EmmaRent : étude de cas immobilier (gros projet immobilier LMNP)

Merci pour la réponse.

Les 50 000 euros ne correspondent pas à des travaux précis, c’est juste une enveloppe qui me permettrait de rénover quelques appartements, de changer des meubles etc… une "enveloppe" sécurité en quelque sorte. Meme si le ravalement est estimé  a environ 60 000 euros, mais il n’est pas forcément à faire immédiatement.

Ce dossier n’a pas été mis en agence immobilière, je l’ai eu par bouche à oreille. On me dit que plusieurs personnes sont dessus et attendent de pied ferme (evidemment).
Les charges sont élevées oui : une TF qui passerait de 3500 euros à 10 000 euros environ (difficile de savoir à l’avance mais le passage de SARL vers LMNP va provoquer la hausse).
Concernant les autres charges :
7000 euros de gaz
7000 euros d’eau
3500 euros d’electricité
3000 euros assurance
et 2000 euros de charges diverses….

Mon ami n’a pas de batiment annexe à rénover, donc c’est un boulet en moins, meme si on peut choisir de l’ignorer et de ne pas s’en occuper, il s’abime, et cela fait deja 15 ans que les travaux n’ont jamais été terminés. Mon ami a également récupérer son immeuble "plein" car les locataires etaient deja en place. Le mien est vide, donc avec 70 000 euros de sortie/an (crédit + charges), on est vite ruinés.
Ma famille me dit que je peux vite perdre tout mon patrimoine et que je suis folle de me lancer sur un tel projet. Mon ami me dit au contraire que c’est une affaire et que la rentabilité possible est excellente…

Dur donc de prendre une décision.

Effectivement j’habite Paris, Vichy est à 3h en train, mais je prévoie de payer quelqu’un pour la gérance, certainement une personne en commun avec mon ami….

Vous ne dites pas ce que vous comptez faire de cet immeuble. Votre seule précision à ce sujet est "faire du LMNP". Vous voulez louer à qui, dans quelle condition, pour quelle durée ? Quelle est votre "clientèle" ?

Allez-vous avoir exactement la même "clientèle" que votre ami et voisin ? Je m’étonne qu’il vous encourage à devenir son principal concurrent : la ville n’est pas immense et si vous doublez ou plus la capacité par rapport à son immeuble, il risque d’avoir de la vacance !

Effectivement Vichy est la 1ere ville ou le taux de vacance est le plus important.
Je le sais depuis le départ mais c’est aussi ce qui fait le prix assez bas à la vente.
C’est une ville un peu particulière car beaucoup de logements meublés sont loués à des curistes, il y a aussi pas mal d’évenements sportifs.
Mais je me suis basée sur l’immeuble de mon ami qui réussit à le remplir à 100 % car il pratique des loyers assez bas : 280 euros, 310 euros etc… pour des petites surfaces.
Ses principaux locataires sont des personnes au RSA, et il a quelques étudiants.

Mon but etait de louer en majorité à des étudiants en LMNP.

J’ai aussi passé de "fausses annonces" sur leboncoin pour voir si on me contactait et j’ai recu 3 ou 4 messages en 2 jours, les annonces ont été vues une centaine de fois.

Oui vous avez tout à fait raison.
J’y ai passé le WE et j’ai été enchanté par la ville, il y avait beaucoup de monde et Vichy a fait de gros efforts (aménagement des bords de l’allier, ville verte etc…), ils essayent de ramener des jeunes et ca se voit. L’architecture y est magnifique mais il y a beaucoup de gens sans emploi.
Je suis justement un peu dans le cadre d’une reconversion professionnelle… Mais n’étant pas sur place, j’aimerais payer une personne pour faire les entrées/sorties, meme s’il s’agit d’étudiants qui restent à l’année.
L’immeuble n’est pas vétuste et j’ai remarqué que la qualité des logements de la ville est vraiment mauvaise. Il faut néanmoins rafraichir les appartements via une décoration plus moderne.

Mon compagnon est totalement opposé à ce projet et a peur que je sois ruiné si je décide de le revendre et que je n’y parviens pas, en 3 ans je peux perdre 200 000 euros entre le crédit et les charges…

Mais j’ai aussi entendu dire que l’entourage des investisseurs les freinait toujours.
j’ai visité 4 biens avec lui et aucun n’a jamais trouvé grace à ses yeux. Il voudrait que je trouve un bien patrimonial peu cher, qui soit très rentable, sans travaux à faire, sans risque (ou le moins possible) et qui demande le moins de travail possible. Mais je lui ai expliqué qu’un investisseur, à mon sens, ne raisonne pas comme cela, et que de toute facon, ce genre de bien n’existe pas vraiment.

J’ai lu sur un site que Vichy hébergeait 2 300 étudiants
Si j’étais vous, j’irais faire un tour à la Mairie pour poser des questions sur l’urbanisme à venir d’ici 15 ans, y a-t-il des projets de développement ici ou là, etc…
Cela doperait le marché locatif

Ensuite votre entourage familial/sentimental, -je marche sur des œufs- mais il n’est pas toujours bienveillant !
Jalousie de votre éventuelle réussite ?
Flemme de se colleter avec les difficultés qui vont surgir ?

Tout pesé, ce beau projet peut aussi se considérer comme du long terme et vos enfants s’y associeraient peut-être plus tard; à vous de voir en votre âme et conscience, si vous sentez au fond de vous-même que c’est jouable, allez-y !

Sincèrement c’est de la folie votre projet et on comprend que votre conjoint soit frileux.

Vous avez deux enfants à charge, pas de travail, seulement 1400 € mensuels BRUT de revenus locatifs, pas d’expérience manifeste sur un immeuble de rapport et vous voulez acheter un bien énorme à rénover, dans une ville à 400 km de chez vous, avec un marché locatif possiblement sinistré ?!

A côté de ça vous avez un patrimoine conséquent d’environ 1,5 M€ (si je compte bien…) entre votre RP, vos deux appartements, une maison, l’argent de votre SARL, qui peut vous permettre de vivre jusqu’à la fin de vos jours.

Pourquoi prendre un risque pareil, franchement ? Et avec deux enfants ?!

Si vous voulez poursuivre sur de l’immobilier, pourquoi ne pas simplement commencer par un appartement à rénover près de chez vous ? Puis un immeuble de rapport près de chez vous ?

-

Quand il y a des opérations immobilières réussies sur nos forums, elles partagent deux caractéristiques fortes :
- la personne connaît très bien le marché immobilier dans laquelle elle investit et l’opération se réalise près de chez elle,
- les opérations vont de complexité croissante.

Bonjour,

Laisser tomber, plusieurs points :
Comme j’explique souvent à mes amis potentiels investisseurs, je préfère avoir 3 immeubles à 200k€ que 1 à 600k€.
Les charges sont trop élevées, visez plutôt des biens avec compteurs individuels surtout si vous êtes dans des petits loyers à 250 - 300 €.
Si vous n’arrivez pas à vendre dans quelques années vous ne pourrez même pas découper pour vendre une partie puisque tout est commun.
Le montant (gaz+élec) ramené au logt par mois est de 30 €, ça me parait faible.
La gestion à distance de 28 lots est compliquée et chronophage, il ne se passera pas 2 jours sans que vous soyez dérangée (administratif, problème technique…) et vous aurez presque en permanence : une annonce de relocation et un retardataire ou impayé de loyer. Tout ça pour des loyers toutes charges comprise à moins de 10e/jour ça n’en vaut pas la chandelle.

En regardant vite fait sur LBC, en quoi cet immeuble serait une affaire ? Des immeubles à moins de 1000 €/m2 sur vichy il y en a plein à vendre.

InvestisseurHeureux a écrit :

Sincèrement c’est de la folie votre projet et on comprend que votre conjoint soit frileux.

Vous avez deux enfants à charge, pas de travail, seulement 1400 € mensuels BRUT de revenus locatifs, pas d’expérience manifeste sur un immeuble de rapport et vous voulez acheter un bien énorme à rénover, dans une ville à 400 km de chez vous, avec un marché locatif possiblement sinistré ?!

A côté de ça vous avez un patrimoine conséquent d’environ 1,5 M€ (si je compte bien…) entre votre RP, vos deux appartements, une maison, l’argent de votre SARL, qui peut vous permettre de vivre jusqu’à la fin de vos jours.

Pourquoi prendre un risque pareil, franchement ? Et avec deux enfants ?!

Bonjour,

Franchement, je suis assez surpris par le début de ce post…
La plupart des gens n’investissent pas seulement que pour l’argent ou la rente, mais aussi pour un certain plaisir.

Par contre, concernant la seconde partie:

InvestisseurHeureux a écrit :

Si vous voulez poursuivre sur de l’immobilier, pourquoi ne pas simplement commencer par un appartement à rénover près de chez vous ? Puis un immeuble de rapport près de chez vous ?

Je suis globalement d’accord, ce projet pourrait se faire, mais il faut qu’il y ai d’autres investissement plus conséquent d’abord, capable de supporter les éventuelles pertes et/ou le démarrage forcement complexe.
Je pense aussi qu’un tel projet nécessite d’être a proximité, et payer un étudiant pour le faire, ça a d’autres impacts (job d’été, CDD, …) tout cela avec une personne qui suivra probablement mal le projet, pouvant le mettre en péril rapidement.

Par contre, c’est clair qu’a Paris, je ne sais même pas comment on peut encore investir, le moindre studio est hors de prix, dans des immeubles ou il y a toujours des travaux a faire… Sans compter les lois actuelles qui limitent les loyers de façon quasi mortelle pour l’investissement (et surtout pour les petite surfaces inférieure a 14m², mais c’est un autre débat la).

InvestisseurHeureux a écrit :

Quand il y a des opérations immobilières réussies sur nos forums, elles partagent deux caractéristiques fortes :
- la personne connaît très bien le marché immobilier dans laquelle elle investit et l’opération se réalise près de chez elle,
- les opérations vont de complexité croissante.

Pour la proximité, je ne suis pas tout a fait d’accord, on peut faire de bonnes opérations dans des villes facile d’accès.
Lyon, Toulouse, Marseille, Bordeaux sont plus abordable et facilement accessible, en tout cas pour la location d’un petit appart ca peut le faire.

A+

Ohe