Sebing : étude de cas immobilier (vendre ou louer un studio payé ?)

A la lecture de votre message j’en deduis que vous ne n’envisagez pas d’utiliser ce bien pour la retraite ou loger vos enfants.

Il serait donc sans doute plus rentable et plus liquide d’investir dans de la pierre papier voir dans des actions, d’autant plus que jupiter va de plus en plus s’attaquer aux affreux proprietaires bailleurs.

Neanmoins votre message manque sans doute un peu de contexte sur votre situation et vos projets.

T.

Si vous souhaitez utiliser le levier du credit et avez un gout pour la pierre, l’immobilier est sans doute une bonne approche. Cependant votre gros apport sur votre premier investissement immobilier montre une aversion au credit. Dans ce cas la pierre papier et/ou les actions vous permettrons de combiner meilleurs rendement, diversification et plus quande liquidite.

my 2 cents.

T.

Vous pourriez chercher un autre bien avec des travaux à faire pour réaliser un déficit foncier pendant quelques années. Vous profitez ainsi des taux bas et de l’annulation de l’impôt foncier.
Il faudrait trouver une rentabilité supérieure ( donc pas à Bordeaux).
Puis quand le déficit foncier disparait vous renouvelez l’opération au besoin en revendant le 1er studio à ce moment-là , il ne devrait pas avoir perdu de valeur et vous aurez davantage d’abattement sur la PV
Vous n’avez pas forcément eu tord de faire un apport important car ça vous a permis de rembourser facilement le premier emprunt et les taux étaient plus élevés il y a dix ans.

Dernière modification par toufou (17/09/2017 17h59)

Bonjour,

tout est possible : le vendre, le garder en location nue, le garder mais le louer meublé.

Quelques remarques :
- pour le vendre, il serait mieux qu’il soit vide. Ainsi vous touchez tout le monde (bailleurs, acheteurs de RP…) alors que vendu occupé, vous touchez seulement les investisseurs bailleurs. Donc ça ne presse pas, vous pouvez attendre le départ du locataire pour vendre. Donner congé pour vendre est possible, mais au moins 6 mois avant l’échéance du bail et c’est très contraignant (vous devez faire une offre de vente à votre locataire, et toute baisse de prix consentie à un acheteur potentiel doit faire l’objet d’une nouvelle offre et d’un nouveau délai).
- Vous êtes toujours à Marly le Roy ? Même avec de la famille à Bordeaux, c’est quand même bizarre de choisir d’investir à des centaines de kilomètres de chez soi. La gestion à distance est toujours plus compliquée. Ca serait en faveur de vendre pour investir plutôt près de chez vous. A moins que nous n’ayez l’intention de retourner à Bordeaux prochainement.
- la location meublée est assurément plus intéressante (loué un peu plus cher et surtout fiscalité plus avantageuse). Mais en général le turnover est plus important, et vu la gestion à distance cela pourrait rapidement vous coûter cher en déplacement.
- le vendre dépend de ce sur quoi vous voudriez placer l’argent. Connaissez-vous des placements avec un meilleur ratio rendement/risque ? Si oui, il faut vendre, sinon, il faut garder !
- le vendre dépend aussi de votre allocation de patrimoine actuelle. Vous n’êtes pas prolixe sur ce sujet dans votre présentation. On recommande généralement de diversifier ses placements pour minimiser le risque. Si vous avez une forte proportion d’immobilier, vous pourriez vouloir le vendre pour placer ailleurs que dans l’immobilier.

Merci pour vos réponses.

@Bernard2K
Oui je suis toujours à Marly le roi et il y a de forte chance que nous redescendions dans 2 ans sur Bordeaux (pas encore a acté).
Jusqu’à la la gestion ne me pose pas de problème même lors de changement de locataire, je fais visiter l’appartement sans ma moi et je viens que pour l’état des lieux entrant et sortant que je fais le même jour.
Pour les travaux, j’ai la chance d’avoir la famille, pas plus tôt qu’il y a 2 semaines, mon locataire avait une fuite au WC, une connaissance y est allé et a changé le toilette.
Mon patrimoine :1 studio et pas de résidence principale
Un peu d’argent mis sur une épargne salariale.

@Toufou
Vous parliez donc bien du déficit foncier.

Toufou a écrit :

Pour ce qui est des travaux, il vaut mieux acheter un appartement à 50000 euros+50000 euros de travaux plutôt qu’un à 100000 euros même si, en fait c’est équivalent du point de vue patrimonial.

C’est pas faux avec les frais de notaire moins conséquent et le déficit foncier que l’on peut faire.

Merci encore

Bonne soirée

Sebing