Quelles SCPI avec le contrat d'assurance-vie Linxea Spirit ?

Oui

En Assurance vie , vous investissez à la valeur de retrait, mais vous payez 6,5% de frais.
Exemple Actipierre Europe:
page 6 des statuts :
prix de souscription :210€
commission de souscription 9% HT : 18.90€
valeur de retrait : 191.10€, soit 91% du prix de souscription.
Si vous investissez 2100€ en AV, vous payez 136,50€ de frais et 1963,50€ seront investis dans la SCPI : vous aurez 1963.50/191.1 = 10,2747 parts, parts qui diminueront au gré des frais sur UC.

En direct , si vous investissez 2100€, vous aurez 10 parts. page 5 des statuts, la société prélève 9.25% TTC de commission de souscription. Mais ne me demandez pas pourquoi il y a une différence avec les 9% HT, soit 10,80% TTC évoqués page 6.

Pour bien comprendre la difference de frais par rapport au direct, j’ai 2 questions.
Voila le tableau des frais sur Spirit :


Prenons Primopierre : Si j’ai bien compris, on va payer la part 89.4% du prix en direct. La dessus, 6% de frais s’ajoutent.
1/ Peut-on donc dire que la part s’achete 89.4+6=95.6% du prix en direct ? Si oui, suffit-il d’additionner ces 2 chiffres pour avoir le discount (en AV Spirit) pour chaque part ?
2/ Ces 89.4% équivalent-ils au prix de retrait en direct de la société de gestion, ou cela n’a rien a voir ?

Si les reponses sont positives, je ferai un tableau additionnant ces chiffres pour voir, d’un coup d’oeil, le discount de chaque SCPI (par rapport au direct).

Dernière modification par colia (15/11/2019 01h22)

Voici ce qui se passe réellement



Par exemple pour reprendre votre exemple de Primopierre, sur le montant versé il enlève 6% au lieu des 10.61% en direct qui va donner le montant investit.

Pour les 89.4% ce n’est pas le prix que vous allez payer, mais le prix de revente par rapport à un achat en direct d’une valeur de 208 euros
Valeur de retrait(3) en % du prix de souscription(4)
(3)La valeur de retrait par part de SCPI correspond au prix de souscription par part de SCPI diminué de la commission de souscription.
(4) Le prix de souscription par part de SCPI est le prix payé par un souscripteur sur le marché primaire dans le cadre d’un investissement réalisé en direct (c’est-à-dire sans passer par un contrat d’assurance-vie/capitalisation). Ce prix de souscription est égal à la valeur nominale de la part de la SCPI, qui correspond à la valeur de la part au moment de la création de la SCPI, majorée d’une prime d’émission (qui elle-même inclut une commission de souscription) déterminée par la société de gestion.

Vous avez donc juste un discount de 4.61% en achetant en assurance vie.

PierreP a écrit :

pendant la durée de détention, les dividendes des 4,519 5,378 parts me sont versés à 100%.

Il me semble que ce n’est pas tout à fait exact, car votre nombre de parts va petit à petit diminuer des frais de gestion prélevés régulièrement. Donc, dans quelques temps, vous n’aurez plus que 5.3 parts, et, quelques années plus tard, plus que 5.2 parts, etc.

Donc les 89.4% correspondent bien a la difference entre le prix de retrait en direct et du prix de souscription en direct de la SDG ? Est-ce un hazard pour Primopierre ? Parce que ca n’a pas l’air d’etre le cas sur d’autres SCPI proposées sur ce contrat.

PierreP a écrit :

Si je retire mes billes immédiatement, alors[/s] la valeur de chaque part est de 185,952 € (soit 89,4% de 208 €).

Il ne faut pas additionner ou faire une quelconque combinaison de ces 2 chiffres. Car je ne revendrai jamais mes parts immédiatement.

Mes interrogations ne portent que sur le prix a l’achat, le delai de revente n’a rien a voir. Mais selon vous, on paie bien 89.4% du prix en direct + 6 % de frais. Dés lors, pourquoi ne pourrions-nous pas additionner ces chiffres pour visualiser le discount ?

Audacesfortunajuvat a écrit :

Voici ce qui se passe réellement

Par exemple pour reprendre votre exemple de Primopierre, sur le montant versé il enlève 6% au lieu des 10.61% en direct qui va donner le montant investit.

Pour les 89.4% ce n’est pas le prix que vous allez payer, mais le prix de revente par rapport à un achat en direct d’une valeur de 208 euros

Vous avez donc juste un discount de 4.61% en achetant en assurance vie.

89.4+6=95.4, soit 4.60% de discount vous semblez confirmer que c’est bien cela. Pourtant, cela ne s’applique pas avec d’autres SCPI dans le contrat comme LF europimmo dont les frais sont de 9.60 en direct, ce qui devrait faire 90.4% au lieu de 92% dans la 3eme colonne du tableau en AV.

eg972 a écrit :

Non
Vous payez les parts au prix de retrait une fois les 6% enlevés
Soit 940/185.95 donc un peu plus de 5 parts pour 1000 euros investis

Il semble que les chiffres données dans la colonne "valeur de retrait en % du prix de souscription" sont fixés par Spirica et ne representent pas le prix de retrait pratiqué en direct, meme si cela peut etre tres proche pour certaines SCPI comme Primopierre.
Cela peut induire en erreur certains qui pensent que les % affichés dans cette colonne correspondent in fine au prix de retrait en direct. Manifestement ce n’est pas le cas (au moins pour certaines), car si on multiplie de prix direct par ce %, on obtient pas le prix de retrait en direct, mais celui propre a l’AV.
D’ou l’interet selon moi de faire ce tableau avec le discount reel (a l’entrée du contrat) par rapport au direct, a moins que ce que je dis soit faux, c’est pour ca que je souhaite vos avis avant de me lancer

Dernière modification par colia (16/11/2019 22h29)

Woyal a écrit :

Dans le contrat, vous payez la part au prix de la valeur de retrait

Interessant Woyal, vos calculs me paraissent exacts. Si ce n’est pas trop vous demander, pourriez-vous faire ces calculs avec LF europimmo ?
J’aimerai en avoir le coeur net, savoir si en AV on part du prix de retrait sur chaque SCPI (auquel on ajoute les frais inherents au contrat) ou si c’est un prix different (celui-ci pouvant etre égal au prix de retrait pour Primopierre par simple coincidence).

Ok c’est clair. Le prix d’achat en AV est le prix de retrait du direct, augmenté secondairement des frais propres de l’AV..
-Vous etes ok si j’additionne le % des 2 colonnes du tableau, (89.6+6=95.6 pour primopierre), on a 100-95.6= 4.4 soit un discount de 4.4% sur le prix direct ?
-Je vois que pour LF Europimmo les sites indiquent : Frais de souscription TTC : 9,60 %  Il y aurait une erreur ? (PR=947,60 € PA=1030 €)

Oui, je me demande tjrs s’il faut retrancher le % au chiffre final ou l’ajouter a celui de depart. Si la TVA s’en mele, j’ai du mal .
Bon c’est clair, je ne ferais pas le tableau car je vais avoir du mal a calculer tout ca (si en + les sites marquent des chiffres faux..)  je pensai qu’il suffisait d’additionner (je ne comprend pas vraiment pourquoi ca ne marche pas ainsi mais capté l’essentiel)..apres, les chiffres sont sous les yeux avec le % ajouté par l’AV.
Pour LF Europimmo, je comprends mieux maintenant, et votre calcul a 8% de frais sont coherents avec le % noté en AV (92%).

Je viens d’effectuer une recherche, je suis tombé sur cet alinéa sur les motifs d’exonération de TVA:

(Code Général des Impôts, art. 261 C-1°-e) a écrit :

Les opérations, autres que celles de garde et de gestion portant sur les actions, les parts de sociétés ou d’associations, les obligations et les autres titres, à l’exclusion des titres représentatifs de marchandises et des parts d’intérêts dont la possession assure en droit ou en fait l’attribution en propriété ou en jouissance d’un bien immeuble ou d’une fraction d’un bien immeuble

Donc à priori, c’est la raison…

Bonjour,

Pour ceux qui pensait profiter du fonds euro dynamique EALT2 sur Spirica

Linxea a écrit :

Nous venons d’apprendre que SPIRICA va modifier sa politique d’accès au fonds en euros Euro Allocation Long Terme2 (EALT2).

Le montant maximum d’investissement sur Euro ALT2 va être abaissé à compter du lundi 2 décembre.

Le montant des versements cumulés sur ce fonds est encore de 50 000 €, il passera à 25 000 €.

Si vous souhaitez effectuer un versement complémentaire vous pouvez l’effectuer en ligne jusqu’au dimanche 1er décembre 13h00.

Le délais est assez court.