Nicolas14 [59] : étude de cas immobilier (SCI non familiale)

Nicolas14 · #1

VOTRE PROFIL

Nous sommes deux amis d’enfance qui souhaitons nous constituer un patrimoine. Afin de limiter le risque sur un premier investissement locatif, nous souhaitons investir via une SCI à l’IR, 50/50.
Cette SCI est donc non familiale, ce qui annonce déjà que nous devrons passer par une hypothèque pour garantir le bien.

Tous les deux 27 ans, salariés et cadres dans la banque.
J’ai déclaré 33,5 KE l’an dernier et elle 28 KE
Nous sommes propriétaires tous les deux de nos RP, les emprunts sont en cours depuis fin 2016 pour des annuités de 6,5 KE chacun.

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables : Oui, formation financière et expertise comptable respectivement
- Fiscales : Oui
- Artisanales : Non
- Sociales : Oui
- Temps disponible : Oui

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : Immeuble composé de 6 studios
- Année de construction : années 60
- Étages : 3 pour une surface au sol de 160 m²
- Déjà occupé ? Inhabité ? 4 logements occupés (baux en cours depuis 2013,2014 2016 et 2016), 2 à renover.
- Si appartement : syndic professionnel ou bénévole ? Pas de copro
- Chauffage collectif / individuel ? gaz/fuel/électrique ? Chauffage individuel au gaz
- Volets isolants ou persiennes ? Non
- Espaces verts dans la copropriété ? Non
- Compteurs d’eau et d’électricité individuels et manuels
- Études de la copropriété : Loyers à jour, différents profils : retraités et actifs. Pas d’étudiants
- Concierge ? Non
- Décoration : Basique

LOCALISATION DU BIEN

- 59, Dunkerque
- Centre-ville
- Bassin d’emploi de la zone de chalandise / dynamisme économique ? Dynamisque économique assez faible mais stable. Présence d’une université et d’enseignement supérieur
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien ? Non

RENTABILITÉ DU BIEN

- Coût du bien avec frais de notaire = 135 500 €
- Prêt travaux sollicité  : 45 000€
- Frais de garantie : PPD sur l’acquisition + hypothèque sur les frais et travaux : 902€ + 1034€ =1936€
- Loyer HC pratiqué : 2050€ par mois (5 * 350 + 300), 1350€ aujourd’hui puisque 2 studios sont à rénover
- Taux de vacance envisagé (1 mois tous les 2 ans = 4%)
- Frais de gestion locative envisagé si délégation : 8% par agence. Nous vivons à une heure, plus simple.

- Travaux immédiats : 8,6 KE pour la rénovation de deux studios
- Travaux que nous souhaitons mettre en oeuvre : Toiture + ravalement de la façade pour 32 KE
- Peinture dans les communs : 4,2 KE

- Taxe foncière hors TEOM : 1867€
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) : Oui, estimée à 1000€
- Assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés : Oui

Pour les rentabilités, je me suis aidé du site rendement locatif :
- Rentabilité brute : loyers / coût du bien avec frais de notaire (j’y inclus les travaux car nécessaires pour avoir les 6 appartements loués) : 11,1%
- Rentabilité nette : 7,11 %

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport : 0
- Type de crédit : amortissable
- Taux du crédit avec assurance : 1,80% (possible dérogation à 1,13% si effectué par notre établissement bancaire)
- Durée du crédit : 18 ans
- Frais de tenue de compte : Employés de la banque + sci patrimonial : Réduction de 70% + 30% du coût soit 4€/mois
- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème : à tous les deux 45 KE

RÉGIME D’EXPLOITATION

locaton meublée en LMNP, mobilier compris dans l’acquisition

CASH FLOW

Année 1
Recettes : 30 960€
Intérêts : -3 236€
Charges  : -15 171 €
Amortissement : 13 350€

Année 2
Recettes : 30 960
Intérêts : 3078
Charges  : 15570
Amortissement : 13350 e

Année 3 :
Recettes : 31 266€
Intérêts -2 917€
Charges : - 16 143€
Amortissement du bien : - 3 350€

SCI à l’IS - TMI de 30% chacun

Conclusion :
L’investissement nous semble rentable et correcte. La situation du bien est bonne, à proximité immédiate du centre-ville, facilement accessible et aisé de se garer. Les locataires en place sont à jour et la demande locative stable sur le secteur.
Les travaux ne sont pas nécessaires mais nous préférons anticiper afin de ne pas être surpris et des devis sont en cours. Les travaux nous permettraient également de demander un différé en capital d’un an afin de générer de la tréso sur la SCI.

Aurions-nous omis des choses ?

Dernière modification par Nicolas14 (01/09/2017 20h14)

Mots-clés : immobilier, premiere acquisition locative, sci non familiale

toufou · #2

SCI à l’IR et LMNP ?
C’est incompatible.

Bernard2K · #3

Votre projet me semble bien étudié et la rentabilité est bonne.
Seules remarques sur ces sujets :
- Vous ne détaillez pas les charges ni le calcul de renta donc je ne peux pas vous garantir que votre calcul est bon ni que vous n’oubliez pas des charges.
- gestion en agence + GLI : ça peut sembler pertinent vu la distance mais le service n’est pas toujours à la hauteur et ça restreint beaucoup le choix de locataire (il faut que ceux-ci aient 3xloyer en revenus, et qu’ils soient prêts à payer un demi-mois de loyer en frais d’agence).

Par contre vous êtes dans les choux concernant la structuration et la fiscalité. Vous commencez le message avec SCI IR, vous le finissez avec SCI IS, et vous pensez pouvoir faire du LMNP, ce qui est tout faux. Quelques rappels :
- SCI IR et location meublée : impossible comme rappelé par toufou. La SCI qui loue meublé est forcément à l’IS.
- SCI IS et location meublée : oui mais pas LMNP. LMNP est un régime spécifique pour le particulier, alors qu’une SCI IS est une structure morale indépendante qui fonctionne quasiment comme une société commerciale.
En première analyse, la SCI IS et le LMNP au réel fonctionnent un peu pareil pendant l’exploitation (compta type entreprise avec la possibilité de déduire charges, travaux, et surtout possibilité d’amortir le bien ce qui fait quasiment disparaître le bénéfice fiscal pendant de nombreuses années donc aussi l’imposition) ; mais la grosse différence est à la revente de l’immeuble : LMNP : PV du particulier ; SCI IS : PV du professionnel (valeur du bien diminuée de l’amortissement donc énorme imposition sur la PV).
L’autre différence c’est qu’en LMNP c’est directement les sous du propriétaire, donc le cahsflow résultant c’est des sous en plus ou en moins pour lui ; alors que la SCI fonctionne de façon indépendante (cashflow positif : de la tréso qui est soit mis en réserve pour de futures projets, soit distribuée en dividendes ; cashflow négatif : les associés sont obligés de remettre au pot).

Les alternatives :
- indivision : possible mais contraignante pour le meublé. Cf. LMNP : déclaration d’activité en indivision avec plusieurs biens…
- SARL de famille : exclu puisqu’amis.
- SNC. Cela peut être une bonne solution pour du meublé.

Tout cela a déjà été abordé 100 fois sur le forum y compris sur des études de cas par des personnes dans des situations similaires. Faites des recherches !

Bien franchement je pense que la meilleure solution est que l’un de vous deux fasse le projet seul (en LMNP au réel). Le montant d’investissement n’est pas énorme et à mon avis ça ne justifie d’aller s’em…der avec la lourdeur d’une SCI ou SNC ou même d’une indivision.

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