Jeromea [68] : étude de cas immobilier (premier investissement locatif)

ai-je effectivement sélectionné un bien non rentable ?

Plusieurs remarques :
1) vous confondez rendement et cashflow positif. Un rendement net de 4 % (si vous calculs sont exacts) est déjà un très bon rendement par les temps qui courent.
2) quel est votre TMI ? C’est bien de la location nue ? Vous appliquez le micro-foncier ou le foncier au réel ? Je trouve vos chiffres d’impôt et PS très bas.
3) On ne sait pas comment sont faits vos calculs vu que la plupart des cases sont des entrées manuelles au lieu d’être des formules. Vous reprenez les chiffres d’un site comme rendement locatif point com ? Si c’est le cas, ce n’est pas vraiment un calculateur excel !
4) je trouve vos calculs un peu brouillons. Vous ne distinguez pas les intérêts dans la mensualité, ce qui fait qu’on ne sait pas si vous les déduisez en charges. De même on trouve 0,36 % d’assurance sans savoir si c’est celle de l’emprunt ; si c’est le cas vous oubliez l’assurance PNO. 160 € de charges copro sont énormes, s’agit-il seulement de la part bailleur ?
Pour moi, un calcul propre et détaillé se présente de cette façon : Faith [62] : étude de cas immobilier (peu d’appartements en location, beaucoup à la vente)
5) dernier conseil : faites deux colonnes : une mensuelle, une annuelle. C’est x12 ou /12 entre les deux donc c’est vite fait ; certains chiffres sont connus en annuel (par exemple TF), d’autres en mensuel ; avoir les deux en parallèle permet de mieux analyser le projet.

Un de ces jours je vais mettre au propre mon calculateur excel et le poster ; au total, ça me prendra monis de temps que de corriger des centaines d’études de cas qui ont des calculs approximatifs !

Bonjour Bernar2K,

Il semble après lecture de vos remarques que je manque encore de pratique et de connaissances.
J’aimerais les reprendre unes par unes pour être certain de bien tout comprendre :

Bernar2K a écrit :

1) vous confondez rendement et cashflow positif. Un rendement net de 4 % (si vous calculs sont exacts) est déjà un très bon rendement par les temps qui courent.

Que voulez-vous dire par confondre rendement et cashflow ? Je pense avoir compris la différence entre les deux, simplement je ne souhaite pas avoir à mettre de ma poche puisque cela baisse mon reste à vivre et je recherche l’inverse.

Bernard2K a écrit :

2) quel est votre TMI ? C’est bien de la location nue ? Vous appliquez le micro-foncier ou le foncier au réel ? Je trouve vos chiffres d’impôt et PS très bas.

Oui ce serait pour de la location nue. De ce fait je pensais être automatique au micro-foncier compte tenu des recettes annuelles.
Effectivement, les calculs d’impôt et de PS on été négligés… Je viens de les corriger.

Bernard2K a écrit :

3) On ne sait pas comment sont faits vos calculs vu que la plupart des cases sont des entrées manuelles au lieu d’être des formules. Vous reprenez les chiffres d’un site comme rendement locatif point com ? Si c’est le cas, ce n’est pas vraiment un calculateur excel !

Pour ce qui est des coûts de réparation, étant donné que je n’ai pas toujours d’idée précise du coût j’ai consulté plusieurs fournisseurs pour avoir des tarifs et établir un ordre de prix. Enfin, je rajoute une somme pour couvrir mes arrières et en cas d’estimation trop basse ou d’imprévus.

Bernard2K a écrit :

4) je trouve vos calculs un peu brouillons. Vous ne distinguez pas les intérêts dans la mensualité, ce qui fait qu’on ne sait pas si vous les déduisez en charges. De même on trouve 0,36 % d’assurance sans savoir si c’est celle de l’emprunt ; si c’est le cas vous oubliez l’assurance PNO. 160 € de charges copro sont énormes, s’agit-il seulement de la part bailleur ?

Effectivement les 0.36% sont l’assurance du crédit. J’ai rajouté l’assurance PNO maintenant.
Les charges sont effectivement importantes (1920€/an). Je n’ai pas fait la différenciation entre les récupérables et la part bailleur si j’attends de déduire mes charges bailleur des impôts cela va être intéressant au début mais pas à la fin. Il vaut mieux qu’elles soient couvertes par le loyer dès le début. Non ? De plus, dans les calculs IR et PR j’ai omis la déduction des intérêts pour être certain de ne pas être en difficulté la dernière année.

Je m’excuse de vous avoir fourni des calculs approximatifs. Je débute totalement c’est pourquoi je consulte le forum histoire d’éviter de mettre en pratique ces erreurs…

Bonjour JR,

JR a écrit :

Vous ne parlez pas du bien en lui même, je vois 68 dans l’étude de cas.
Mais certains quartiers a Mulhouse c’est plutôt moyen comme rendement si il s’agit de Mulhouse.

Oui je suis d’accord. C’est pourquoi j’ai préféré me concentrer sur des villes comme rixheim, riedisheim, kingersheim et illzach. Celui-ci se trouve à kingersheim.

JR a écrit :

Pour des grands appartement il y a souvent moins de turn over donc 10% de vacances locative, me semble beaucoup.

Ok. Du coup que me conseillez-vous d’appliquer comme taux de vacances ?

Je vous remets le nouveau fichier : analyse.xls

Bonjour JR,

D’accord. Du coup, vous privilégiez quelles villes en général ?

Oui je pense aussi qu’il y a trop de charges… Je trouve régulièrement des annonces avec des biens ayant ce niveau de charges.

De toute façon à la vue des résultats je ne vais faire d’offre sur cet appartement car même "bien" négocier il me coûtera de l’argent. Je l’utilise surtout pour voir avec vous si j’utilise la bonne méthode.

D’accord. Je vais suivre vos conseils !

Ok ça m’arrange puisque j’habite à côté de cette zone.