Gallien : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble patrimonial)

LE CONTEXTE

Bonjour à tous,

Nous étions à la recherche d’un investissement patrimonial (buy and hold!), avec des critères sans compromis concernant la localisation.

Nous avons la conviction que la rentabilité globale d’un investissement, qu’il soit immobilier, en action, ou autre, dépend, du rendement, d’une part, et de l’augmentation de valeur d’autre part.

Donc exit malheureusement les taux de rentabilité à deux chiffres, que peuvent octroyer des immeubles de rapport à 500€/m2.

Alerte spoiler: la renta est faible, et ne vous fera pas rêver.

Vous allez me dire: à ce taux-là, autant emprunter pour acheter des SCPI.
Mais nous ne voulons pas de SCPI.

Nous sommes, par ailleurs, déjà bien occupés, et souhaitions trouver un bien dont la gestion ne soit pas trop chronophage.
Nous nous sommes donc tournés vers la location commerciale, et la location courte durée déléguée.

LE BIEN

Après plus d’un an de recherches, nous avons enfin signé un compromis pour un immeuble situé dans une préfecture très touristique, avec un emplacement exceptionnel, « non réplicable ».
L’immeuble, très mal commercialisé, était en vente depuis deux ans, par une agence de la capitale, et sa mise en vente était quasi invisible.
Nous avons fait une première offre, très basse, qui a été refusée.

Suite à cela, nous avons présenté une contre-offre, 17% sous le prix affiché, et 30% sous le prix initialement demandé.

Celle-ci a finalement été acceptée.

Nous voici donc sous compromis, avec un immeuble d’une surface habitable de 340m2, hors communs.
La moitié est louée à une brasserie, florissante, et le reste de l’immeuble est composé de 2 appartements de 85m2 à rénover.

URBANISME

Chaque appartement présente actuellement 3 grandes chambres, un très grand séjour, une salle d’eau et une cuisine, et deux portes d’entrées pour chaque appartement.

Il y avait en effet à l’origine 2 appartements par étage.

Notre volonté est d’exploiter les appartements en location touristique haut de gamme.

Notre première idée était de maintenir les deux T4 existants en LCD.
Après réflexion, nous pensons que des grands appartements génèreront moins de demande que des petites surfaces, et le taux de remplissage sera plus faible.

Nous souhaitons donc passer de 2 T4 à 4 T2 (4 couchages par T2).

Nous avons donc contacté le service urbanisme, qui, au vu de la situation antérieure, acceptera, et nous demande de mettre en oeuvre deux places pour des vélos dans les parties communes.

Nous devrons, ensuite, demander un changement temporaire d’usage, pour exploiter les logements en location touristique.

VOTRE PROFIL



Statut :Travailleur Indépendant,
âge: Quarantaine,
TMI: 45%



VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE



Comptables: bonnes

Fiscales: moyennes 

Artisanales: moyennes, je délègue, mais je sais de quoi l’on parle, quand j’échange avec la maitrise d’oeuvre ou les artisans.

Sociales: moyennes

Temps disponible: faible et en augmentation



CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

Type : immeuble mixte
Année de construction: 1950
Étages: 4,
luminosité: triple exposition E-S-O,
surface habitable:340m2

Location: commerciale, et inoccupé pour la partie habitation

Chauffage individuel: gaz et électrique
Volets: persiennes
Compteurs d’eau: 3 et d’électricité: 3 ; gaz:3
Études de la copropriété : pas de copro
Décoration : vieillotte pour les appartements/ moderne pour le commerce



LOCALISATION DU BIEN

Département très touristique, Préfecture de bord de mer. Centre-ville
Bassin d’emploi de la zone de chalandise / dynamisme économique: très dynamique




RENTABILITÉ DU BIEN


La rentabilité brute est faible: 4,5% en cas de location nue, et aux alentours de 6% bruts (frais de conciergerie déduits), avec la mise en LCD des appartements.

Entendons-nous bien : c’est une rentabilité concernant un immeuble de caractère, refait à neuf, avec des prestations très haut-de-gamme.

Nous souhaitons, en effet, un investissement immobilier de qualité, avec une localisation d’exception, et cela implique, selon nous, de devoir mettre en retrait, le critère du taux de rendement de l’immeuble.

Nous ne souhaitions pas de copropriété.

Nous n’avons pas d’objectif de revente à moyen terme, et nous souhaitons vivement conserver ce bien ad vitam aeternam




Coût du bien actes en mains: 1 830k€

Loyer mensuel déjà pratiqué ou envisagé:

5k€ HT actuellement pour la partie commerce, bail commercial 3-6-9, indexé annuellement, ILC.
7k€ pour les 4 appartements en location courte durée, nets de frais de gestion


Taux de vacance envisagé : 20% pour les appartements.
Ce taux est faible, mais la ville est très touristique et très dynamique, et la localisation de l’immeuble dans la ville est très favorable. (cela fait beaucoup de très!)

Frais de gestion locative envisagé si délégation: 30%

Travaux immédiats: rénovation intégrale et haut de gamme des appartements: 320k€, dont je délègue la maîtrise d’oeuvre.

Durée prévue des travaux: 9 mois
La toiture est neuve

Travaux à 10 ans: ravalement façade

Taxe foncière 6k€



Rentabilité brute prévue:de 5,8% à 6,5% (nette de frais de gestion) avec la LCD, 4,5% en location nue.


FINANCEMENT DU BIEN

Montant de l’apport: 500k€
Type de crédit : amortissable
Taux du crédit avec assurance: 3,7%
Durée du crédit: 20 ans, différé 12 mois.


 Ce différé nous procurera des liquidités au démarrage.

RÉGIME D’EXPLOITATION


Nous ne souhaitions pas tout miser sur la LM(N)P.
Nous pensons (de même que nos conseils), en effet que ces régimes vont se durcir dans les prochaines années, notamment en ce qui concerne l’amortissement et le régime actuel très favorable de la plus-value.
L’immeuble sera donc détenu par une SCI à l’IS, créée pour l’occasion.
Le choix de la SCI s’explique car le taux d’emprunt est plus intéressant qu’en SAS, et il n’y a pas d’obstacle à la location courte durée en SCI IS.

location nue pour la partie commerce
location courte durée pour les appartements


CASH FLOW

SCI à l’IS, résultat fiscal négatif pendant 5 à 7 ans, et report du déficit pendant 2 à 3 ans supplémentaires.

Cash flow de +1k€ par mois, mis en réserve;
par ailleurs, +54k€ de remboursement de capital, la première année (Ce remboursement de capital sera chaque année en hausse de 2 à 3k€).

Ce CF est artificiellement positif, grâce à l’apport personnel.

(Remarque : Dans un cas fictif, où l’on aurait emprunté pour la totalité du projet,
le cash-flow mensuel aurait été de -2k€ par mois.)

Le Cash-flow serait de -1k€ par mois en cas d’interdiction totale de location courte durée par la municipalité.
Il y aurait, en effet, dans ce cas beaucoup moins de rentrées locatives, atténuées cependant par des frais de gestion moindres.
Nous nous couvrons, en partie, vis-à-vis de ce risque important, en réalisant des appartements d’une surface supérieure à 35m2, et en procédant à la création de deux logements supplémentaires, ce qui permettrait à minima de louer 2 appartements sur 4 en location courte durée.

LEVIERS D’OPTIMISATION DU CASH-FLOW


Voici une énumération des points d’attention qui permettraient d’optimiser le cash-flow.
Cette liste n’est pas exhaustive.

- optimisation de la durée des travaux —> délégation de gestion
- maximisation du taux de remplissage —> délégation de gestion
- fixation intelligente du montant demandé pour la location courte durée,
  selon l’offre et la demande—>idem
- optimisation du coût de la conciergerie (automatisation des entrées-sorties, blanchisserie, nettoyage)
—>automatiser au max (serrure connectée, local blanchisserie)
- report du paiement de la taxe foncière, sur le commerce —> à terme
- indexation annuelle du loyer du commerce —> OK

Je suis à votre écoute pour toute suggestion et remarque.

Je vous remercie de m’avoir lu jusqu’ici !

Mots-clés : immobilier, lcd, sci (société civile immobilière)