Mogwainono [93] : étude de cas immobilier (investissement en loi Pinel)

Surin a écrit :

Sinon à votre place je ferais profil bas, vous avez démontré de grossières erreurs à plusieurs reprises non pas en minimisant des charges mais en les oubliant tout simplement. Je ne suis pas du tout expert des cash-flows et j’ai pourtant démontré dans une autre discussion que votre calcul était erroné. C’était tellement grotesque que je l’ai vu, vous avez fait amende honorable mais ce n’est pas aux forumeurs de relever vos erreurs et votre légèreté.

Intéressant. Donc personne, parmi ceux qui "conseillent", sur ce forum n’a jamais commis d’erreur ?

Surin a écrit :

Vous considérez que cela fait partie de l’apprentissage et que c’est enrichissant aussi pour vous, c’est surtout embrouillant pour ceux qui lisent donc contentez-vous svp de donner les informations dont vous êtes sûr et évitez de vous lancer dans des démonstrations alambiquées en espérant que personne ne relève.

De quelle démonstration alambiquée parlez-vous ?

Surin a écrit :

Il a été démontré à maintes reprise que l’investissement packagé en Pinel était surtout profitable aux intermédiaires dont vous êtes, au pire des cas comme vous dîtes on ne perd pas grand chose si on arrive à revendre à un prix correct ce qui n’est pas gagné et surtout si l’on arrive à louer tout le temps à prix correct, ce qui n’est pas gagné non plus.
La majorité des investissements packagés en Pinel sont et seront perdants sur le long terme.
Les témoignages du forum en sont la démonstration:
Investir dans un T2 avec la loi Pinel…
Investir dans un appartement via la loi Pinel ?
Convaincre un ami qu’un investissment Pinel n’est pas une bonne idée ?
Investissement Pinel et réduction d’impôt : attention aux arguments commerciaux !
Inquiétudes autour de la défiscalisation Pinel : faut-il investir ?
Investissement en Loi Pinel avec un CGP : à fuir ?

Les liens que vous avez indiqué ne redirigent vers aucune démonstration ; tout le monde semble se contenter de formuler des raisons qualitatives pour lesquelles l’investissement n’est pas viable. Et comme vous le dîtes, cela est dû en grande partie au prix de revente et au montant de la location.
Regardez par vous-même sur les sites de grands promoteurs, vous trouverez effectivement des programmes 40% au dessus du prix marché et pour ce même promoteur, des programmes à peine 3-4%. Je ne peux malheureusement vous les communiquer publiquement pour des raisons d’éthique évidente.

Surin a écrit :

Et cet article:
Dispositif Pinel : retour des dérives de l’investissement locatif dans le neuf ?

Corrigez-moi si je me trompe, mais je n’ai pas le souvenir d’avoir suggéré un programme en zone C ?
J’ai (ré-)ouvert un sujet sur un programme en zone B1 (Reims) dont je n’étais pas à l’origine, donné un exemple en zone A, et j’ai évoqué un autre programme en zone B1 (Toulouse) sur un autre fil.

Auriez-vous quelque chose de plus concret ?

Pour KC44,

1/ Je précise que je ne refuse pas le débat entre gens de bonne foi, de manière courtoise et parfois avec des gens très forts, comme avec GBL (qui à mon avis surclasse 99% des CGP) à propos de l’encadrement des loyers.

2/ La référence aux "Tontons flingueurs" et à Audiard s’explique parce que je ne crois pas en la bonne foi, et encore moins à la compétence de ce vendeur de Pinel.

3/ Il est Conseiller en gestion de Patrimoine comme moi je suis évêque… Trop d’erreurs basiques ont révélé son niveau et son intention.
           - Dans le débat avec Bernard 2K, il se trompe sur un déficit, sans comprendre qu’un petit déficit vaut mieux qu’un grand, bref, que -1 est supérieur à -2. Les nombres relatifs s’apprennent en sixième !
           - Avec moi, il ose signaler à un jeune homme qui gagne 3 200 euros par mois qu’il sera difficile d’avoir une résidence principale s’il met en location la sienne dans quelques années :

"

"Caceray" a écrit :

Pardonnez-moi si la question est stupide mais il va vivre où Alcasisco à partir du moment où il met en location sa première RP !?
Il redevient locataire ? Auquel cas, vous pouvez déduire le prix de location des CF de l’opération
Il redevient propriétaire ? Comme il aura déjà utilisé son PERCO et une partie de sa capacité d’emprunt, il risque de "payer" le fait d’avoir investi, comment faîtes vous pour l’évaluer ?

@Alcasisco : êtes vous marié/pacsé ? avec un emprunt sur 20 ans, vous aurez encore un encours à la banque de 80 000€ au bout de 5 ans, moment où vous souhaiterez convertir votre RP en RL.
Avec un revenu moyen annuel de 32 400 €, l’encours qu’une banque peut vous accorder "facilement" n’excédera pas 227 000€, soit 147 000€ avec la première opération : pensez-vous pouvoir trouver à nouveau une RP qui vous convienne à ce prix là ?
Je pose la question car vous précisez que c’est votre premier CDI, donc vous devez encore être jeune et 2500€/m² en région parisienne, dans une "grande ville du 77" et proche d’une gare, c’est pas facile à trouver, surtout selon les exigences que l’on peut avoir.

Une double erreur:
a/ l’encours de la banque ne sera pas de 80 000 euros, mais de 85 ou 90 000 parce que l’on paie plus d’intérêts les premières années de remboursement d’un prêt.
b/ Il est ridicule de penser qu’une résidence principale bien louée empêche d’en acheter une autre. Et moi qui suit dans les mêmes niveaux de revenu, je sais que c’est possible: la banque compte les revenus locatifs pour 70 % dans les revenus globaux. Même un CGP stagiaire le sait…

                               -D’autres éléments confirment ses intentions :
La première remarque de DDtee fait environ 3 lignes, la réponse de Caceray, 34 lignes ! Il déroule un argumentaire plus qu’il ne débat. Enfin le demandeur, Mogwainono, ne donne plus signe de vie depuis le premier jour, le 4 août. Sa présentation est très structurée, professionnelle, avec rien de précis sur ses souhaits ou son caractère, comme celle de Caceray, et elle se termine ainsi :

Mogwainono a écrit :

"Par ailleurs on nous a présenté une étude d’investissement via du Pinel. Je voulais avoir votre avis sur ce type d’investissement même si j’ai pu lire sur le forum que c’était un investissement non rentable et à fuir."Je vais poster par ailleurs l’étude de cas de ce que l’on nous a présenté afin d’avoir votre avis.

Cette présentation contient d’autres termes typiquement professionnels tels "constituer une épargne disponible". Pour moi, il est clair que Caceray = Mogwainono.

Hypothèse plausible sur Caceray :
Les promoteurs ne supportent plus de voir des ventes cassées par des acteurs de ce blog et ils envoient un vaillant soldat défendre les couleurs du Pinel. D’autres blogs ont eu à subir des influences, comme l’excellent Captain Economic. Par ailleurs, dans le cadre des rendez-vous galants (Meetic, etc.), il existe des professionnels chargés de prendre des rendez-vous avec la personne envisagée, car des pro du net réussissent mieux qu’un cadre fatigué après le travail. Ceux qui s’en chargent sont en général des gens au profil littéraire, avec une bonne culture et du culot, des étudiants attardés qui cherchent à gagner leurs vies.
Caceray récite son argumentaire, peut-être est-il payé à la ligne, comme Balzac et Dumas ? Sans en avoir le génie, il possède à l’évidence un niveau d’écrit correct, mais reste bien faible avec les chiffres… Je penche donc pour un étudiant, ou ancien étudiant dans des matières littéraires, avec de l’aplomb (quelques cours de théâtre), un argumentaire Pinel à la main et l’aide d’un pro qui passe de temps à autres le soutenir. Mais il n’est pas CGP, ni même collaborateur d’une agence immobilière… J’en avais déjà débusqué un autre il y a quelques temps. Mais-là, c’est comme au bac, le niveau baisse…
Rastignac

@Nush
Je ne cherche pas d’abord des indices pour confirmer une thèse préconçue. Je constate, comme tout le monde sur ce blog, une nullité professionnelle crasse de l’intervenant prouvée par des erreurs grossières  ; puis je vois un acharnement à écrire des pages et des pages pour défendre le Pinel. Enfin, je cherche une explication qui relie les deux, et je me souviens d’un autre infiltré qui avait été débusqué et banni (4 faux comptes, stratégie d’utilisation de l’espace etc.). Après tout cela, qui suffit amplement, j’ajoute quelques indices, assez évidents, qui vont dans mon sens.
Vous avez le droit de défendre l’infiltré, mais malheureusement, vous n’avez aucune argumentation…
Dire que c’est un mauvais conseiller en gestion de patrimoine est inexact, il faut faire un diplôme et des stages : même un nullard n’aurait pas écrit de telles erreurs…
Rastignac

Vous êtes libre, et la position du badaud est souvent la plus agréable…
Rastignac

Et tout débute par une présentation puis une joute verbale de chiffres (vrais, faux, calculs biaisés, en fait on n’en retient rien in fine) et des tartines de post à rallonge…
Au final, en ce qui me concerne, si vous devez débattre du "pour ou contre Pinel" ou autre étalage d’arguments et contre-arguments, il serait certainement plus constructif d’ouvrir un sujet propre "Pinel, pour ou contre" et vous aurez tout loisir de vous écharper.
On dévie largement du sujet initial de ce post qui était une étude de cas. Alors je ne suis pas Sherlock Holmes, je ne sais pas si quelqu’un ici s’amuse a poser des questions et se répondre avec un autre compte, mais le principal c’est que cela devient très déplaisant alors qu’au départ cela pourrait être très constructif.
Le Pinel existe, la chasse au sorcière aussi.
Pour ma part, j’ai joué le jeu d’aller étudier l’offre Pinel avec un programme sur le terrain. J’en suis revenu avec les mêmes convictions qu’avant, c’est à dire que dans toute défiscalisation il y a un biais potentiellement exponentiel au gain annoncé. Mais il serait peut être plus intéressant d’en débattre sur un sujet dédié, non ?

Force est de constater que Mogwainono a disparu.
Nous avons un nouveau client Rastignac:
Présentation de Pirate49
Il a de bonnes rentabilités en défiscalisation, rentabilités brutes qu’il augmente artificiellement en comptant la réduction d’impôt. Mais c’est toujours brut. On est dans le n’importe quoi.
Après le cash-flow brut, le cash-flow qui augmente car il diminue ou l’inverse je ne sais plus, on embrouille toujours un peu plus le lecteur…
Bref cela risque de décrédibiliser ceux qui se donnent du mal à rectifier les erreurs de calculs faites de bonnes foi par des forumeurs de bonne foi.
Les trolls envahissent le forum, ils ne font que passer, on les a vu à d’autres époques.

Rastignac a écrit :

je me souviens d’un autre infiltré qui avait été débusqué et banni (4 faux comptes, stratégie d’utilisation de l’espace etc.).

Certainement faites-vous allusion à GeorgeWeah1 qui après sa stratégie d’occupation de l’espace a fini par être débusqué avec l’aide (tardive) de la modération.
Je le démontrais dans ce message: (5/5) Investir dans un appartement via la loi Pinel ?
Il a fallu plusieurs pages et heures passées à répondre aux propos trompeurs du troll avant d’en arriver à bout.

On peut laisser le bénéfice du doute, il n’empêche que ces gens sont ouvertement là pour tromper le lecteur, l’amadouer et le voler. Il n’y a pas d’autre terme lorsqu’on crée de faux comptes pour créer de fausses discussions basées sur des données faussées et des calculs volontairement (ou par incompétence notoire) faux.
Libre à ceux qui pensent l’inverse de soutenir ou accorder le doute pour ces prétendus "conseillers" qui sont la honte de la profession.

Dernière modification par kc44 (15/08/2017 03h04)

@Jeff33
Il ne s’agit pas de rendement faible, en fait annoncé dès le début, versus réduction d’impôt. Non, le problème est que le Pinel fait perdre de l’argent investi pour un rendement dérisoire. A mon sens, il peut y avoir quelques bonnes affaires Pinel, un vrai pro comme Philippe30 en a fait un, il connaît son marché à fond. C’est l’exception qui confirme la règle : 95% des "Pinel" se terminent mal, sauf ceux qui sont placés dans une zone à forte plus-value dans les dix ans, ce qui peut compenser les désavantages de cette formule. Cependant la grande hausse de l’immobilier des années 1998-2010 est terminée, le marché est stable, avec un risque de baisse.

Voici ma petite argumentation chiffrée, dans un post précédent :
[Rastignac"]@Georgeweah. (2/5) Investir dans un appartement via la loi Pinel ?
Dans votre hypothèse, vous estimez que le bien vendu neuf gardera la même valeur dans dix ans. Ce n’est pas réaliste, car les prix ont déjà doublé dans les années 2000 : il faut s’attendre à une baisse ou à un maintien des prix de l’immobilier, et donc une nette décote entre la valeur d’un appartement neuf et ce même appartement dix ans après (15% ou 20%). Dans mon secteur, les vendeurs de Pinel (ou Scellier…) font une moins-value. Par paresse, je cite un extrait d’un de mes anciens messages sur le Pinel.

Petit calcul "Pinel".
Le vendeur vous affirme 1% de hausse par an, ce qui pour une valeur de 100 vous donne un capital de 109,36 au bout de 9 ans. C’est un beau chiffre 1%, ça fait sérieux, modéré… Et c’est de  l’arnaque à la revente, au bout de 9 ans.
Pourquoi ?
Parce qu’un bien neuf, au bout de neuf ans de l’est plus, et a perdu 15 à 20 % de sa valeur, voire bien plus dans des coins bien "pinélisés". Dans cette chute de 15%, j’inclus le changement des droits d’enregistrement, environ de 3% pour le neuf et 9% pour l’ancien. Si vous vendez votre bien 1 mois après l’avoir acheté neuf, vous êtes déjà perdant de 6% : l’acheteur de logement neuf va payer 100+3 de frais, et vous vendez le votre dans le même immeuble, avec la même surface 100+9 de frais, ça ne marche pas… Vous êtes obligé de baisser votre prix de 100 à 94 pour qu’avec les frais vous puissiez atteindre 103. Et dans mon calcul je n’intègre pas l’incertitude de l’achat "d’occasion" au lieu du "neuf"directement au constructeur. De plus, au début un bien neuf ne coûte rien ou presque à l’entretien, alors qu’après 9 ou 12 ans, il faut envisager des frais.  Donc au bout de 9 ans, la valeur de votre capital passe de 100 à 85, à prix constant.
Oui, mais le bien est loué  tout bien vendu loué perd au moins 10 % de son prix, voire plus. Sur la décote des biens vendus occupés, voir un vieil article du "Particulier" : Acheter un logement occupé, piège ou bon plan ? - Achat-Vente - Le Particulier .
Or l’appartement est loué à bas prix, rançon de l’avantage fiscal. Et dans un trois ou quatre pièces, les locataires tournent moins que dans un studio, surtout quand le loyer est bas. Donc le rabais passe de 10 % à 15%. Le prix du bien passe de 85 - 15%, soit 72, 25.

Pour des calculs détaillés, notamment par Bernard2K, je vous invite à consulter cette file, menée par un infiltré de bon niveau, georgeweah, qui m’a forcé à réfléchir, contrairement au plus récent, faiblard.
Bien sûr, j’aurais pu évoquer la réduction d’impôt sur le revenu, en grande partie mangée par la taxe foncière à payer dans ce type d’investissement.

Et comme vous avez toujours besoin d’une argumentation, car vous défendez encore, encore et toujours votre cher Pinel, cher Jeff, voici une autre objection, qui vous a été donnée par Bernard2K, il y a un an. C’est un optimiste, il croyait vous convaincre… Comme vous avez oublié, comme par hasard, voici un petit rappel :

Bernard2K a écrit :

Je ne suis pas du tout d’accord avec vous, Jeff.

Vous suggérez qu’il y aurait autant de différence entre du Pinel et de l’immo classique qu’entre un livret A et une SCPI. C’est juste totalement faux. Le Pinel, c’est de l’immo en direct, donc c’est fondamentalement la même chose, le même placement, le même "produit", que l’immo classique. Il y a juste une petite carotte fiscale en plus.

Si on va par là, l’immo locatif nu avec travaux, c’est un produit de défiscalisation ? Le LMNP, c’est un produit de défiscalisation ? Ben oui, il y a des avantages fiscaux !

Pour un T1 de 30 m², prenons ces 4 cas :
- un appartement de 10 ans qui ne nécessite pas de travaux, loué nu
- un appartement de 10 ans avec 15 k€ de travaux, loué nu
- un appartement acheté neuf directement auprès du promoteur (et qui permet de bénéficier du Pinel), loué nu
- un appartement acheté neuf auprès d’un commercial qui vend du Pinel packagé, loué nu

Il y a un continuum. C’est presque la même chose.

Le Pinel packagé, il y a souvent la gestion locative et la GRL de vendu avec, donc c’est "simple". Mais on peut faire la même chose dans de l’ancien. Donnez à une agence un mandat de recherche pour un T1 de 10 ans, en lui disant que derrière elle aura la gestion locative et le contrat GRL, elle va vous trouver quelque chose ! Probablement quelque chose de bien, même ! Ca sera tout aussi facile que le Pinel, et probablement aussi rentable, si ce n’est plus !

Le fait que le Pinel soit plus ou moins packagé pour les gens qui n’y connaissent rien donne une fausse impression de sécurité. En fait, c’est juste de l’immo en direct, avec tous ses risques inhérents, et notamment :
- retard de livraison
- malfaçon sur la construction
- vacance locative, qui peut carrément faire sauter la fameuse carotte fiscale
- dépréciation du bien.
- quartier qui se dégrade.
etc.

C’est de l’immo en direct. Il y a les risques, mais il n’y pas le rendement. Il est même assez probable qu’un bon paquet de ces Pinel, quand ils seront revendus dans 9 ou 12 ans, sortiront avec un rendement global négatif.

Cacher le fait que ça soit un très mauvais investissement sous l’euphémisme "produit de défiscalisation", c’est accepter de prendre part à l’enfumage généralisé !

C’est ce que vous expliquez Bernard2K il y a un an… Voir Investissement en Loi Pinel avec un CGP : à fuir ? (2/2)

@KC44
Je note nos vendeurs de Pinel : Georgeweah méritait un 15/20, Carceray 4/20 .
La chute du niveau de nos infiltrés m’inquiète : s’agit-il d’un signe du déclin de ce blog, évoqué par Parisien ? D’une baisse plus rapide que prévue des exigences de l’Education nationale ? De la radinerie de nos promoteurs, aux marges réduites ? Ou alors d’une reprise du marché immo, qui rend moins intéressante l’investissement dans des insiders efficaces ? On est passé du bac S au premier coup au bac L au repêchage, grâce au théâtre et au cinéma…

Rastignac

Dernière modification par Rastignac (15/08/2017 16h09)