Gallien : étude de cas immobilier (prêt in fine)

Bonjour à tous!

Voici mon retour d’expérience concernant un prêt in fine.

Ce prêt est contracté en personne, pour un bâtiment professionnel, dont ma société sera locataire.
Il est d’un montant de 336K€, pour une durée de 15 ans.
Le taux assurance 100% sur chaque tête (ma femme et moi) incluse, est de 2,29%.
Nous allons rembourser 684€ par mois d’intérêts, pendant 15 ans, et les 336k€ au terme de ce prêt.

Nous plaçons ensemble 2x500€ par mois, sur 2 assurances vie, avec un apport de départ de 2x50K€.
La banque choisie est celle avec le rongeur roux.
Nous n’aurons pas de frais de versements, ni sur l’apport de départ, ni sur les versements à venir.
Nous avons droit à un arbitrage par an gratuit, puis les suivants avec 0,5% de frais.
Les frais de gestion des unités de compte sont de 0,95% par an.

Nous encaisserons un loyer de 2500€ par mois.
Nous aurons au départ un revenu foncier imposable total de 40-45k€/an.

Les avantages du prêt in fine:

- Plus d’intérêts à déduire du revenu foncier

- Un cash flow mensuel plus avantageux

- L’assurance invalidité-décès-incapacité de travail couvre le montant prêté, et si on doit malheureusement activer cette assurance, le montant de l’assurance-vie reste acquis à l’emprunteur, ce qui est un point très important.

- L’espérance d’une bonne revalorisation des contrats d’assurance vie.

Ses inconvénients:

- Liquidités nécessaires: un apport de 30% minimum requis pour que l’opération soit acceptée

- Risque de perte sur les contrats d’assurance vie servant au remboursement du prêt.

Il nous faut un rendement annuel moyen de 2% sur les 15 ans pour avoir le niveau de 336K, avec l’apport de 100K et les 1000/mois de versements.

- Taux d’intérêt du prêt plus élevé que pour un prêt amortissable classique (0,4-0,5%)

- Il vaut mieux rester à une TMI de 30% minimum pendant les 15 ans , sinon on y perd en déduction d’intérêts

- Les contrats d’assurance vie via les banques classiques, contrairement aux banques en ligne, ont des frais plus élevés, et l’accès aux UC est beaucoup plus restreint, on n’a donc pas les UC les plus performantes. En l’occurence, une 40aine d’UC disponibles. C’est un gros point négatif.

- Pour ce contrat, obligation d’être investi en permanence sur 30% minimum en UC.

Parmi les UC disponibles, j’ai fait le panachage suivant:

30% Natixis actions Etats-Unis Growth
30% Dorval Managers Europe C
20% Pictet Security
20% Natixis Actions Europe PME

Remarque:

Nous avons signé, et fait les versements, le 26/09, la veille de l’entrée en vigueur de la nouvelle loi finance.

Les plus-values de la fraction du contrat supérieure à 300K€ seront imposées à 23%, au lieu de 30% dorénavant.
Mais, sachant que le taux de la CSG est celui en vigueur au moment du retrait ou clôture du contrat, ce taux de 23% ne manquera certainement pas de grimper et de tendre ultérieurement vers les 30%, malheureusement pour ce contrat aussi.

Conclusion:

Dans mon cas particulier (liquidités disponibles, revenus fonciers, TMI, pas encore d’AV) le prêt in fine se montre plus avantageux.

En effet, le CF net du projet sera de +770€/mois, contre -330€/mois si j’avais contracté un prêt amortissable, en contrepartie de l’immobilisation des 100K€, et sans compter une PV éventuelle du contrat AV, si il dépasse les 336K€ au terme du prêt.

Je vous remercie de m’avoir lu!

Gallien

Mots-clés : assurance vie, immobilier, prêt in fine