Fichier Excel de simulation d'investissement immobilier

Un petit up !
Certains d’entre vous ont-ils testé l’excel durant ce gris week-end de novembre ?

Bonjour,

je vais suivre ce fil mais je n’ai pas la possibilité de tester le format Excel à la maison.

Je pourrais donner mon avis plus aisément sur un outil internet ou Android.

Cordialement.

Bonjour,
J’ai trouvé un logiciel sur l’investissement locatif EXCEL gratuit ici :  http://www.excel-pratique.com/fr/telech … f-no91.php

Qu’en pensez-vous ?

Merci pour l’outil mais j’ai une erreur de Macro sur Excel (macos) lorsque je clique sur Simulation dans le second onglet.
j’ai bien remplis la 1ere ligne de la 1ere sheet et la 2eme sheet…

Par ailleurs, il faudrait un peu plus d’info sur ce que fait chaque champs… Sinon l’outil semble prometteur…

Pas trop mal mais :
1) il n’est pas très pédagogique car il ne permet pas forcément à l’utilisateur de bien saisir toutes les étapes du calcul.

2) des approximations dans les termes utilisés : le revenu "net" du tableau "Résultats 1" est en fait un revenu brut ; les "charges" du même tableau incluent le remboursement du capital alors que cela n’est pas une "charge" au sens des impôts, les "intérêts déductibles" du premier tableau sont en fait "intérêts + assurance de l’emprunt" (ce qui est correct du point de vue du calcul, mais ce ne sont pas que des intérêts), etc.

3) seulement pour la location nue ; inadapté au meublé. Seulement pour les revenus fonciers au réel, inadapté au forfait.

3) le tableur fonctionne bien dans le cas standard mais comporte des bugs quand on le pousse dans ses retranchements :
- une personne seule ne paie de l’impôt qu’à partir de 15000 € alors que les revenus supérieurs à 9711 € sont dans la tranche de 14 % (mais pour les revenus plus importants, le calcul est correct).
- le simulateur accepte que les intérêts créent du déficit foncier déductible du revenu général alors que c’est impossible (ces intérêts sont seulement reportables ; certes c’est très rare avec les taux actuels que les intérêts soient supérieurs aux loyers perçus, mais quand même)
- le simulateur accepte que des travaux très importants en année N fassent un déficit qui se reporte au-delà de l’année 10 (alors qu’au réel, ce déficit sera perdu au-delà de l’année 10).
- le tableur est inadapté lorsqu’on possède plusieurs biens (par exemple lorsque le déficit crée sur l’appartement A vient en déduction de la somme des revenus fonciers des appartements A et B).

L’auteur connaît bien son sujet mais n’a pas pris la peine de retranscrire tous les principes de la fiscalité des revenus fonciers et de l’adapter à des cas un peu habituels mais pas impossibles (très gros travaux, très faible revenus, très forts intérêts de l’emprunt…).

Pourquoi pas pour une première approche.

Merci Bernard2 de votre réponse,

Actuellement je ne suis pas imposable, j’ai un salaire de 1800€ net et deux enfants, du coup je suis à 0% imposable,

J’avais pris le fichier Excel, car en matière de calcule concernant les prélèvements sociaux et le calcule sur les impot sur le revenu avec un immeuble, je ne suis pas encore vraiment au point,

Pourtant j’essaye de comprendre au mieux les façons de tout calculer afin de trouver le cash-flow restant,

D’après vous ce simulateur est assez proche du réel ? Ou y a une différence réel ?

Merci

Thibautdiringer a écrit :

Merci pour vos précisions. Si je peux me permettre d’y répondre :
2) je ne suis pas d’accord. Le tableau que vous évoquez arrive après le calcul de l’impôt. Il vise à identifier le coût réel de l’investissement. Les charges sont donc bien le remboursement du capital

Je maintiens que ce que vous nommez à cet endroit des revenus "nets" sont en fait des revenus bruts = loyers HC ; et que les "charges" incluent le remboursement du capital qui n’est pas une charge au sens qui me semble habituel pour ce terme.
Après je comprends que vous utilisez ces termes dans un but pédagogique vis à vis du novice ; mais personnellement je pense qu’on a intérêt à utiliser les termes des Impôts et de la compta classique, pour éviter toute confusion.

et les intérêts seulement ont bien servis au calcul de l’impôt, ligne 18

Pour être exact, Intérêt + assurance de l’emprunt. Les impôts font une distinction entre les intérêts et les "frais d’emprunt" dont l’assurance ; même si la somme des deux est bien déductible (comme je l’écrivais, légère imprécision de vocabulaire mais le calcul est juste).

3) ATTENTION! Une personne seule ne paie pas d’impôt à partir de 9 700 €. Au-delà on est bien dans une TMI à 14% mais la décote intervient venant annuler l’impôt. Le simulateur est performant et intègre la décote. Faite le test sur "impôt.gouv", jusqu’à 15 000 € il n’y a pas d’impôt.

Bravo pour avoir pris en compte ce phénomène qui m’avait échappé.

En revanche vos 2 autres remarques sont justes (bien vu, c’est rare qu’un technicien les identifient). Les intérêts seuls devraient se provisionner sans autre revenus et le déficit s’arrêter au-delà de 10 ans. Je ne me suis pas permis de les corriger car c’est extrèmement rare.

Pas si rare :
- on a déjà des intérêts à charge mais pas ou très peu de revenus locatifs. Cas de la première année par exemple : 2000 € d’intérêts mais le bien est resté vide le temps de louer ou de faire des travaux ; loyers perçus 15 jours en décembre soit 300 € ; dans votre calcul les intérêts contribuent au déficit foncier déductible du revenu alors qu’ils ne devraient pas.
- on achète un bien fortement décoté avec beaucoup de travaux. Exemple achat 60 k, travaux 140 k, renta brute 6 % sur le coût total soit 12 k€ de loyer par an : on arrive à un déficit qui se reporte, à tort, au-delà de 10 ans. Après je reconnais que la personne qui investit dans un tel immeuble n’est pas novice d’une part ; d’autre part aucun CGPI ne propose ce type d’investissement or la commande initiale venait d’un CGPI !

Je vous remercie pour vos remarques. Je ne suis qu’un modeste amateur, même pas propriétaire immobilier. Un peu initié quand même à la compta-gestion-fiscalité de par mon boulot de très modeste directeur d’une très modeste structure, mais il se trouve que j’ai le goût de ces sujets. Comme je dis parfois : "je lis le Bofip dans mes loisirs, c’est passionnant".

Thibautdiringer a écrit :

En revanche, il est primordial de prendre loyer + charges + remboursement total  + impôt total engendré par le bien pour pouvoir juger de l’effort de trésorerie final.

Bien d’accord. Sur ce forum le terme utilisé habituellement est "cashflow". Ce n’est pas toujours un effort de trésorerie, heureusement, il arrive que le cashflow soit positif.

Sur la question du vocabulaire : le remboursement du capital est un décaissement de trésorerie ou flux négatif de trésorerie ou quelque chose comme ça (je ne connais pas le terme exact).

L’intérêt de bien marquer la différence avec une charge, c’est qu’une charge est "perdue" en quelque sorte, alors qu’un remboursement d’emprunt diminue la dette donc permet d’augmenter son patrimoine net. Le particulier a souvent l’impression que c’est de l’argent perdu alors que pas du tout ; moi-même j’avais un peu tendance à penser la même chose jusqu’à ce qu’un foreumeur me corrige sur ce point.

PS : quand je disais "pas très pédagogique", voici quelques pistes que j’avais en tête :
- Sur la ligne "loyers", vous pourriez écrire plutôt "loyers HC" (ou plus complètement "loyer hors charges locatives"). Il est très fréquent que les novices retiennent le loyer CC comme revenu locatif.
- sur la ligne autres charges déductibles, vous pourriez avoir un renvoi vers une liste des charges déductibles. Les gens en oublient souvent, tels que frais de gestion, assurance PNO, entretien, charges de copro à charge du bailleur… Une telle liste les aiderait donc à ne rien oublier. Ou encore mieux : vous prévoyez une ligne par charge, puis un "total charges" qui est la somme du dessus ; ça aiderait les gens à ne rien oublier.
etc.

Dernière modification par Bernard2K (29/08/2017 22h57)

Je lis vos échangent, et je vous avoue que je ne comprend pas tout le vocabulaire enployé, car effectivement je ne suis pas encore assez expérimenté dans le domaine, je souhaite effectivement investir dans un premier bien immobilier qui me permettra de dégager du cash flow, c’est pour cela que j’ai vu ce fichier Excel, car je suis encore novice dans tout ces calculs,

Donc pensez vous que ce simulateur et proche du réel ? Ou bien il y a un petit écart ?

Merci à vous

Merci Bernard2 du coup je pense que c’est bien pour l’utiliser en vue d’un premier achat d’immeuble, dans mon cas.

Surtout pour voir par rapport au pret, coût global, loyer HC, etc… le cash-flow restant qu’il me restera car il est deja calculé,

Merci Thibautdi d’avoir créer ce fichier qui va très bien me dépanner pour tout calculer et éventuellement voir se qu’il va me rester en cash flow concernant les immeuble que je vois et de trouver le meilleur rentable pour un début ^^

J’avais vu ca également,

Car Moi je suis Pacsé donc 2 part fiscale,

Et le fait d’avoir deux enfants j’ai le droit à une part supplémentaire,

Du coup j’ai le droit à 3 part fiscale, c’est bien sa ?

Or sur le simulateur on ne peut aller que sur 2 parts

Cela ne me concerne donc pas

Une mise à jour du fichier por l’avoir à 3 ? ^^