Nicha [69] : étude de cas immobilier (grande copropriété de banlieue des années 70)

Nicha · #1

Bonjour à tous,

après avoir lu de nombreux posts sur ce forum, j’ai envie de me lancer dans l’immobilier locatif.

J’ai ciblé un appartement de 67 m² dans une grande copropriété des années 70 dans une banlieue plutôt populaire mais relativement attractive et dynamique de Lyon (de nombres entreprises sont installées, tramway pour aller à Lyon..).

L’agence le vend à 97 000 €. J’ai fait une offre à 80 000 € qui a été refusée, l’agence m’a indiqué qu’une offre à 90 000 € serait acceptée mais que je pouvais tenté une offre à 87 000 €.

C’est une grande copropriété populaire mais assez bien fréquentée (résidence familiale, espaces verts, portails électriques…).

Les charges de copropriété ne sont pas très élevées : 80 € comprenant l’eau froide et les entretiens.

Par contre, l’isolation par l’exterieur des façades devraient être votées dans les 2/3 ans avec un coût estimé à 8 000 € par copropriétaire.

L’agence à estimé le loyer potentiel à 550 €/mois hors charges.

Je souhaite profiter du nouveau dispositif COSSE "louer abordable".
Si je loue à un loyer inferieur à 7.8 €/m², j’aurais droit à une déduction de 70% de mes revenus fonciers en plus de la déduction de toutes les autres charges. Ce qui ramènera mon impôt à 0€.

Pour ce bien là de 67 m², je pourrai le louer à 67m²*7.8€ = 523 € soit seulement 27 € de moins qu’un loyer normal. Donc autant profiter du dispositif qui me permettra de défiscaliser et aussi de mieux pouvoir sélectionner mes locataires vu que je serai en dessous du marché ?

si je fais une offre à 87 000 € + 7 000 € de frais de notaire, ça nous ferait un coût total de 94 000 €.

Soit une rentabilité nette d’impôt sur le revenu de 523*12/94000 € = 6.67 %.

Le rendement sera moins intéressant, une fois que j’aurai réglé les travaux d’isolation des façades mais le bien prendra de la valeur.

J’ai mis une annonce test sur le boncoin et j’ai eu 80 réponses par mail dans la journée. Ce qui me confirme que je n’aurai aucun mal à louer l’appartement.

Quand je regarde sur le site des impôts, les ventes pour des biens équivalents dans la même résidence, au cours de ces 3 dernières années, la vente la - chère a été de 84 000 € et la + chère de 120 000 €. Les autres ventes sont comprises entre 90 000 € et 100 000 €

Je précise que je pourrai louer le bien en l’état car l’appart a été rafraichi, l’électricité est aux normes (compteur changé) ainsi que le gaz et la chaudière.

J’hésite à investir car quand je lis les posts du forum ou quand j’écoute les podcasts d’investimmoclub, on dit souvent qu’en dessous de 10% de rentabilité, c’est pas la peine d’nvestir.

Par ailleurs, je me demande qu’elle sera l’avenir de ces grandes copropriétés de banlieues des années 70. Je risque de galérer pour la revente ? En plus tous les biens se concurrencent entre eux pour la revente.

Je compte financer l’opération par un crédit immobilier à 100 %.

L’investissement vous semble intéressant ? Faut-il que je fasse une second offre à 85 000 € selon vous ?

Dernière modification par Nicha (30/08/2017 16h03)

Mots-clés : grande copropriété, immobilier, rendement locatif

Iqce · #2

Bonjour,

On parle de 10% et plus dans des cas généralement plus compliqués me semble t’il ; ici vous faites état sauf erreur d’un bien :

- en bon état
- bien géré (attention, en copro ce point est essentiel à vérifier, lisez le forum)
- avec une très forte demande locative donc sans doute bien situé
- éligible au Cosse et "net d’impôt"

Donc, personnellement je me lancerais ! C’est mieux qu’une SCPI.
Vous pourriez vous amuser à imaginer une revente, calculer la PV générée nette d’impôts (et donc travaux d’isolation et autres déduits) et la rajouter à votre rentabilité, ça éclairerait la discussion ou votre décision.
Concernant les travaux d’isolation, pour avoir lu la "profession de foi" de N. Hulot, j’espère que des subventions vont suivre (je sais, je suis un naïf…Rêveur) mais surtout je pense que la réglementation va se durcir car le bâton est plus facile à trouver que la carotte (je suis aussi réaliste !) donc c’est plutôt très positif.

Bonnes réflexions,

X

Baptiste · #3

Nicha a écrit :
Donc autant profiter du dispositif qui me permettra de défiscaliser et aussi de mieux pouvoir sélectionner mes locataires vu que je serai en dessous du marché ?

Bonjour,
Le fait d’être en loi Cosse sans intermédiaire permet certes de choisir ses locataires, mais ceux-ci devront être sous un plafond de ressources fixé par la loi.

Il faudra donc accepter de louer à des personnes ne touchant pas forcément 3 fois le loyer hors APL.

Vous pouvez cependant faire comme pour les HLM de la ville de Paris, à savoir calculer:
Loyer CC -APL< 0,33 salaires
Ce qui vous donnera, à mon sens, une meilleure idée de leur solvabilité.

Cordialement

Bernard2K · #4

Vérifiez avec l’ANAH qu’il est possible de conventionner en Cosse ancien. Ils ont probablement des plafonds en termes de volumes de convention, de budget ou autres, donc il vaut mieux vérifier la possibilité avec l’ANAH du département en question.

Concernant la renta, n’oubliez pas que vous avez des charges à payer (TF, assurance PNO, frais de gestion, petit entretien dans l’appartement, intérêts et assurance de l’emprunt, etc). L’absence d’impôt ne veut pas dire que les charges sont gratuites.

En première approche la renta nette devrait être environ (523-30 % de charges) *12/94000 € = 4.7 %.

Nicha · #5

Bernard :

Effectivement, il faut pas oublier les autres charges. Je parlais d’un rendement de 6.67 % net d’impôt sur le revenu.

En rendement net de toutes charges on sera à :

loyer : 523 *12 = 6 276
- Taxe foncière = 600 €
- charges de copropriété : 500 €
- petites charges diverses : 300 €

Revenu net : 4 876 €

Rendement net = 4 876 / 94000 soit 5.1%

Concernant le dispositif COSSE, ma commune est en zone B1, le conventionnement n’est pas directement acquis si on respecte l’ensemble des conditions ?
Il faut donc que j’interroge l’ANAH pour en être certains ? Certains ont déjà eu des refus ?

Baptiste : pour le plafond des ressources ça ne m’inquiète pas trop car pour un couple avec un enfant (les locataires que je cible), on est à 32 000 € donc largement au dessus du montant des loyers *3. Et puis je sais très bien que des personnes très aisées ne loueront pas cet appartement.

IQCE : Je ne sais pas si je pourrai réaliser de + value sur ce bien. Les gens préfèrent acheter des petites copropriétés récentes bien isolées. Est ce que mon bien dans une grande copropriété des années 70 sera vendable facilement dans 10 ou 15 ans ? C’est ce qui m’inquiète un peu.

Concernant les travaux d’isolation des anciennes copropriété, ça se passe comment ? On va me demander de sortir 10 000 € d’un coup ou alors on pourra déduire des subventions. J’ai entendu dire que les subventions étaient destinées aux ménages les + modestes.
Pourquoi dîtes vous que c’est très positif ?

Concernant, le financement, j’ai la possibilité d’acheter ce bien comptant mais il me semble plus judicieux d’emprunter à 100 % et même les frais de notaire si possible pour profiter de l’effet de levier ?
Je garderai ainsi mon épargne en garantie pour réaliser d’autres investissements.

Iqce · #6

Je précise que j’ai un bien en copro (horizontale cependant) ; lu les orientations de politique générale du ministre N Hulot, il est évident que les biens "passoires énergétiques" vont avoir la vie dure s’ils ne s’améliorent pas.
A contrario je pense, j’espère, que les subventions vont suivre, surtout pour ces copro des années 60/70 : les pires.
si votre copro veut faire ces travaux c’est qu’elle est consciente de ce contexte et que les copropriétaires sont donc des gens de bon sens, prévoyants etc
Si l’étiquette énergétique est bonne et que tous le reste est OK comme indiqué, vous pouvez être optimiste. Il faut fuir les copro à problèmes procès avec impayés sans entretien etc Autrement il peut même y avoir un coté "social" interessant sur le plan humain. Par exemple nous faisons tous les travaux d’entretien nous même suivi d’un banquet etc Economie et lien social au rdv ce qui désamorce les éventuels conflits.

Par contre, je trouve anormal de devoir sortir 10 KE cash d’un coup sur un an ; ce point est à creuser, on imagine bien que tout le monde ne peut pas le faire.
Et donc en principe, les travaux sont provisionnés au fil des ans : il faut relire les PV des AG.

PS : dans mon Département il y a 2 mois le service ANAH n’avait aucune info sur le Cosse !?

Bernard2K · #7

Nicha a écrit :
Concernant le dispositif COSSE, ma commune est en zone B1, le conventionnement n’est pas directement acquis si on respecte l’ensemble des conditions ?
Il faut donc que j’interroge l’ANAH pour en être certains ? Certains ont déjà eu des refus ?

Il faut en tout cas un conventionnement avec l’ANAH. Qui dit conventionnement veut dire que les deux parties signent. D’une manière générale, dans toute convention ou tout contrat, il ne me semble pas prudent de considérer que l’accord de l’autre partie est "automatiquement acquis".

Sur le Borloo en tout cas, diverses personnes rapportaient que les Anah départementales n’avaient pas toutes les mêmes conditions, exigences, etc.

Vous ne pouvez pas faire des plans sur la comète sans savoir ce qu’il y a dans cette convention, à quoi elle vous engage, dans quel délai elle peut être signée, etc.

Renseignez-vous donc auprès de l’ADIL/ de l’ANAH (généralement à la DDT) de votre département.

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