Immeuble de rapport avec une rentabilité de 9% : simulation…

valeurbourse a écrit :

Des parts sociales de quoi ?

De la banque prêteuse , banque populaire .

Christof a écrit :

Bonjour,

j’aimerais clarifier un détail relativement au choix SCI IR vs SCI IS (vs LMNP) :

Guillaume33 a écrit :

…
Bonne stratégie la SCI à L’IS.
…

Dans le dilemme SCI IR vs SCI IS, j’avais cru comprendre que, grosso modo,
- en SCI à l’IR on payait peut-être plus d’impôts pendant mais moins à la sortie (revente de biens et/ou de la SCI) tandis que
- en SCI à l’IS on paya
it peut-être (beaucoup) moins d’impôts pendant mais (beaucoup) plus à la sortie.
Et, encore une fois grosso modo, que cela venait du fait qu’à l’IS on pouvait utiliser les amortissements (comptables) du bien pour ’virtuellement’ diminuer ses bénéfices, mais que cela était rattrapé à la sortie, d’où le coup de massue alors.

Enfin (et certes hors sujet dans ce fil de discussion), tout l’intérêt du statut LMNP est de pouvoir gagner sur les deux tableaux : on utilise les amortissements comptables ET en plus il n’y a pas de rattrapage à la sortie. (Mais malheureusement le LMNP ne peut pas être pratiqué au sein d’une SCI IR (ou alors extrêmenent peu et sous beaucoup de conditions)).

Bref, mes deux questions seraient :
+ ai-je bien compris dans l’ensemble ?
+ en quoi le choix de SCI à l’IS fut une bonne stratégie dans votre cas ?

Merci.
Christophe

Je pense que vous avez bien saisi les différences . La sci IR est intéressante si une revente est envisagée.

Dans notre cas, la sci IS nous permet de nous constituer un patrimoine, sans sortir trop d’argent de notre poche.
Compte tenu des chiffres estimés, nous aurions subi une augmentation d’impôt de 3K€ par tête ( sans gagner 1 seul centime ) tandis que soumis à l’IS, nous pouvons espérer toucher des dividendes à court terme, et réinvestir/rembourser notre investissement initial.
Et vu que la revente du bien n’est absolument pas prévue, nous avons tout à y gagner.

Bonjour,

Je ne comprends pas bien votre calcul de l’IR. Pourquoi la déduction de 10700€ n’intervient que la première année et non sur les 10 années suivant la mise en location.

Que pensez-vous de cet exemple :

•70 000 € de travaux.
•3000 € de frais de notaire.
•    5000 € d’intérêts d’emprunts.
•    1000 € de charges diverses.
Total : 79 000 € de dépenses, dont 5000 € d’intérêts.
Admettons 4000 € de loyer.

Le déficit foncier est donc de : 4000 € (recettes) -79 000 € (dépenses) =– 75 000 €.
Nous obtenons donc un déficit foncier de 75 000 €, mais attention. Uniquement la part des intérêts égale à celle des loyers encaissés ira s’appliquer sur l’impôt sur le revenu.

Calcul du rôle des intérêts du prêt immobilier
Le code fiscal considère que 1000 € d’intérêts (5000-4000) n’ont rien à voir dans le déficit foncier, et ne doivent donc pas venir diminuer les impôts sur le revenu.
Conclusion : sur les 75 000 € de déficit foncier, 74 000 € vont s’appliquer sur leur base de revenus globaux, et 1000 € vont s’appliquer sur la base de revenus locatifs de l’année prochaine.

Application du déficit foncier sur la base d’imposition
On ne peut appliquer que 10 700 € de déficit foncier par an, sur une base d’imposition. Dans notre exemple, le déficit applicable est 74 000 €. On va appliquer 10 700 € sur la base de revenu, il restera donc 63 300 € de reliquat à appliquer l’année prochaine (74 000 € -10 700 € = 63 300 €).
Admettons que la base de calcul de l’impôt sur le revenu soit de 50 000 €, elle ne sera plus que de 39 300 € (50 000 € -10 700 € = 39 300 €).
L’imposition sera sur 39 300 €. Ce qui représente une économie d’impôt d’environ 3200 € (30 % de TMI x 10 700 € = 3200 €).

Imputation du déficit foncier l’année prochaine

Voyons maintenant qu’elle va être l’influence de cette opération immobilière, sur les impôts des années suivantes.
Prise en compte du reliquat de l’année précédente

Pour continuer notre exemple, on a 63 300 € de reliquat, plus 1000 € concernant les intérêts d’emprunts.
Admettons que pour la deuxième année, les charges relatives à l’exploitation du bien immobilier locatif, soient :
•    4600 € d’intérêts d’emprunts.
•    1000 € de charges diverses.
Total : 5600 € de dépenses, dont 4600 € d’intérêts.

Prise en compte du reliquat des intérêts précédents

Admettons l’encaissement de 4000 € de loyer.
Rappelons-nous du reliquat de 1000 € d’intérêts l’année dernière. Eh bien ces 1000 € n’iront pas s’appliquer sur leur base de revenus globale, mais uniquement sur leur base de revenus locatifs.
On encaisse 4000 € de loyer, sur lesquels on applique ces 1000 € de reliquat. Le base de revenus fonciers imposables est donc 3000 € (4000 € -1000 € = 3000 €).

Calcul du déficit foncier

Le déficit foncier est donc de : 3 000 € (recettes) – 5600 € (dépenses) = –2600 €. Cependant, 4600 € d’intérêts ont été payés et perçus 4000 € de loyer, la différence de 600 € n’ira pas s’imputer à l’impôt sur le revenu.
Le déficit foncier imputable aux revenus et donc 2 000 € (2 600 € – 600 € = 2000 €). Les 600 € de reliquat viendront se déduire des revenus locatifs de l’année prochaine.

Imputation du déficit foncier cette année
L’année dernière, le reliquat était de 63 300 €. Cette année, et on a encore un déficit de 2 000 €, on dispose donc de 65 300 €.
Uniquement 10 700 € viendront diminuer le base de revenus imposables, il leur restera donc 54 600 € de reliquat pour l’année prochaine (65 300 € – 10 700 € = 54 600 €).
Admettons que le revenu imposable soit de 51 000 €, l’impôt se calculera sur 40 300 € (51 000 € -10 700 € = 40 300 €). Cela représente encore et toujours une économie d’impôt sur le revenu de 3200 €.

Un déficit foncier obtenu est reportable sur les revenus à raison de 10 700 € par an, pendant 10 ans. Dans notre exemple ci-dessus, le premier déficit de 74 000 € sera reportable de la première à la 10e année. Le deuxième déficit de 2 000 € sera reportable de la deuxième à la 11e année.

La part des intérêts du prêt immobilier dépassant le montant des loyers perçus, est report table sur les revenus locatifs des six prochaines années.

source : Comment imputer un déficit foncier sur vos revenus imposables
Votre avis sur le sujet

Je parle bien de travaux, qui sont pris en compte dans le décompte des bases de calculs des impôts.

Superbe.

Merci !

L’immeuble est au centre ville d’une petite ville de meurthe et moselle.

Et pour la terrasse, c’était une façon d’augmenter le cachet du plus petit appartement tout en résolvant le problème d’étanchéité que posait l’ancienne verrière, plus que vétuste !

Retour du bilan comptable de ce matin pour l’année 2015.

Comme prévu, pas d’impôts cette année ( deficit reportable de 22 000€ ) , rentrées de 9 700€ .

L’année prochaine, rentrée estimée de 26 000€ , bilan estimé ( en gros ) :

- 22 000€ déficit reportable
- 4 000€ intérêts d’emprunt
- 3 000€ frais divers
- 7 000€ amortissement
+ 26 000€

= - 10 000€ : pas d’imposition

Bilan n+2 :

- 10 000€ déficit reportable
- 4 000€ intérêts d’emprunt
- 3 000€ frais divers
- 7 000€ amortissement
+ 26 000€

= + 2 000€ : imposés à 15 %

Bilan n+3 :

- 4 000€ intérêts d’emprunt
- 3 000€ frais divers
- 7 000€ amortissement
+ 26 000€

= + 12 000€ : imposés à 15 %

Ce rendez vous confirme que dans notre cas, nous avons bien fait de choisir une sci imposée à l’is. Nous ne sommes absolument pas prêts à " subir " une augmentation de notre imposition.
Mini bémol, chose que nous n’avions pas comprise ( ou que l’on ne nous avait pas expliquée ), malgres un compte bancaire positif, il est impossible de verser quelques dividendes car " comptablement " , la société est en déficit.
En résumé, il est possible de verser des dividendes, uniquement quand la société est imposable.

Bonjour,

Le bien est à 5 minutes de ma résidence principale, difficile de justifier ces déplacements. Et je vous avoue préférer avoir un bilan positif rapidement plutôt que l’inverse.

Mais c’est bon à savoir, merci pour le tuyau !

Beau projet et beau travail…
  Cela étant j’ai une question: j’ai été voir mon notaire et conseiller du patrimoine et ils sont unanimes:ne faites pas de montage de sci à l’IS car c’est compliqué et pleins de désavantages. Je ne comprends pas puisque sur le papier c’est attrayant….
  Comment avez vous fait le montage et qu’elles sont les contraintes juridique ?
  Désolé de vous embêter ….

Bonjour et bravo pour le projet !

Je confirme sur la SCI IS et votre second point n’est pas un "point noir". Tout dépend de si vous avez le cash pour payer les impôts tous les ans (avec une SCI IR) ou si vous ne l’avez pas (ou ne souhaitez pas payer cet IR tous les ans), et bien je trouve que c’est même un excellent avantage d’être à l’IS ! Car vous serez taxé plus lors de la revente (plusvalue à 100%) mais vous aurez le cash de la revente !

C’est donc plus indolore en terme de finances personnelles et ensuite, personne ne connaît l’avenir, donc plus value il y aura ou peut être pas …

Setanta

Bonjour Smad, Merci de nous avoir partager votre projet. Et bravo pour les résultats.

Bonjour à toutes et à tous, Je suis nouveau sur le forum.

Je voudrais savoir si un tel projet serait réalisable avec LMNP (via une SCI IS ?) afin d’éviter la prise en compte des amortissements réalisés dans le calcul de plus-value lors de la revente ?

Bien cordialement,
Minh

C’est les vacances, c’est le moment de faire un peu le point de certaines choses.

J’en profite pour dire que tout se passe comme prévu, année n+3, 1500€ d’is et 3000€ de dividendes par associés, presque 3000€ d’impots ont aussi été versés suite à ce vilain pfu, nous espérons en revoir une partie prochainement puisque nous n’avons pas choisis d’être imposés à la flat taxe.

En espérant que ce suivi puisse guider un petit peu les personnes qui se posent des questions sur les sci is.

Dans l’ensemble cela se passe plutôt bien.

Juste un soucis de retard ( 4 mois ) de loyer, avec un couple de retraité mais sur un second immeuble, tout est rentré dans l’ordre au 15 août.

Sur cet immeuble, aucun soucis, globalement les appartements trouvent preneurs en une semaine.
La ville compte entre 15k et 20k habitants, à mi distance entre Nancy et Metz, ce qui en fait son attrait principal.

Au niveau des profils, un peu de tout, jeune ou vieux fonctionnaires, retraité, jeunes actifs, nous avons le luxe de choisir de « bons » profils, même si parfois on a envie de rendre un peu service et de faire du social, la raison l’emporte.

Le soucis de cette ville, c’est que le parc immobilier est détenu depuis des lustres par plusieurs grandes familles, qui n’entretiennent pas leurs biens, et louent du coup des taudis hors de prix.
Si vous louez un appartement bien rénové, au prix du marché, vous ciblez tout les gens qui en ont marre de leur logement indécent, et tout les nouveaux entrants sur le marché.

Le soucis des maisons à tarifs accessibles, c’est que ce sont de petites maisons de villes, deux ou trois niveaux de 20-30m2, pas forcément pratique non plus, même avec jardin.
Les « vraies » maisons, ciblent plus des familles avec enfant, et les loyers peuvent être rédhibitoires.

Il y aurait des affaires à faire en construisant de petits immeubles dans les villages alentours, et encore, il faut avoir des contacts pour pouvoir négocier les prix et bien s’en tirer.

En tout cas, j’ai 8 appartements dans cette ville, et la demande est la ( aux conditions expliquées plus haut ), je n’ai pas de vacances locatives pour le moment.

Pour le local commercial, il y a un changement en cours, et c’est pareil, le locataire en place à trouver un remplaçant en une semaine ( emplacement numéro 1 ). A l’époque, l’agent immobilier nous avait confirmé que le prix était dans la bonne fourchette, après avoir bien discuté avec les locataires en place, le loyer est au bon prix, intéressant pour les locataires, et intéressant pour nous. Nous avons quand même profité du changement en cours pour le remonter un peu ( nous ne modifions pas les loyers annuellement, même si on devrait ).