Si vous voulez réussir un début de carrière avec un salaire régulièrement revu à la hausse, il est bon d’avoir sa résidence principale: vous accumulez du capital chaque mois, et vous évitez, pendant quelques années, la gestion des locataires, qui prend toujours du temps et parfois de l’énergie… Cette énergie, il vaut mieux la consacrer, au début, à votre métier.

3/ Une fois que vous aurez "pris vos marques" professionnellement parlant, il sera temps d’envisager l’investissement locatif, et dans l’état actuel de la législation, le LMNP réel simplifié est avantageux. L’assurance loyers impayés est très adaptée à votre profil : moins de stress ( donc plus d’énergie au boulot…) et surtout elle limite les conséquences des erreurs classiques d’un bailleur débutant.
Rastignac

Dernière modification par Rastignac (13/08/2017 21h27)