PereRiche : étude de cas immobilier (le crédit logement bloque le dossier ?)

PereRiche · #1

Bonjour à tous,

Je suis en train de réaliser mon 1er investissement locatif et aimerais comprendre la difficulté d’acceptation du crédit logement à garantir mon projet, qui me semblait solide sur le papier aussi bien que mon dossier.

Le bien est située à Compiègne à 1h15 de Paris, fait 95 m2 avec 4 chambres qui peuvent se louer entre 300-400€/chambres (certifié par l’agence immobilière), proche d’une université avec donc de la demande.
Le projet as un coût total avec notaire, travaux et mobilier de 130000€ environ, auquel je souhaite mettre 20000€ d’apport (comme ça, je me dit que le dossier est garantie de passer facilement).

De mon côté, je suis en CDI avec un salaire d’environ 3000€/net, ne possède pas ma résidence principale, suis hebergé à titre gratuit chez ma petite amie et ne possède donc pas ma résidence principale, et as un taux d’endettement à 0% avec une épargne d’environ 25000€ en livrets.

En Mai dernier, je signe le compromis de vente, puis vais voir 2 jours après un courtier que l’on m’as conseillé, qui est très confiant sur mon dossier.

Le mois suivant, le courtier fait sa recherche et m’informe régulièrement que le dossier avance bien et qu’il as déjà plusieurs offres de prêt, mais qu’il attend une offre encore plus performante, qui arrive finalement mi-Juin, et je signe donc le 14 Juin avec le courtier pour une offre à 1,45% sur 20 ans, très satisfaisant donc.

A partir de ce moment là, tout devient plus compliqué. La banque partenaire ne m’appelle pas pour l’édition de la demande de prêt. J’appelle donc le courtier qui me réponds que tout est normal, et que tout est bien dans les délais. Arrive début Juillet où je me permets de fortement insisté auprès du courtier qui fait l’étonnée que la banque ne m’appelle pas et mets ça sur le compte des congés des agents de la banque et me donne le contact du conseiller en charge du dossier.

Ce matin, j’ai la conseillère au téléphone qui m’explique que mon dossier as été refusé 2 fois par le crédit logement et que tout ça as tout retardé, et qu’ils étaient donc en train de faire passer le dossier en résidence principale. Quand je lui rétorque que le taux de couverture du dossier et supèrieur à 2 et que je lui rappelle la rentabilité locative et l’apport que je mets, elle me réponds "Oui mais vous n’êtes pas propriétaire de votre résidence principale".

Bref, comme mon rdv pour l’édition de le demande de prêt sera le 12 Juillet et que la date de l’acte de vente aurait dû être le 25 Juillet, celle-ci devras être ajourné à Fin Août alors que le bien aurait dû être prêt pour la rentrée étudiante de Septembre, dans l’espoir que le notaires et les vendeurs soit ok…

Je cherche maintenant à savoir quelle stratégie aurais-je pû adopter depuis le début, afin de ne plus faire les même erreurs.

Poser les dossiers bancaires directement sans passer par un courtier afin d’accélérer les choses?
Demander de passer par un PPD ou une hypothèque?
Faire la demande directement en résidence principale?
Enfin, est t’il probable que la banque refuse mon dossier en voyant que le crédit logement as refusé 2 fois mon projet ?

Bref, tout retour sur ses "difficultés bancaires" m’aiderais.

Mots-clés : caution bancaire, crédit logement, prêt immobilier

Mettero · #2

La seule hypothèse que j’émettrai, c’est que vous auriez un métier à fort risque de licenciement ou de chômage ? Quel est il ? (si vous voulez bien le dire)

L’autre problème c’est que vous êtes hébergé. Ca signifie que pour la banque, vous êtes probablement un "SDF" (notez bien les guillemets ; pour ma part je trouve ça totalement surréaliste). Donc que vous pouvez disparaître dans la nature sans qu’on puisse vous retrouver…

Demandez le motif du refus au crédit logement.

rocambole · #3

Bonjour,

plusieurs constats :

je signe donc le 14 Juin avec le courtier pour une offre à 1,45% sur 20 ans

On ne signe rien avec un courtier, il n’a aucun pouvoir sur la banque, il fait juste une mise en relation.

D’après ce que vous décrivez il n’est pas si bon car il ne fait pas de suivi et vous a fait perdre un temps précieux

Sur Credit logement :

Pour un invest locatif ils regardent la marge hypotecaire sur la RP, comme vous n’en avez pas ils regardent le patrimoine et 25Ke en livret vs un bien de 130k c’est pas énorme, le bien est dans une zone ou il y a moins de demande qu’une grande ville. En cas de pépin ils regardent comment se payer et ce pourrait être compliqué. D’ou l’idée de la banque de demander en RP.

Pour info la banque suit automatiquement si CreLog est de la partie car ils ne portent plus le risque (ou du moins il est transféré à Crélog)

Autre hypothèse, votre CDI n’est pas dans un gros groupe etc… mais ca bof…

Xano · #4

Bonjour
pour un premier investissent faites simple ,allez voir votre banque .discutez avec votre conseiller
,même si il est plus cher il vous fera faire votre première affaire.
le crédit agricole et le credit mutuel sont parmi les banques les plus conciliantes au début.
les banques ont aussi des "périodes" ou elles accordent des prêts plus facilement
elles ont aussi des quotas ,si le conseiller a fait sont objectif au 30 juin les prets accordes suivant seront faits sur des critères plus sélectifs
vous aurez plus de chance en début d’année qu’a la fin

toufou · #5

Beaucoup de crédits accordés cette année, donc les banques serrent un peu en ce moment.
Vous auriez dû discuter avec un "conseiller" de la banque en direct car vous avez un bon dossier.
Sauf que la collocation pour une première, c’est mal vu et que le fait d’être hébergé n’est pas un plus car ça risque de ne pas durer ( du point de vu du banquier bien sur).
Le plus simple est de présenter l’achat comme celui de votre résidence principale et là, ça passera comme une lettre à la poste.

PereRiche · #6

Bonjour,

Merci pour vos réponses.

Je suis Store Manager dans le secteur du luxe, en CDI depuis 1 an et la marque appartient à un groupe donc éliminons cette option.

Concernant le statut d’hébergé à titre gratuit, je pensais que ce statut serait un avantage car ne payant "théoriquement" pas de loyer, mais vu depuis la banque, ça peux paraître "instable".

Ma banque "traditionnelle" n’aurait pas pu me suivre sur le projet, car il s’agissait d’une banque en ligne qui ne propose pas de crédit travaux et j’aurais dû prendre un prêt travaux à côté donc une deuxième ligne de crédit, l’option courtier me paraissait plus "simple" …

Maintenant, la banque as modifié le dossier en annoncant cet achat en RP et le Crédilog as accepté, mais le fait qu’il suffisent d’annoncer l’achat comme de la RP alors que l’on fait du locatif pour que la garantie passe est quand même un peu étonnant, vous ne trouvez pas?

Selon la banque, la seule raison pour laquelle le crédit logement as refusé est le fait que je ne soit pas propriétaire de ma RP…

johntur · #7

Faites une demande chez fortuneo et Boursorama, ça vous fait deux dossiers et là ça devrait multiplier les chances.
Les courtiers vont rarement chez les banques en ligne.

Bernard2K · #8

PereRiche a écrit :
Ce matin, j’ai la conseillère au téléphone qui m’explique que mon dossier as été refusé 2 fois par le crédit logement et que tout ça as tout retardé, et qu’ils étaient donc en train de faire passer le dossier en résidence principale.

Autrement dit, une conseillère bancaire modifie un dossier pour qu’il comporte une fausse déclaration, fausse déclaration aussi bien en interne vis à vis de son réseau bancaire, qu’en externe vis à vis de l’organisme tiers Crédit logement ; et elle ne vous en tient pas informé ? Si vous ne l’aviez pas appelée, vous ne l’auriez pas su ?

Qu’on puisse recourir à une fausse déclaration pour obtenir un prêt, ça existe ; mais généralement, c’est le demandeur qui le décide, qui signe en bas, et qui en assume le risque (probabilité que ça pose des problèmes par la suite : très faible, mais non nulle, donc un risque à connaître et à assumer).

Qu’un conseiller bancaire puisse le faire sans même informer le demandeur, j’en tombe de ma chaise !

Mettero · #9

Oui je suis bien d’accord avec Bernard2K… D’ailleurs en cas de pépin, je pense que ça peut largement être préjudiciable à l’emprunteur….
Car au final, si le Crédit Logement le découvre, il refusera alors d’assurer pour cause de fausse déclaration… Et je suis quasiment certain que ça sera parfaitement lisible dans le contrat que signera l’emprunteur, c’est à dire qu’au final, ce sera bien lui qui l’aura dans l’os…

Méfiance ! Il faut se rappeler que même dans le strict respect des règles, un assureur n’aime pas payer ! Alors quand en plus, il y a une coquille… ! C’est donner le bâton pour se faire battre !

Ajoutons que la durée de maintien à son poste dans une banque d’un conseiller bancaire ne dépasse pas 2 ans, ça sera dur de faire valoir au nouveau conseiller que c’est l’ancien conseiller qui vous a conseillé la supercherie que vous aurez signé ! (surtout dans un cas pareil, c’est tellement ahurissant que personne n’y croira !)

ohennequin · #10

Bonjour,

Dans ce cas quid de la personne qui achète un appartement pour l’habiter (donc c’est sa RP), fait un crédit en ce sens, puis loue son bien suite a un changement de vie?

Elle se retrouve dans le même cas, sauf qu’a la base l’intention était bien la.

La seule différence est que dans ce cas la personne aurait habitée l’appartement d’abord, mais pour un assureur je ne suis pas sur qu’il ne retienne pas seulement le nouvel état…

A+

Ohe

JMeuret · #11

Je ne suis pas une banque et ne sais pas vraiment comment cela fonctionne, mais à mon humble avis le fait que vous ne payez aucun loyer et sans résidence principale peut être perçu comme un élément très gênant.

Vous rentrez dans une catégorie très rare (je ne connais dans mon entourage personne qui ne paie aucun loyer, les rares personnes qui habitent chez leur famille ou leur copine leur paient un loyer) et donc potentiellement risqué .

La banque peut considérer que vous payez bien un loyer à votre petite amie, mais que vous ne le déclarez pas -> dépenses cachés donc inconnus (loyer, électricité, gaz, taxes). Je suppose que la banque n’est pas en mesure connaitre le cout réel du loyer payé par votre petite amie, puisqu’elle n’est pas concernée par le prêt. Si le loyer était partagé, il serait par exemple simple de constater sur vos relevés un paiement régulier.

La banque peut considérer que vous ne payez vraiment pas de loyer. Dans ce cas là, on rentre dans une situation tout aussi bancale. On sait que les couples se font et défont, probablement encore plus quand on est jeune. En cas de rupture, dépenses supplémentaires à assumer et là encore on est dans l’inconnu.

Après, il y a peut être d’autres éléments que nous n’avons pas en main (durée du cdi, historique bancaire…)

PereRiche · #12

Le process du courtier n’est en effet pas très rassurant, même si j’imagine, comme le dit Ohennequin, qu’il est tout à fait possible de choisir une nouvelle destination pour son acquisition où on décide finalement de louer son appartement plutôt qu’y habiter. Il ne me semble pas qu’il y ait une clause ou une loi qui régit le temps minimal où il faut utiliser le bien avec la destination prévu au départ dans le dossier de crédit?

C’est quand même assez étonnant que le CréditLog accepte une deuxième fois alors qu’il as refusé la première fois pour la même opération…

Sans vous raconter ma vie, je verse un loyer à ma compagne mais cela ne se voit pas sur les relevés de mon compte, donc pour la banque, je suis donc "hebergé à titre gratuit" comme c’est ce que j’ai indiqué, pensant naïvement que cela serait un élément "positif" dans mon dossier ce qui ne l’est sûrement pas.
J’ai bien sûr glissé dans le dossier une attestation d’hébergement dans mon dossier.

M07 · #13

PereRiche a écrit :
je verse un loyer à ma compagne

Attention au risque de requalification en proxénétisme… (je plaisante, Hein ! )

.

Re !

Pour info, et dans une situation calendaire similaire, et des montants du même ordre, ma banque m’avait consenti un découvert sans frais ni intérêts, de mi-juillet à fin août, pour pouvoir signer avant les congés du notaire.
Cela m’avait permis d’installer ma fille avant la rentrée.
Mais la banque reconnaissait que les retards du dossier étaient de son fait.

Hunsvestisseur · #14

Bonjour,

Vous avez demandé à votre conseillère de monter le projet comme prévu mais avec un PPD? C’est peut être le plus simple pour éviter la fausse déclaration, vous paierez peut-être légèrement plus cher mais bon..

Surin · #15

M07 a écrit :
PereRiche a écrit :
je verse un loyer à ma compagne
Attention au risque de requalification en proxénétisme… (je plaisante, Hein ! )

Quand bien même vous ne plaisantiez pas, ce n’est pas la définition du proxénétisme donc aucun risque de ce côté, on est libre de rémunérer sa "compagne" ou tout autre personne.

Pour en revenir au sujet:
Vous n’expliquez pas suffisamment dans quelles conditions la banque a-t-elle modifié l’investissement locatif en résidence principale. Vous ont-il prévenu par téléphone et/ou avez-vous signé quelque-chose? J’imagine que c’est l’objet de votre RV du 12 juillet? C’est à vous d’aborder le point juridique qui peut être source d’inquiétude avec la banque, s’ils se montrent rassurant il n’y a pas grand risque mais autant éluder cela avant la signature de l’acte définitif ou passer à un autre projet si c’est trop limite car ensuite vous ne pourrez plus reculer. Ils risquent (la banque) de vous faire signer un papier sans que vous n’ayez le temps de bien réfléchir. Si vous acceptez, soyez sûr de vous. Sinon refusez et demandez un refus de prêt afin de pouvoir annuler la vente sans frais, vérifiez tout de même que le compromis le permette.

Dernière modification par kc44 (07/07/2017 03h44)

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