Bre : étude de cas immobilier (appartement années 60)

Bre · #1

VOTRE PROFIL

- celibataire 36ans, tmi à 14% autoentrepreneur (activite commerciale, au taquet des plafonds) je gagne environ 2200 net j’ai déjà un T2 de payé qui me rapporte 650€ minimum par mois (location saisonniere)

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables correctes
- Fiscales bof
- Artisanales (plutôt petit bricolage doublage sol etc)
- Sociales bonnes
- Temps disponible presque tout le temps

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type :appartement
- Année de construction années 60
- Étage 2 sur 3, pas d’ascenseur 60m² et exposé plein sud avec balcon sympa
- Déjà occupé ? Inhabité depuis 6/7 ans
- Si appartement : syndic
- Chauffage collectif
- Volets persiennes
- Espaces verts dans la copropriété ? oui petit jardinet
- Compteurs d’eau et d’électricité commun ou individuels ? tout est individuel
- Études de la copropriété : charges assez elevees d’environ 150€/mois pour femme de menage, espaces verts, chauffage
- Concierge ? non
- Décoration : antique
LOCALISATION DU BIEN

- Département, ville ardeche du sud
- aux abords du village
- Bassin d’emploi de la zone de chalandise / dynamisme économique ? une centrale nucleaire à 10min qui genere beaucoup d’emploi et d’allers retours de saisonniers
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien ? non je ne pense pas qu’il prenne de la valeur

La question est plutôt simple :

les charges étant élevées je pense plutôt le retaper et le revendre en prenant 15/20 000€ de plus value (prix qu’on a vendu celui de mon amie identique un etage au dessus)
Quel est le plus simple pour cela? Je constitue une SCI pour la signature et je revends derriere? Je ne voulais pas le revendre en propre car il est possible que je revende un de mes appartements à mon nom perso dans l’année aussi.

Merci

Dernière modification par Bre (19/04/2018 18h06)

Mots-clés : appartement, immobilier, sci

Bre · #2

Bonjour
Une confirmation svp?

lachignolecorse · #3

Je me devoue…

Sci ou propre même combat. Vous paierez de la plus value à la revente que j’imagine à court terme. Avez vous chiffré la taxe sur la plus value?

Avec aussi peu de données, que voulez vous que l’on vous dise de plus?

Financement? Prix du bien?
Taxe foncière? Frais, autre que ceux que vous indiquez.

Dernière modification par lachignolecorse (06/05/2018 17h21)

Bre · #4

Il n’y a pas tous les informations car dans le cas d’un achat revente après travaux je ne vois pas trop l’intérêt ..
Mis bon voici
Taxe foncière 500
Prix du bien 40000 et environ 10000 de travaux
Financement à 100%
Même combat certes entre le propre et la sci mais avec mon statut d’auto entrepreneur je crois ne pas pouvoir être majoritaire d’une sci, en même temps je souhaite l’acheter seul..
La plus value devrait être d’environ 25000€
Ce qui m’embête comme je le disais c’est que c’est possible que j’ai à revendre un autre bien propre dans les prochaines années et ne souhaite pas être reconsidéré comme marchand de biens..
Merci

lachignolecorse · #5

Pour une sci, il faut être 2 minimum.

Je vous laisse regarder les différents posts sur les sci, mais ça me semble un montage compliqué pour un gain mineur.

Pourquoi ne pas en faire votre rp et le revendre une fois les travaux terminés?

Bre · #6

En faire ma RP éventuellement.. ca ne sera pas louche si j’ai déménagé en 2017, si je redemenage en 2018 et 2019?

lachignolecorse · #7

si, en général, il vaut mieux viser 4/5 ans entre 2 ventes de RP ou avoir une bonne raison.

Bre · #8

Ok…
Bon ben entre ma plus value de mon compte titre et celle de cet appartement les impôts vont se gaver..

MichMouch · #9

Bonjour,

Constituer une SCI pour ce bien ne réglera pas le risque de requalification. C’est pareil qu’en nom propre.

Pour l’aspect RP et revente, il n’y a pas de "délai" minimum d’occupation pour bénéficier de l’exonération de PV. Vous pouvez très bien acheter, rénover et revendre une RP tous les ans du moment que c’est effectivement et réellement votre RP. Il ne s’agit pas d’y faire juste domicilier son courrier pendant 3 mois. Il faut aimer vivre dans les travaux.

Bernard2K · #10

Oui, pas de délai minimum pour la revente d’une RP, cf. réponse détaillée ici : (2/2) Opérations d’achat et revente successives sur sa Résidence Principale ?

Bre · #11

Bonjour,

oui j’ai regardé et c’est un peu délicat cette histoire de revente de RP je trouve ca un peu tendu surtout que je retournerai dans 1an au même logement que précédemment..
Par contre j’ai loupé un truc, une SCI peut être requalifiée en marchand de bien? Une SCI n’a justement pas pour but de gérer un patrimoine avec les achats reventes qui s’en suivent?

MichMouch · #12

Bien sur, vous pouvez gérer et même revendre pour réorienter votre patrimoine sans être requalifié en MDB.

Je soulevais juste que, si toutefois vous deviez être requalifié, par le caractère récurrent et prémédité de vos opérations d’achats reventes, la SCI n’y changerai rien.
L’administration recalculera vos plus value professionnelles et votre bénéfice pour être imposé en BIC et prendra la TVA au passage.

Bernard2K · #13

Dans SCI, il y a "civile". La location nue est une activité civile. L’achat-revente de biens immobiliers est une activité commerciale. Donc une SCI ne doit pas faire des achats-reventes. CQFD.

Bre · #14

Oui mais si la sci est à l’IS?

MichMouch · #15

Je pense que vous avez besoin de vous former un petit peu plus avant de vous lancer.

Une SCI à l’IS ok.

Mais pourquoi ? Vous avez la même fiscalité que les MDB sans les avantages (FDN réduits par exemple).

Bre · #16

Car je ne veux pas être déqualifié marchand de biens, ma situation pro est telle que déjà ça a mis un an à prouver que je pouvais être lmnp en plus d’auto entrepreneur alors si je rajoute encore un statut avec une facette personnelle je n’imagine pas le bazar…
Me former ? Comme tout le monde ici non?si on savait tout à quoi bon échanger ?

MichMouch · #17

Me former ? Comme tout le monde ici non?si on savait tout à quoi bon échanger ?

N’y voyez pas d’attaque personnelle mais vous laissiez penser que vous craigniez la requalification pour ses conséquences fiscales et je soulevais juste que la SCI IS à la même fiscalité que le MDB exercé en société. D’où mon invitation à vous renseigner sur ce point.

Après si c’est pour un soucis de financement c’est autre chose bien que je ne sois pas convaincu que la SCI IS le solutionne.

Bre · #18

Bonjour,

tout ce que je souhaite à faire c’est acheter et revendre ce bien après travaux sans avoir à rajouter ou modifier mon "statut"
La plus value je serais imposé dessus soit, mais je ne veux pas qu’on me sorte dans 6 mois " ah mais non monsieur on vous considere comme marchand de biens, donc votre statut lmnp à la trappe et l’auto entrepreneur aussi " (vous allez peut etre vous dire que je vais chercher loin mais croyez moi.. rien que AE + LMNP et bien il faut réussir à bien comprendre et se faire comprendre pour exercer ainsi (2 cci, 2 allers retours aux greffes du commerce et au total 7 ou 8 formulaires remplis)

lachignolecorse · #19

@bernard2k ou autre contributeur compétent en la matière.

Y a-t-il toujours risque de requalification en mdb si on revend la sci (avec le bien) au lieu que ce soit la sci qui vende le bien?

Bre · #20

J’apporte une précision : à part si il y a un intérêt je peux envisager de conserver la sci pour le ou les futurs biens qui auront la même utilisation

Bernard2K · #21

Du point de vue de la requalification en MDB, revendre des immeubles ou des parts de SCI, c’est pareil. Cf article 35 du CGI :

I. Présentent également le caractère de bénéfices industriels et commerciaux(…) :

1° Personnes qui, habituellement, achètent en leur nom, en vue de les revendre, des immeubles, des fonds de commerce, des actions ou parts de sociétés immobilières ou qui, habituellement, souscrivent, en vue de les revendre, des actions ou parts créées ou émises par les mêmes sociétés.

Autre truc qui ne fonctionne pas : créer une SCI par bien à acheter-revendre. C’est requalifiable en MDB aussi, cf. jurisprudence en conseil d’état du 25/07/1980 qu’on peut résumer ainsi : "

lorsque les associés qui sont les maîtres de la société sont des personnes se livrant habituellement à des opérations immobilières, soit en leur propre nom, soit par participation à des sociétés civiles dont chacune réalise une opération déterminée, la société est alors l’un des instruments d’une activité d’ensemble entrant dans le champ d’application de l’article 35-I-1 et doit être réputée remplir la condition d’habitude posée par ce texte

Source : Conseil d’Etat, 7/8/9 SSR, du 25 juillet 1980, 12091, publié au recueil Lebon | Legifrance

Bre, pour faire simple :
- l’activité de marchands de biens nécessite l’habitude et l’intention spéculative. Pour faire très simple : habitude = pluriel = commence à deux. Intention spéculative : avoir, dès l’achat, l’intention de revendre.
- vous avez manifestement le projet d’acheter et de revendre plusieurs biens : celui que vous exposez ici, plus un autre que vous possédez déjà. Donc, en fait, vous voulez être marchand de biens !

Deux solutions :
1) vous créez votre société de marchand de biens. Problème : l’accès au crédit. Un particulier accède aux conditions du crédit immobilier. Une entreprise accède (difficilement) aux conditions du crédit aux entreprises : taux plus élevés, durées plus courtes, et garanties prises sur le patrimoine personnel du dirigeant.
2) vous essayez de passer au travers des mailles du filet.
2a) Première solution pour ce faire : établir votre RP dans chaque bien successivement que vous retapez. C’est très efficace, l’administration ne pouvant pas utiliser la courte détention comme argument pour requalifier.
2b) vous n’achetez pas en vue de revendre. Vous achetez en vue de louer. Une fois retapé, vous mettez en location (un peu trop cher), vous êtes très sélectif sur les locataires, et du coup, vous n’arrivez pas à louer. Vous gardez bien sûr la preuve de vos diligences pour louer (imprimer les annonces, garder les dossiers des candidats…). Vous remettez en vente et vous avez le motif "rentabilité locative pas du tout celle espérée, profils des locataires présentant insuffisamment de garanties, donc je suis contraint de revendre".

La SCI IS peut être une solution aussi. La principale conséquence de la requalification d’une SCI IR en MDB, c’est son asujetissement à l’IS, donc si elle y est déjà elle ne risque plus grand chose… Il peut y avoir assujetissement à la TVA si l’habitation est achevée depuis moins de 5 ans mais ce n’est pas votre cas. Mais c’est compliqué et coûteux : coût de la création puis de la disolution, de l’expert-comptable…

Bre · #22

Merci.
En fait non je ne souhaite pas être MDB seulement pour évoluer dans la constitution de mon patrimoine je suis à ce jour propriétaire de 2 appartements et donc le troisième dont je parle ici qui niveau rentabilité sera bof à cause des 170€ de charges mensuelles..
Et pour évoluer dans mon patrimoine je risque d’etre amené à vendre peut être un autre bien voir les 2 pour par exemple acheter une maison à diviser ou un immeuble.. je prends donc les devants en me disant : bon ben là déjà j’en aurai un qui va être revendu mais je ne veux pas être coincé d’ici peu ..

Pour le passage en RP est-ce que l’administration ne pourrait pas trouver bizarre que j’habite à la RP A, pour déménager à la B et revenir à la A?

Merci.

lachignolecorse · #23

Si vous respectez la fiscalité, cela n’est pas problématique.

Que devient A ? Vous louez? Si vous gardez A pour vous, cela devient une résidence secondaire et vous paierez une taxe d’habitation

Que devient B après votre retour à A? Si vous louez en meublé, vous ne pourrez plus déduire les frais de notaire si vous etes en bic réel.

Autre exemple : si avez fait un déficit foncier sur B (en location nue), vous vous êtes engagé à le louer 3 ans. Donc toute occupation à titre personnelle dans ces 3 ans conduira à un redressement.

Demandez conseil à votre expert comptable si vous en avez. Il connaît bien mieux votre situation que nous.

Bre · #24

lachignolecorse a écrit :
Si vous respectez la fiscalité, cela n’est pas problématique.

Que devient A ? Vous louez? Si vous gardez A pour vous, cela devient une résidence secondaire et vous paierez une taxe d’habitation

Que devient B après votre retour à A? Si vous louez en meublé, vous ne pourrez plus déduire les frais de notaire si vous etes en bic réel.

Autre exemple : si avez fait un déficit foncier sur B (en location nue), vous vous êtes engagé à le louer 3 ans. Donc toute occupation à titre personnelle dans ces 3 ans conduira à un redressement.

Demandez conseil à votre expert comptable si vous en avez. Il connaît bien mieux votre situation que nous.

A restera la residence principale de madame
si je reviens à A c’est que B est vendu

Expert comptable.. j’en ai vu 4 pour mon probleme AE+ lmnp aucun n’a su me repondre..

lachignolecorse · #25

Bre a écrit :
A restera la residence principale de madame
si je reviens à A c’est que B est vendu.

A votre place, je ne changerai pas de rp. Je rénove le bien, je le loue quelques années puis je le revends à une période où vous ne ferez pas d’autres ventes à cette periode. Ça vous permet de défiscaliser au mieux en lmnp (si c’est votre souhait), n’avoir qu’une seule rp ( une seule TU, prise en compte des frais de carburant si vous êtes en lmnp) etc

Vu ce que vous écrivez, on sent nettement la volonté de faire de la plus value donc l’administration vous attrappera tôt ou tard si vous faites des ventes trop souvent. Ou alors, il faut trouver de bonnes excuses : mutation pro, évolution des besoins de la famille etc

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