BedMor : étude de cas immobilier (capacité d'emprunt avec un dossier atypique)

Bonsoir Kiwai10,

Merci pour votre retour.
Je n’étais pas au courant qu’il était possible de de me rapprocher des banques partenaires de mon école d’ingénieur. Excellente information.

Oui mon projet est vraiment réfléchi. Mes parents habitent en région parisienne et sont à la retraite. Ils sont parfaitement en accord avec ce projet et prêts à s’occuper du bien pendant mon absence !

Bonsoir,

Je rejoins le conseil ci-dessus, la marche à suivre est vraiment de contacter des partenaires de votre école, voire de votre entreprise. Lorsque j’ai eu besoin de financer mes études, on m’a fait un prêt de 40k€, sans caution et < 2%, ça a pris moins d’une heure… Dix ans plus tard, je suis sorti de ce circuit, et quand j’essaie de demander la moindre chose à mes banques perso/pro, j’ai l’impression d’être à la douane…

Pour les banques du "monde extérieur", vous êtes un jeune de 25 ans en CDD… Votre explication pour le CDD passera inaperçue, et ils auront d’autant plus de mal à vous faire un prêt si vous leur dites vouloir partir à 10000 km juste après.

+ de 15% d’intéressement ? Vous êtes dans l’armement, je me trompe?

Concernant votre dossier 2 choses :

- au niveau du bail s’il est a votre seul nom, peut importe que vos parents financement 30-50 ou 200%, la banque comptera l’intégralité dans vos charges ce qui vous ramène à une capacité d’endettement faible.

- ma compagne a été dans la même situation que vous, faire jouer votre ancienneté est interessant mais seule votre banque du fait d’un historique positif ensemble pourra vous accompagner, les autres refuseront (dans mon cas j’étais co-emprunteur en cdi mais cela n’a rien changé pour vous dire)

Pour toutes ces raisons ajoutées à votre volonté d’expatriation, je vous conseillerais de patienter avant de vous lancer dans cet investissement.

Vous devriez vous rapprocher de votre entreprise actuelle egalement

1) il est possible qu’elle ait des relations particulieres avec des courtiers / banques votre dossier sera mieux defendu .

2) elle peut possiblement justifier votre future embauche, donner des chiffres et rassurer un banquier.
une petite lettre se fait rapidement.

il faut aussi etre tres clair sur vos moyens financiers et votre disponible en poste a l’etranger ( avec des conversions sans doute necessaire pour payer les mensualites etc .. j’aurai tendance a croire que si un banquier s’interesse a votre dossier il faudra tout de meme un apport de la hauteur de votre epargne … disons 15 20 pc du bien  en prenant plein d’hypothese)

Je ne suis pas sur que ce soit la meilleure affaire pour vous d’accrocher un pret maintenant.

une petite alternative ..
vos parents ne voudraient pas investir avec vous ? le pret pourrait etre plus facile a obtenir

cdt

Non mais peut-être avez-vous prévu de demander une caution parentale? Cela peut être un plus pour le dossier mais comme déjà dit l’histoire de votre CDD reste pas nette et il vous faudra en assumer les conséquences: refus ou conditions moins favorables.
Après tout se négocie.
Svp soignez l’orthographe le premier message pique les yeux surtout quand on lit le parcours dont vous semblez fier (et c’est normal).

Bonjour et bienvenue

A titre liminaire, votre dossier n’est pas atypique.
(sans vouloir rentrer dans un sujet politico économique) beaucoup d’Ingé groupe A commencent en apprentissage etc)
Ne rajouter pas de complexité à un dossier "standard": Jeune Cadre de 25 ans qui souhaite emprunter

Ayant été expatrié, à la sortie de mon Ecole,
Expatriation en vue et investissement immobilier:

Pensez à ajouter une gestion du bien mon humble avis
(d’autant plus si c’est une petite surface)

Bonne route !

Bonjour à tous,

Veuillez m’excuser pour mon délai de réponse, je n’avais pas accès à internet.
Je vous remercie tous pour vos retours, je vais utiliser le système de réputation pour vous l’exprimer.
Maintenant, je vous réponds tous.

Bonjour.

Pour info, les banques accepté de "negocier" si vous avez 24 mois minimum en Cdd.

Par contre , s’il accepte, vous aurez un taux élevé et des frais annexe élevé.
Une demande de nantissement ou hypothèque ect…

Si les banques négocient effectivement uniquement si notre CDD est supérieur à 24 mois, cela signifie que je ne pourrai pas emprunter. Il me reste donc à espérer que cela ne soit pas vraiment le cas ou à chercher une autre solution.

BabyBoloss a écrit :

Bonsoir,

Je rejoins le conseil ci-dessus, la marche à suivre est vraiment de contacter des partenaires de votre école, voire de votre entreprise. Lorsque j’ai eu besoin de financer mes études, on m’a fait un prêt de 40k€, sans caution et < 2%, ça a pris moins d’une heure… Dix ans plus tard, je suis sorti de ce circuit, et quand j’essaie de demander la moindre chose à mes banques perso/pro, j’ai l’impression d’être à la douane…

Pour les banques du "monde extérieur", vous êtes un jeune de 25 ans en CDD… Votre explication pour le CDD passera inaperçue, et ils auront d’autant plus de mal à vous faire un prêt si vous leur dites vouloir partir à 10000 km juste après.

Votre remarque est tout à fait juste.
Est-ce plus dangereux pour une entreprise de prêter 40K€ pour un étudiant qui sera peut-être diplômé dans 3 ans ou prêter 150K€ à une personne déjà diplômée et en contrat qui souhaite réaliser un investissement immobilier ?

Vous avez raison, il est peut-être mieux de ne pas évoquer le fait que je souhaite partir à l’étranger.

cricri77700 a écrit :

18 mois de cdd alors , l’apprentissage ne compte pas.

Cela va être très compliqué.

Mais si vous avez un projet vraiment rentable, proposer le toujours aux banques , ou banques partenaires.
Par expérience cela va être compliqué mais c’est pas je raison pour ne rien faire.

Au mieux : vous avez votre prêt .
Au pire : vous aurez gagner en expérience.

Là encore, très bonne remarque, je me dis que je n’ai rien à perdre à essayer !

Nush a écrit :

+ de 15% d’intéressement ? Vous êtes dans l’armement, je me trompe?

Concernant votre dossier 2 choses :

- au niveau du bail s’il est a votre seul nom, peut importe que vos parents financement 30-50 ou 200%, la banque comptera l’intégralité dans vos charges ce qui vous ramène à une capacité d’endettement faible.

- ma compagne a été dans la même situation que vous, faire jouer votre ancienneté est interessant mais seule votre banque du fait d’un historique positif ensemble pourra vous accompagner, les autres refuseront (dans mon cas j’étais co-emprunteur en cdi mais cela n’a rien changé pour vous dire)

Pour toutes ces raisons ajoutées à votre volonté d’expatriation, je vous conseillerais de patienter avant de vous lancer dans cet investissement.

Je suis dans le luxe

1. D’accord. Donc, si je comprends bien, si la banque s’en fiche de ma situation réelle alors à moi de modifier ma situation pour la rendre idéale à leurs yeux. Par exemple en retournant chez mes parents quelques mois avant d’investir pour dire "je n’ai aucune charge car je vis chez mes parents". Libre à moi ensuite de choisir une mensualité cohérente vis à vis de mon reste à vivre réel lorsque je retournerais en location.
Je ne trompe la banque qu’à moitié car bon nombre de jeunes doivent emprunter en étant chez leurs parents et quitter le domicile familial 1 an après pour de multiples raisons.

2. Très bonne information, je pense vraiment me retourner vers ma banque actuelle + celle de mon école dans un premier temps.

Surin a écrit :

Non mais peut-être avez-vous prévu de demander une caution parentale? Cela peut être un plus pour le dossier mais comme déjà dit l’histoire de votre CDD reste pas nette et il vous faudra en assumer les conséquences: refus ou conditions moins favorables.
Après tout se négocie.
Svp soignez l’orthographe le premier message pique les yeux surtout quand on lit le parcours dont vous semblez fier (et c’est normal).

Effectivement la caution parentale pourrait devenir une possibilité.
Pour mon CDD je peux, comme précisé plus haut, ne plus parler de mon expatriation et appuyer sur mon ancienneté dans mon entreprise.

Veuillez m’excuser pour mon orthographe, vous avez parfaitement raison. Malheureusement, je ne peux plus modifier mon premier post.

Bernard2K a écrit :

Bonjour et bienvenue.

Ca me semble très mal parti pour trouver une banque qui finance, alors que vous êtes en CDD et futur candidat à l’expatriation.

De plus, faire cela, pour quelle rentabilité ? Arriverez-vous seulement à trouver un bien qui s’auto-finance ?

Quel timing ? Entre le temps de recherche, l’achat (qui peut durer plusieurs mois, avec tous les diags à fournir etc.), les éventuels travaux, puis la mise en location, arriverez-vous seulement à boucler l’opération avant votre départ ?

Et ensuite, la gestion de cet appartement. Même si vos parents pourront en gérer une partie, certaines choses vont vous retomber dessus…

Je suis pourtant favorable à l’investissement immobilier, mais dans votre cas cela me semble une très mauvaise idée, quasiment du masochisme. Profitez de vos années d’expat, apprenez plein de choses, sortez, faites-vous des amis et des expériences ! Ca vous sera bien plus profitable, au long terme ; plutôt que de vous mettre un fil à la patte qui vous empêchera de profiter pleinement de cette expérience. Voyagez léger ! C’est à dire, l’esprit léger aussi, sans souci administratif ou autre causé par un tel appartement.

Je vous suggère qu’il y a peut-être, à l’œuvre dans cette idée, un processus inconscient qui vous pousse à chercher à installer un lien durable entre vous et la France, entre vous et vos parents, pour atténuer la séparation, pour vous forcer à revenir aussi. En effet, qui sait où vous serez dans 5 ans ? Si vous avez une super opportunité de carrière en Asie ou dans n’importe quel autre pays, ou dans le sud de la France, vous aurez ce fil à la patte qui pèsera dans votre choix.

A mon humble avis, les banques qui ne voudront pas vous financer vous rendront service, en fait.

Merci pour votre retour très complet. Je vais essayer de vous répondre partie par partie.

1. Ca me semble très mal parti pour trouver une banque qui finance, alors que vous êtes en CDD et futur candidat à l’expatriation ==> Pour le CDD je dois effectivement trouver les arguments qui rassurent. Pour mon expatriation, libre à moi de la cacher.

2.De plus, faire cela, pour quelle rentabilité ? Arriverez-vous seulement à trouver un bien qui s’auto-finance ? ==> Bien entendu, si je ne trouve pas un bien rentable je n’investirai pas ! Rassurez-vous, ce projet est vraiment réfléchi depuis de nombreux mois. Je ne souhaite pas faire n’importe quoi.

3. Quel timing ? Entre le temps de recherche, l’achat (qui peut durer plusieurs mois, avec tous les diags à fournir etc.), les éventuels travaux, puis la mise en location, arriverez-vous seulement à boucler l’opération avant votre départ ? ==> Là encore, je ne souhaite pas faire n’importe quoi. Si mon expatriation se confirme (ce qui est loin d’être le cas !) et que je constate qu’il me faut encore 2 ou 3 mois pour faire mon achat proprement, je négocierais ce départ différé où je n’achèterais pas. Ne pensez pas que je veux acheter rapidement sans réfléchir un appartement, ce n’est vraiment pas le cas.

4.Je suis pourtant favorable à l’investissement immobilier, mais dans votre cas cela me semble une très mauvaise idée, quasiment du masochisme. Profitez de vos années d’expat, apprenez plein de choses, sortez, faites-vous des amis et des expériences ! Ca vous sera bien plus profitable, au long terme ; plutôt que de vous mettre un fil à la patte qui vous empêchera de profiter pleinement de cette expérience. Voyagez léger ! C’est à dire, l’esprit léger aussi, sans souci administratif ou autre causé par un tel appartement. ==> Je suis d’accord que cela sera un fil à la patte si j’achète seul et que je doive gérer l’appartement à distance. Maintenant, je pense que certaines solutions peuvent s’offrir à moi :
- mes parents à 25 min max de l’appartement avec un père très bricoleur en cas de besoin.
- mettre mon appartement en agence le temps de mon expatriation (si expatriation il y a). Cela va réduire ma rentabilité pendant 2 ans mais au prix d’une tranquillité d’esprit non négligeable.

5. Je vous suggère qu’il y a peut-être, à l’œuvre dans cette idée, un processus inconscient qui vous pousse à chercher à installer un lien durable entre vous et la France, entre vous et vos parents, pour atténuer la séparation, pour vous forcer à revenir aussi. En effet, qui sait où vous serez dans 5 ans ? Si vous avez une super opportunité de carrière en Asie ou dans n’importe quel autre pays, ou dans le sud de la France, vous aurez ce fil à la patte qui pèsera dans votre choix ==> Votre reflexion est intéressante mais la réalité est un peu différente. Je souhaite investir avant de partir pour ne plus avoir le soucis de me dire "je dois investir rapidement", ce qui me tourmentera quand je serais expatrié si je ne l’ai pas fait.

Ricou a écrit :

Bonjour et bienvenue

A titre liminaire, votre dossier n’est pas atypique.
(sans vouloir rentrer dans un sujet politico économique) beaucoup d’Ingé groupe A commencent en apprentissage etc)
Ne rajouter pas de complexité à un dossier "standard": Jeune Cadre de 25 ans qui souhaite emprunter

Ayant été expatrié, à la sortie de mon Ecole,
Expatriation en vue et investissement immobilier:

Pensez à ajouter une gestion du bien mon humble avis
(d’autant plus si c’est une petite surface)

Bonne route !

Merci Ricou. Je pense effectivement mettre mon bien en gestion si je suis à l’étranger et mes parents pourront intervenir si vraiment un problème se présente.

Rastignac a écrit :

Bonjour,
Un problème de timing :
Votre projet est intéressant sur le papier,  seulement votre logique d’investisseur s’oppose à votre cursus de jeune cadre expatrié en mars 2018. Pour vous faire la main, analyser sérieusement un quartier ou une ville de banlieue, il faut plusieurs week-end, chercher de l’information, bien connaître les agences… Comptez deux ou trois mois. Puis il faut trouver un bien intéressant, le négocier : un mois. Puis vous signez enfin la promesse de vente (= le compromis ), la vente définitive se faisant souvent trois mois plus tard. Bref, vous êtes propriétaire dans 6 mois, en février ! Je ne compte pas les travaux et la recherche de locataire, soit un ou deux mois de plus… Le timing est mauvais, car vous risquez de partir en mars 2018…Ou alors vous bâclez le travail pour finir dans les temps… Et je crois que ce n’est pas facile pour un débutant de gérer un dégât des eaux ou une retard de loyer en travaillant en Asie ou aux Etats-Unis…
A mon avis, laissez tomber cette idée, et mettez des sous de côté pour qu’à votre retour vous disposiez d’une belle marge de manoeuvre pour investir, dans l’immobilier ou la bourse. Mais pour l’immobilier, il faut d’abord et avant tout être sur place, surtout au début…
Rastignac

Ne pensez-vous pas que la solution à ces problèmes soit de repousser de 2-3 mois mon expatriation puis de mettre en gestion mon appartement le temps de cette dernière ?