Louis437 : étude de cas immobilier (stratégie d'emprunt pour un achat immobilier)

Louis437 · #1

Lors d’une discussion, la question suivante a été abordée:

Hypothèse:
La personne possède 100k en liquide
Achat d’un bien à but de placement, coût total 120K.

Les solutions envisagées:
1) Faire un emprunt de 120k sur 20 ans et de leur confier les 100k en gestion (part actions, obligations etc etc)
2) Faire un emprunt court (environ 5 ans) de 20K pour combler la différence entre 100 et 120.

La banque pousse à la solution 1) pour les raisons suivantes:
a) Une meilleure rentabilité à long terme. En effet, le différentiel de taux (environ 1.5% payé pour 2.5% de revenu annuel promis, voire 3.5) permet à terme une rentabilité plus intéressante que la premiere solution.
b) Une meilleure optimisation fiscale (déduction d’une partie des intérêts payés – je suis en Belgique)
c) Les 100k restent "disponibles"

Bien évidemment c’est la solution qui intéresse le plus la banque (un prêt + un placement, au lieu de "rien) mais est-ce pour autant une mauvaise solution ?
Merci pour toute idée ou conseil !

Mots-clés : emprunt, immobilier, levier

Neo45 · #2

Bonsoir Louis437,

Oui, dans l’idée c’est une bonne solution (la meilleure je ne sais pas, tout dépend de chacun).
Elle permet de profiter du levier bancaire, c’est à dire que vous conservez tout ce que vous avez déjà (vos 100k€), et qu’à côté de cela, grâce au crédit bancaire, vous rajoutez 120k€ à votre patrimoine brut. Cela vous permet de gérer vous même (pourquoi vouloir le mettre en gestion ?) vos 100k€, lesquels devraient pouvoir vous rapporter plus que le coût du crédit.

Après, certaines personnes seront plus à l’aise avec un bien immobilier totalement financé ou presque sur des fonds personnels. D’un point de vue financier c’est loin d’être la solution otpimale, mais d’un point de vue personnel cela peut être source de quiétude / sérénité par exemple.

DDtee · #3

L’hypothèse de la banque est bonne à condition de fuir absolument un placement immobilier à 3,5% de rentabilité, qui pour le coup serait vraiment catastrophique (ne serait-elle pas vendeuse de cette "opportunité").
Visez au grand minimum le double, l’autofinancement est mieux : le locataire qui paye le crédit + notaire + travaux et les différentes charges récurrentes, mais demande un peu plus d’implication (à partir de 9/10% brut )

Fuir également les propositions avec plein de frais des banques physiques sur assurances vie etc

Louis437 · #4

Bonjour,
Merci un votre réponse.
Afin un détailler un peu la rentabilité j’ai fait le tableau ci dessous.
Nous sommes en Belgique donc les taxations peuvent être différentes.
Quand je parle un rentabilité c’est net après impôts, charges, taxes, entretien et autres.
Cordialement,

Prix d’achat : 90000
Frais d’achat :10800
Rénovation : 25000
Cout total 125800
Surface (m2) 40 (Prix au m2 2250)

Loyer potentiel charges inclus 750

Revenu annuel brut  : 750 x 12 = 9000
Taux d’occupation 0.9

Taxe annuelle : 600
Impot sur location 560
Charges annuelles 1980
Réparations 500

Revenu annuel net 4460

% net 0.035

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