Maamoul : étude de cas immobilier (aide pour la création d'une SCI familiale)

De manière générale :
   - il faut se garder la possibilité de financer une partie de l’achat à crédit (ce serait dommage de s’en priver, quand les taux d’intérêts sont aussi bas qu’actuellement)
   - il n’est pas du tout évident que le montage avec une SCI soit le plus adapté pour réaliser ce que vous voulez faire. Plutôt que de partir d’une ébauche de solution (= "faire une SCI"), il faudrait partir des objectifs de votre tante et de vous, et commencer par bien les expliciter.
J’ai compris que votre tante souhaitait vous aider, y compris en y mettant de l’argent (80k€ : est-ce une mise à fond perdu, qu’elle souhaite à terme transformer en "donation", en minimisant les droits à payer bien sur ? si oui, a-t-elle des enfants ou petits-enfants, héritiers réservataires qui pourraient un jour venir vous chercher des noises ?), et que vous avez 120 k€ à apporter, et le besoin de vous loger, ou de percevoir un loyer. Est-ce vos seuls objectifs ? Il faudrait aussi ajouter plein d’informations à votre présentation (l’actuelle est assez "vide") en vous inspirant du modèle de présentation pour mieux pouvoir vous aider.
Il est très possible que d’autres types de montage soient plus appropriés, par exemple à base d’indivision (vous et tata achetez le bien en direct, par exemple à 40%/60% : c’est bien plus simple, mais offre moins de possibilités … que vous ne semblez de toute manière pas vouloir utiliser), ou de démembrement (dissocier l’usufruit, l’usage du bien, de sa nue-propriété, propriété sans droit d’usage, avec un usufruit durant N années ou jusqu’au décès de l’usufruitier), ou d’autres encore (par exemple : donation de tata à vous; prêt sans intérêts des 80k€ de tata à vous, éventuellement avec un contrat d’assurance-vie de tata dont vous seriez bénéficiaire et qui permettrait de rembourser le prêt (à la succession de tata) le jour où tata décédera; garantie de tata sur un prêt que la banque vous ferait, associé à des présents d’usage à vos anniversaires ou/et à Noël/Pâques/… pour vous aider à rembourser le prêt; et bien d’autres encore).

Sinon, en ce qui concerne vos questions, à mon avis :
   - il faut créer la SCI dès que vous aurez trouvé le bien à acheter, en ayant indiqué dans le compromis de vente que vous vous réservez le droit de substitution de l’acheteur par une SCI à créer.
   - il faut déterminer exactement le nombre de parts que chacun détiendra avant de créer la SCI.
   - le nombre de parts n’est pas forcément proportionnel au montant de cash que chacun apporte : la SCI est une personne (morale) indépendante de vous et votre tante. C’est la SCI qui achèterait le bien, avec SON argent. L’argent de la SCI peut provenir de son capital (le cash que les associés ont apportés pour détenir des parts), et de cash qu’elle détient par ailleurs (qui peut lui avoir été prêté, par une banque, ou par ses associés : on parle alors de compte-courant d’associé, pour le cash prêté par un ou plusieurs associés à la société). On peut tout à fait imaginer que la SCI soit détenue à 99% par vous et 1% par votre tante, et que votre tante apporte le reste de ses 80k€ en compte-courant d’associé (avec une convention de CCA, pour éviter que la SCI ne doive rembourser ce CCA quand elle n’en aura pas les moyens), ou même des parts avec des droits associés différents (voir avec les spécialiste du droit des sociétés). 
   - il est possible que vous vous occupiez de tout, mais ce serait alors au titre de "gérant de la SCI", et pour le compte de la SCI, car c’est la SCI qui va payer les charges, la taxe foncière (la taxe d’habitation est payée par celui qui occupe le logement, mais elle est en voie de disparition, et, sauf si vous faites partie des 20% plus hauts revenus en France, vous n’en paierez pas), participer et voter aux AG de copropriété (e y étant représenté par son gérant), etc. N’oubliez pas qu’il faudra aussi établir une comptabilité pour la SCI, et faire une AG chaque année (sinon, le fisc pourrait considérer que c’est un montage fictif, et vous taxer en conséquence, comme si sans SCI les associés avaient acheté directement le bien).
    - pour que le gérant puisse occuper le logement, il faudrait, soit que tous les associés soient certains de rester d’accord éternellement sur ce fait, soit (c’est plus prudent et plus carré) le prévoir au niveau des statuts de la SCI (en y mentionnant aussi que ce serait "à titre gratuit").
    - si le logement est loué, c’est la SCI, propriétaire, qui percevra les loyers, et pas le gérant (et ensuite la SCI pourra distribuer un dividende à ses associés, ou rémunérer son gérant, mais ces montants seront imposables, voire subiront des charges si c’est une rémunération du gérant)…. et selon la fiscalité (IR ou IS) pour laquelle la SCI aura opté, ce sont (si IR) les associés de la SCI à proportion de leur nombre de parts, ou (si IS)  la SCI elle-même, qui devra déclarer les revenus associés, et payer des impôts dessus.
    - normalement, si un locataire (par exemple le gérant) occupe un logement, il n’a pas le droit de le sous-louer à un niveau de loyer plus élevé que celui que lui même paie…

Vu que vous semblez ne pas y connaitre grand chose, je vous recommande de vous documenter sérieusement en achetant au moins un bon livre sur les SCI, et si vous restez sur l’idée d’une SCI, de faire rédiger les statuts de la SCI par un professionnel du droit.