SCPI Primovie sur Linxea Spirit vs SCPI Primovie sur Linxea Avenir ?

jimbow a écrit :

Autre différence apparemment, les coupons sont réinvestis sur le support avec Spirica mais sur fonds euro avec Suravenir il me semble.

Voilà ce qu’on lit sur la page d’accueil de Linxea Spirit :

Une fois souscrites, les SCPI fonctionnent comme des unités de compte classiques. Vous pourrez suivre leur valorisation depuis votre espace client. Les éventuels loyers seront automatiquement versés sur le Fonds Euro General chaque trimestre.

Bonjour, une chose m’interpelle pour primovie:
-5% de rendement si on achete en direct
-5% de rendement sur spirit, alors qu’on achete la part moins chere…pourquoi le rendement n’est-il pas superieur ?

Puisque le rendement annoncé de Spirit ne tient pas compte des -0.5% de FDG, je ne comprends pas.

Le prix de part de Primovie a également augmenté a proportion sur Spirit, le principe reste le meme, cela ne modifie pas mon questionnement.

Pour y voir + clair, la SCPI FICOMMERCE n’a pas augmenté depuis 4 ans :
Elle propose 4.76% en direct
Prix acquéreur 228,00, Valeur de retrait 203,65 €   soit 11.20% de frais d’entrée.
    228*0.476=10,85e  c’est bien le div.distribué en 2016.

Sur Spirit


Taux de distribution 2016  4,76%
Avant les frais on touche la part a 89.3% soit 203.60e, ce qui fait a 5cts pres sa valeur de retrait
Ensuite on paie 9.25% de frais d’investissement…ce qui ramene la part a 203.6+18.83=222.43e , un prix logiquement moins elevé que l’achat direct.

Alors le rendement avant les FDG de 0.5%, mecaniquement, ne devrait-il pas augmenter ?

-sans frais on aurait :10.86/203.60=  5.33 %
-en direct on a 10.86/228=  4.76%
-Spirit :10.86/222.43=  4.88% (4.38% apres FDG)

Je ne comprend pas pourquoi Spirit annonce le taux de l’achat en direct, soit 4.76%.
Me trompe-je dans mes calculs ?

Spirica, dans les contrats mes-placements Liberté ou Linxea Spirit, semble donner les TDVM "officiels" pour l’année 2016 indépendamment des conditions de souscriptions propres à l’assurance-vie.

Voir notamment ici :
Mes-placements Liberté : les SCPI

C’est donc exactement les chiffres qui sont mis en avant pour l’investissement dans les SCPI en direct. Si on fouille un peu plus loin, on retrouve également le taux de distribution rapporté à la valeur de retrait, qui est souvent la manière utilisée par les assureurs pour présenter le "rendement" des SCPI.

Bien à vous,
cat

En moyenne, sur le tres long terme, sur Sprit on peut retenir que DFG inclus, on perds environ 0.4% du rendement par rapport a l’achat direct, et + on la garde + on tend vers -0.5%, le differentiel de frais d’entrée s’amortissant jusqu’a devenir quasi-negligeable.
Sur avenir, on perd env. 1.35% (sur le TLT, mais nous sommes d’accord ici pour dire que l’investissement SCPI n’a du sens que sur le TLT ) car d’une part 15% du dividende est retenu , d’autre part on a 0.1% de FDG en sus soit 20% de FDG supp.

sur Avenir, une SCPI distribuant 5% ca donne 5 moins 1/7eme de 5%=4.25% qui se transforment en 3.65% apres FDG.
sur Spirit,  une SCPI distribuant 5% ca donne 5                                                     qui se transforment en 4.50% apres FDG

Contrairement a ce qui a été dit précédemment, Avenir n’est pas devant sur les 4 premieres années, car Avenir=97.5% du prix de souscription en direct, alors que Spirit est entre 98.5 (Ficommerce) et 95.4% (Primopierre) de ce meme prix, soit en gros la meme chose.
A part pour acheter Primopierre et la garder 1 an(!), Avenir n’a aucun interet pour les SCPI.

Et pour Primovie, on l’achete a (90.8+6)=96.8% du prix direct, et sur Avenir 97.5%…donc meme le prix de depart est + élévé sur Avenir !

Donc 100% Spirit sans hésiter pour les SCPI. On pourra d’ailleurs noter qu’une SCPI achetée sur Spirit rapporte + apres CSG que la meme sur Avenir AVANT Csg.

Dernière modification par colia (26/06/2017 03h09)

Bonjour,

Pour un trimestre complet, j’ai perçu 2,47 € par part sur Spirit.

Arbitrées le 10/04/2017, la date de valeur indiquée dans le contrat comme indiqué sur ma copie d’écran est le 01/04/2017.
J’ai donc oublié le delai de jouissance, je pensai qu’il etait au 1er jour du 1er mois ou les parts sont achetées, alors qu’il est au 1er jour du mois suivant.
Merci a vous.

Bonjour,
D’après ce que je comprends, le prix de part est de 203€, avec 30k€ vous obtenez 147,78 parts revendables à 90,8% de 203€ dans 3 ans si le prix de part de Primovie n’évolue pas. Avant 3 ans vous avez 3% de pénalités.
Vous aurez des frais sur UC de 0,5% de l’encours prélevés en nombre de parts tous les trimestres.
Donc pour le premier trimestre ils prélèveront 0,1847 parts et ainsi de suite chaque trimestre en fonction de l’encours restant.

Si je me fie à (quand la part se vendait 191€)

maxicool (message #7de cette discussion) a écrit :

Imaginons que l’on achète pour 10 000 € de SCPI.
…/…
Placement sur le contrat Spirit :
- Frais de versement = 6 %, donc 10000 = 9400 €
- Achat de 54,17 parts à 173,52 euros (achat à la valeur de retrait 191 x 91%)
- Sur contrat = 54,17 parts x 173,52 (valeur de retrait) = 9400,00

En investissant 30k€, vous aurez 30000 * 0.94 / (203 * 0.91) = 152.65 parts  (ou 152.66 parts)
La première année,  vous recevrez 9.55€ * 152.65 = 1 457.52€   (si les 9.55€ sont maintenus)
     (un peu moins en fait: les frais de gestion diminueront le nb de part dès le second trimestre)

Après un an vous aurez seulement 152.65 * 0.995 = 151.89 parts  (avec les 0.5% de frais de gestion)
  … qui vaudraient (à prix de part inchangé) 151.89 * 203 * 0.91 = 28 059.64€  (-3% si vente avant 3 ans)

Après 20 ans il restera 152.65 * (0.995^20) = 138.09 parts
Après 200 ans il resterait 152.65 * (0.995^200) = 56.02 parts (en fait le contrat sera dénoué avant)
   (et pas 0 part: les frais de gestion de 0.5% s’appliquent sur ce qui reste, pas sur ce qu’on achète au départ)

A confirmer en lisant (et comprenant) les documents officiels de Linxea (ce que je n’ai pas fait). Et si vous n’arrivez pas à être raisonnablement sur d’avoir bien compris, abstenez-vous d’investir dans ce produit (cette phrase s’appliquant d’ailleurs à n’importe quel produit).

Oui pardon c’est bien 184,43€

90,8% c’est en gros le prix de retrait par rapport au prix de souscription, je préfère prendre directement le prix de retrait (quand je me trompe pas LOL) plutôt qu’un pourcentage approximatif.

Le rendement annoncé par les scpi sont par rapport au le prix de souscription.
Pour calculer les distributions, le plus simple est d’utiliser le revenu distribué par part.
Sur linxea spirit on touche 100% de la distribution.
Dans notre exemple avec 152.9 parts et la distribution du 2ème trimestre 2017 de 2,47€ ça donne 377,66€ par trimestre complet (en fait un peu moins, les frais de gestion sont appliquées avant en diminution du nombre de part)

Fallout ayant visiblement un contrat d’AV Linxea Spirit (cf la copie d’un bout du document que lui a fourni l’assureur, et qu’il a posté sur le forum), j’ai tendance à croire ce qu’il indique, d’autant que ça corrobore mes calculs, copie de ceux de maxicool (généralement fort bien renseigné sur les AV), à un détail/arrondi près (on a utilisé 91% pour le ratio "prix de retrait / prix d’achat" de la part de SCPI, au lieu de 90.8xxxx%, correspondant exactement à 1/1.1).

Sur un contrat d’AV, en général, le prix d’acquisition d’un part de SCPI n’est pas le même que si on achète une part directement. Il me semble que c’est du au fait que l’assureur comptabilise (en relation avec ses obligations comptables) ces parts non pas à la valeur du prix d’achat, mais à celle de la valeur de réalisation ou du prix de vente/valeur de retrait.
Ceci pourrait aussi être en relation avec les accord commerciaux entre pas mal de SCPI et certains assureurs, permettant à ces assureurs d’acquérir des parts à un prix plus bas (par exemple sans la part des frais représentant la recherche de fonds, car il n’y a pas de commission à rétrocéder) que celui auquel ont accès les associés ordinaires. Je n’ai jamais pu creuser ce point, mais déjà entendu certaines sociétés de gestion répondre à des questions en AG en indiquant qu’elles évitaient que des assureurs deviennent de gros associés en ne leur consentant pas de conditions particulières pour le devenir (et un assureur sera réticent à payer 100 ce qu’il ne pourra comptabiliser que 90.8xx, car l’impact sur son bilan pourrait s’avérer pénalisant).

Les % annoncés par les assureurs au niveau du rendement des parts d’UC investies en SCPI sont souvent un peu trompeurs, et variés selon les assureurs (on en a déjà parlé sur le forum, par ex sur SCPI dans assurance-vie : Panthea, Apivie, Oradea…), entre ceux qui annoncent le rendement des parts des associés normaux (dividende / prix d’achat), et ceux qui annoncent le rendement apparent  sur le contrat d’AV la première année (dividende * % redistribué à l’assuré / prix d’achat d’une UC sur le contrat AV), aucun ne prenant d’ailleurs en compte les frais de gestion qu’il prélève annuellement.
On ne peut à ce niveau raisonner correctement qu’en oubliant les % pour poser les chiffres en €uros.

Fallout a écrit :

Il faut oublier les %.

Tout à fait. Pourtant je ne peux m’empêcher de penser à eux
Sans vouloir abuser de votre gentillesse, pourriez-vous svp nous communiquer le dividende par part que vous avez touché pour 2016? Faites donc le calcul de ce que vous avez eu en tout pour votre investissement de 500€ et on en déduira le pourcentage. Il faut prendre votre nombre moyen de parts sur l’année car il change à chaque trimestre.
Il serait intéressant d’avoir ce % pour le comparer aux 5% qu’ils indiquent.
Ensuite il suffit de retirer les 0,5% sur l’encours soit 10% du dividende qui correspondent aux frais sur UC.