Davidgeo [IdF] : étude de cas immobilier (immeuble de rapport : location nue vers LMNP)

Davidgeo a écrit :

- Le prix au m² pour la totalité de l’immeuble est environ de 5% à 8% plus cher que les prix observés sur patrim autour. L’argument du vendeur et qu’il vend sa renta. Qu’en pensez vous ?

Rien de bon, vous ne parlez pas de l’état de l’immeuble, du fait que les loyers sont payés ou non.
Vous achetez tant de m² dans un immeuble, ça devrait être moins cher que le prix moyen à la découpe, rien que cela me ferait fuir.

Davidgeo a écrit :

Si la rentabilité n’est pas immédiate, nous prenons également en compte que le bien est proche de Paris et qu’il devait a priori s’apprécier dans le temps (et il est plus facile à gérer pour nous/moi)

Vous vous êtes contredit car vous surpayez le bien, si le quartier s’apprécie de 5 à 8%, vous aurez retrouvé le prix d’achat sans les frais. Je ne vois pas comment une plus-value est envisageable en surpayant quand les prix sont déjà hauts. Il va en falloir du temps.

Surin a écrit :

Davidgeo a écrit :

- Le prix au m² pour la totalité de l’immeuble est environ de 5% à 8% plus cher que les prix observés sur patrim autour. L’argument du vendeur et qu’il vend sa renta. Qu’en pensez vous ?
Rien de bon, vous ne parlez pas de l’état de l’immeuble, du fait que les loyers sont payés ou non.
Vous achetez tant de m² dans un immeuble, ça devrait être moins cher que le prix moyen à la découpe, rien que cela me ferait fuir.

Davidgeo a écrit :

Si la rentabilité n’est pas immédiate, nous prenons également en compte que le bien est proche de Paris et qu’il devait a priori s’apprécier dans le temps (et il est plus facile à gérer pour nous/moi)

Vous vous êtes contredit car vous surpayez le bien, si le quartier s’apprécie de 5 à 8%, vous aurez retrouvé le prix d’achat sans les frais. Je ne vois pas comment une plus-value est envisageable en surpayant quand les prix sont déjà hauts. Il va en falloir du temps.

Bonjour Surin et merci de vos remarques.

Plusieurs choses :

- L’état de l’immeuble est a priori très propres, sans travaux nécessaire.
Je ne l’ai cependant pas encore visité, donc ce sont des propos venant de l’AI et donc à nuancer.

- Le prix actuel est en effet au dessus du prix du marché constaté. Ce n’est cependant pas le prix auquel je compte m’aligner
Je n’ai pas encore formulé d’offre, mais je m’intéresse à la validité de l’argument du vendeur qui dit vendre une rentabilité forte proche paris, et qui justifie ainsi la surcote de son prix.
(car ce n’est pas la premiere fois que je l’entends!)

(edit : j’ai du coup édité les hypothèse plus haut pour ne pas partir du prix "vitrine")

Pierrot31 a écrit :

Vous dites "L’objectif est de basculer en meublé à fur et à mesure que le turn over se fait."
C’est ce que j’ai déjà fait sur un premier immeuble (4 lots) et c’est ce que je fais actuellement sur un second immeuble (4 sur 7 lots déjà basculés et 1 en cours).

Je déconseille : c’est longuet (mais à chaque départ, j’en "profite" pour le rénover intégralement aussi)… 

Ensuite:
- mettre 1.7M€ sur la table pour payer plus cher que le marché: je ne comprends pas…
- Ne pas être en mono propriété réellement (cf associés). Cela perd de son intérêt à mes yeux…

Salutations Pierrot31 et merci de votre retour.

- La longueur du process m’inquiète en effet un peu. Cependant, les biens étant majoritairement de petite surface, le turn over devrait y être un peu plus important.
Combien de temps avez vous mis pour basculer vos 8 lots ?

- Ne pas être seul propriétaire peut être effet incommodant, mais je trouve aussi sympa l’idée de faire ca à 2 ou 3 plutôt sympathique (en plus de réduire son risque, et de pouvoir se positionner sur des biens à plus fort budget)

Dernière modification par Davidgeo (04/01/2019 15h29)

Bonjour Davidgeo,

Je n’ai pas encore formulé d’offre, mais je m’intéresse à la validité de l’argument du vendeur qui dit vendre une rentabilité forte proche paris, et qui justifie ainsi la surcote de son prix. a écrit :

Un argument bien surprenant, le prix du marché est ce qu’il est. Il se positionne au dessus point barre, la proximité de Paris est appréciée dans le prix du marché.

J’ai cru voir dans votre présentation que vous n’avez pas de patrimoine immobilier. Il faut savoir que les premiers investissements sont rarement fabuleux par manque d’expérience, il faut l’accepter mais quand ça coûte 1M700…

Quelle forme souhaitez vous donner à votre association avec vos 2 autres associés?

Viviérois

Bonjour

Vous avez deja fait valider votre endettement et capacité d’emprunt ( vous et chacun des associés VIA une SCI pas simplement en appelant pour un achat de rp unipersonnel )

pour votre cas il faudrait en savoir plus sur vos autres bien egalement ( ie si il sont vu par une banque comme autofinancés ou non ).
je note egalement par rapport a votre post initial une baisse de votre epargne  ( qui peut etre du nantissement  sur un gros dossier ) , etait ce avant ou apres vos achats ?

Cdt

Une offre à 1,7M€ sans clause suspensive : je trouve ça sacrément téméraire !

Quelles sont les garanties que vous ou vos associés peuvent apporter à la banque pour que vous soyez sûr de vous à ce point?

Bien à vous,

Bonjour ,

c’est etrange la nouvelle ne semble pas bonne vue le smiley.

j’espere juste que vous n’avez pas oté la condition suspensive.

je suis tres interessé par connaitre la suite de l’avancement bon courage a vous pour la paperasse

Timinel a écrit :

    Vous avez deja fait valider votre endettement et capacité d’emprunt ( vous et chacun des associés VIA une SCI pas simplement en appelant pour un achat de rp unipersonnel )

Bonjour Timinel et merci de votre réponse.

Chacun des associés a fait valider sa capacité d’emprunt pour un investissement locatif par sa banque respective.
(Je n’ai en revanche de mon coté, pas évoqué avec la banque la possibilité d’un achat à plusieurs associés, cela change t-il possiblement la donne ?)

Oui .. 1 bien 3 banques 1 société de 3 associés …. a la place de chaque banque je prends quoi comme garantie ?  ( et si vos associés ont la surface d’epargne cela peut eter plus compliqué dans votre cas )

Pour ma part, je suis accueilli a bras ouverts par une banque pour un pret en nom propre ( ie entre les banques contactées et celle que le courtier avait contacté pour moi j’ai eu 9 propositions solides … ) mais 1 ( et une timide ) pour le meme projet par SCI " unipersonnelle" ..

cdt

Timinel a écrit :

Bonjour ,

c’est etrange la nouvelle ne semble pas bonne vue le smiley.

j’espere juste que vous n’avez pas oté la condition suspensive.

Bonjour Timinel,

Malheureusement, comme le souligne Potterthekiller, c’est une autre personne qui a fait une offre au prix. :’(

Bonjour,

Peut-être parce qu’ils passent les 100 000€ de frais de notaire en charges la première année ? Cela expliquerait un résultat nul au début.

Lamenoire67

Davidgeo a écrit :

Calcul du revenu foncier imposable selon le site rendementlocatif.com

Argh ! Revenu BIC au réel, pas revenu foncier !

-> Voyez vous où mon raisonnement est faux ?

Non, votre calcul me semble juste.
Les deux nuances sont :
-> frais initiaux (notaire, banque) déductibles en charges ou amortissables, au choix. C’est sûr que si on les déduit la première année, ça fait un résultat nul et même un déficit, probablement.
- la décomposition de l’amortissement par éléments peut donner un montant d’amortissement différent.

-> Faut-il prendre en compte le remboursement du capital dans le calcul du revenu BIC imposable ?

Non, bien sûr que non.

Permettez-moi de vous faire remarquer que vos questions montrent que vous n’étiez pas prêt à faire un tel investissement. Trop de questions encore en suspens. Vous n’aviez d’ailleurs pas répondu sur le mode d’association avec vos partenaires, me semble-t-il : un point de plus, et pas des moindres, qui n’était pas prêt.

Vous devez être absolument sûr de ce que vous faites. Chiadez le LMNP pour être parfaitement à l’aise avec les calculs de rentabilité et de cashflow. Relisez les fils des gens qui ont réussi à passer un immeuble en meublé rapidement après l’achat en refaisant les baux, pour voir si vous vous sentez de le faire (je ne recommande pas de le faire ; je dis que c’est faisable, aux risques et périls de celui qui le fait ; j’en ai déjà discuté longuement sur les fils en question).

Et ensuite, visez un bien qui correspond à votre capacité d’investissement (vérifiée avec la banque), avec une bonne rentabilité. Un bien sur lequel vous pourrez décider rapidement de faire une offre (ou pas).

Ne regardez même plus des cas comme ce mastodonte de 1,6 M€ qui vous a paralysé. C’est du temps perdu. C’était un mauvais projet dans tous les cas, même si c’était "rentable", car vous n’étiez pas prêt à un tel investissement et que l’entente avec vos associés avait une forte probabilité de tourner en eau de boudin (vous disiez vouloir être le gérant, donc la bonne poire qui fait tout le boulot sans rémunération pour ce boulot, ce qui porte déjà en germe les futurs conflits).

Regardez des trucs réalistes, sur lesquels vous pouvez dégainer seul et rapidement (ce qui ne veut pas dire sans réfléchir).

L’investissement est plus sympa à plusieurs, jusqu’au moment où ça vire en eau de boudin.

C’est de l’investissement à long terme (disons 15 ans).

En 15 ans, les gens changent. Est-ce que vous vous entendez toujours bien avec tous les gens que vous connaissiez 15 ans plus tôt ? Parmi vos proches actuels, lesquels seront toujours en phase avec vous dans 15 ans ?