Nicobimmo [13] : étude de cas immobilier (immeuble de rapport en LMNP)

nicobimmo · #1

Bonjour à tous,

Voici une étude de cas que j’aimerais vous soumettre.
Il s’agit d’un immeuble de rapport situé dans le Sud de la France.

Achat
Prix d’Achat net vendeur    171’000 €
Frais d’agence    2’000 €
Travaux estimés à l’achat    20’000 €
Mobilier en meublé    6’000 €
Total coût d’achat    199’000 €

Frais

Frais de notaire    15’390.00 €
Frais de dossier banque    2’000.00 €
Garantie Crédit Logement    2’394.00 €
Total frais    19’784 €

Financement
Apport    20’000.00 €
Durée en année du crédit 20
Taux du crédit (hors assurance) 1.9%
Assurance crédit 0.25%
Capital emprunté    187’784.00 €
Mensualité    959.79 €

Recettes
Loyer mensuel HC en meublée    1’480.00 €
Loyer mensuel HC en nue estimé    1’184.00 €
Traux d’occupation 100.00%
Loyer mensuel Meublée    1’480 €

Charges non récupérables déductibles

Travaux d’entretien    300 €
Taxe foncière    1’350 €
Frais de gestion
Gar. Loy. Impayés + PNO    100 €
Honoraires comptable    - €
Cotisation Foncière    300 €
Total charges    2’050 €

En utilisant un amortissement de 20 ans pour 90% du foncier, 10 ans pour les travaux et 6 ans pour les meubles, j’obtiens un cashflow positif de 3400€ par an avec 100% de taux d’occupation (irréaliste) et j’obtiens environ 2100e annuel avec 87.5% d’occupation (1.5mois de vacance locative par an).

Que pensez vous de cet investissement ?

Mots-clés : immeuble de rapport, immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel)

darkvadehors · #2

Bonjour;
Pour être plus précis dans les réponses, ce serait bien de décrire combien de lots et leur taille. Par ailleurs, quelques chiffres m’interpellent :
- frais d’agence, êtes-vous sur ?
- vous apportez 20 000 euros donc en fait 14 000 une fois déduit le mobilier donc même pas les frais de notaire .
- pas de frais de gestion ( vous gérez tout . )
- Travaux d’entretien , vous devez être un vrai bricoleur sur place pour prévoir ce genre de budget
- Garantit des loyers impayés et PNO pas justes. Je paye plus en PNO pour une simple maison de 54 m².
- honoraires de comptable à prévoir en LMNP sinon c’est chaud de le faire soi-même .
D’autres vont surement avoir des remarques plus fouillées que les miennes, mais voilà mon premier jus.

Orilla · #3

Bonjour,

Je ne comprends pas pourquoi vous n’empruntez que 187 784 euros.

Ou sont les 11 000 euros (199 000+19 784) - 20 000 = 198 784

Concernant l’assurance PNO vous serez plus autour des 500 euros pour l’immeuble en entier.

Vous entendez quoi par cotisation Foncière?

Je suis d’accord avec darkvadehors les frais d’agence me semble largement sous evalué.

Bernard2K · #4

idem darkvadehors.
- Frais d’agence : des AI qui s’occupent d’une vente pour 1,1 % c’est pas courant.
- Assurance impayés de loyer : généralement 3 % des loyers soit 532 € par an pour le meublé. Pour l’assurance PNO en première approche c’est plutôt de l’ordre de 80 € par logement.
- comptabilité : vous avez probablement les compétences, mais recourir à un expert-comptable permet d’engager sa responsabilité professionnelle couverte par une assurance. Plusieurs points du régime LMNP au réel sont assez arbitraires et peuvent faire l’objet d’une remise en cause des Impôts ; notamment la valeur du terrain (en théorie il faudrait déterminer la valeur réelle de ce terrain constructible) ; et aussi les durées d’amortissement des composants.
- en entretien, en moyenne je pense qu’il faut compter minimum 0,5 % du prix d’achat soit 855 €/an. En même temps il est vrai qu’avec 20 k€ de travaux initiaux vous devriez être tranquille pour quelques années.
- travaux, chiffrez précisément en visitant avec une personne compétente. Le premier piège est celui de travaux nettement plus cher qu’estimé ; le second est celui de défauts de la construction difficile à repérer pour l’oeil non averti (fissures, humidité, etc.). Vous achetez avant tout un bâtiment avec tout ce que cela implique, et non pas une rentabilité.

Concernant l’intérêt de l’opération :
- sans notion de surface ni de nombre de logements, il est difficile de se prononcer. (idem : Vous achetez avant tout un bâtiment avec tout ce que cela implique, et non pas une rentabilité.)
- ça dépend beaucoup de sa localisation. Sud de la France c’est vaste. Vous avez peut-être raison de ne pas être plus précis sur un forum public mais entre un immeuble sur la Croisette à Cannes et une petite commune à 50 km de Gap, ce n’est pas pareil !

nicobimmo · #5

Bonjour à tous,

Milles mercis pour vos remarques et pardon pour le manque de clarté.

Concernant le bien, il s’agit d’un immeuble de 3 étages avec 4 studios (18m2 / 20m2 / 20m2 / 22m2).
Concernant les frais d’agence, c’est une estimation. Je vais corriger cela.

Concernant les travaux, c’est un budget "haut". Ce sera surement moins car il y a assez peu de travaux. Je prévois large dans mon calcul de cashflow. Un membre de ma famille a une entreprise de rénovation, il est sur le point de me transmettre une estimation plus fiable.

Concernant la PNO, c’est un erreur de ma part, je corrige. (Pas de GLI)

Concernant le capital emprunté, il manque bien 10k€, soit 198’784 €.

Concernant le budget "réparation", je fais tout moi même. La configuration des lieux est telle que l’immeuble après les travaux va nécessiter peu d’entretien.

Concernant le comptable, un membre de ma famille proche est expert comptable, ancien marchand de biens, et me fera la compta gratuitement.

Voici donc les données corrigées :

Achat
Prix d’Achat net vendeur    171’000 €
Frais d’agence    5’130 €
Travaux estimés à l’achat    20’000 €
Mobilier en meublé    6’000 €
Total coût d’achat    199’000 €

Frais
Neuf ? Ancien ? 9.00%
Frais de notaire    15’390.00 €
Frais de dossier banque    2’000.00 €
Garantie Crédit Logement    2’394.00 €
Total frais    19’784 €

Financement
Apport    20’000.00 €
Durée en année du crédit 20
Taux du crédit (hors assurance) 1.9%
Assurance crédit 0.25%
Taux TAEG 2.2%
Capital emprunté    198’784.00 €
Mensualité    1’016.01 €

Recettes
Loyer mensuel HC en meublée    1’480.00 €
Loyer mensuel HC en nue estimé    1’184.00 €
Traux d’occupation 100.00%
Loyer mensuel Meublée    1’480 €

Charges non récupérables déductibles
Charges copropriété
Travaux d’entretien    300 €
Taxe foncière    1’350 €
Frais de gestion
Gar. Loy. Impayés + PNO    500 €
Honoraires comptable    - €
Cotisation Foncière    300 €
Total charges       2’450 €

Loyers Crédits Charges Impôts CF à 100%
1    17’760 € -12’214 € -2’450 €    - €    3’096 €
2    17’760 € -12’214 € -2’450 €    - €    3’096 €
3    17’760 € -12’214 € -2’450 €    - €    3’096 €
4    17’760 € -12’214 € -2’450 €    - €    3’096 €
5    17’760 € -12’214 € -2’450 €    - €    3’096 €
6    17’760 € -12’214 € -2’450 €    - €    3’096 €
7    17’760 € -12’214 € -2’450 €    - €    3’096 €
8    17’760 € -12’214 € -2’450 €    - €    3’096 €
9    17’760 € -12’214 € -2’450 €    - €    3’096 €
10    17’760 € -12’214 € -2’450 €    - €    3’096 €
11    17’760 € -12’214 € -2’450 €    - €    3’096 €
12    17’760 € -12’214 € -2’450 € -1’116 €    1’980 €
13    17’760 € -12’214 € -2’450 € -2’719 €    377 €
14    17’760 € -12’214 € -2’450 € -2’846 €    250 €
15    17’760 € -12’214 € -2’450 € -2’976 €    120 €
16    17’760 € -12’214 € -2’450 € -3’109 € -13 €
17    17’760 € -12’214 € -2’450 € -3’245 € -148 €
18    17’760 € -12’214 € -2’450 € -3’383 € -287 €
19    17’760 € -12’214 € -2’450 € -3’525 € -428 €
20    17’760 € -12’214 € -2’450 € -3’669 € -573 €
21    17’760 €    - € -2’450 € -8’288 €    7’022 €
22    17’760 €    - € -2’450 € -8’369 €    6’941 €
23    17’760 €    - € -2’450 € -8’369 €    6’941 €
24    17’760 €    - € -2’450 € -8’369 €    6’941 €
25    17’760 €    - € -2’450 € -8’369 €    6’941 €

Nush · #6

Même si le gain ne sera pas immense, n’y a t-il pas un point d’optimisation sur le taux de votre emprunt?

Votre RFR étant assez élevé, il est selon moi possible de gratter 0.2 voir 0.4 sur votre taux.

Bigem64 · #7

En effet 1.9% sur un crédit de 20 ans ca me parait élevé

La CIC m’a proposé 1.55% sur 20 ans …

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