Azrog [02] : étude de cas immobilier (immeuble de rapport, rendement brut = 23%)

Mr Bernard2K, soyons clair, je ne vous prête pas de mauvaises intentions loin de là. Vous passez du temps sur ce forum a vouloir aider les gens. Néanmoins je mets en garde les débutants contre les gens qui ont votre vision de l’immobilier et des sujets, non pas que je sois opposé a la votre mais vous êtes a mon sens trop obnubilé par des details.
Vous savez j’ai pensé plusieurs fois a vous dans des séminaires en voyant des gens présentant leur projet avec 3 chiffres et en disant qu’ils ont acheté au feeling…certe ils étaient plutot de l’immobilier a la base mais tout de même c’était frappant comme présentation….
Si on revient sur mon cas, je répète que me dire que mon projet était bancale pke mes simulations ne prenaient pas en compte le fait qu’un appart serait loué en nul, ou que j’allais droit dans le mur pke je ne savais pas si jallais faire 2200 de loyers ou 2300…soyons sérieux, je ne peux pas vous encourager dans cette vision des choses.
J’ai visiter le bien au cours d’une visite groupé. Pourquoi je l’ai eu? Parce que j’ai étais le premier a me lancer et vous avez pas le temps de regarder le 2eme chiffre après la virgule. J’avais même sous estimé les travaux et pas que d’un peu mais ça reste toujours une très bonne affaire.
Mon conseil est juste qu’à chercher le détail du détail on ne fait rien. Je revendique mon brin de folie qui m’a plutôt porté chance. Et puis, le bien, quand vous l’acheté 3x en dessous du prix du marché en profitant de circonstances comme c’est le cas des bonnes affaires, le doute est a mettre en perspective.
J’aurais pu aussi le retaper et le revendre et prendre un petit 30k€ net.

Petit calcul de renta puisque vous le demandez.
Je n’ai pas envie de repartir dans du détail de chiffres on va rester sur le brut:
Achat: 100k€
Travaux: 75k€
Meubles : 5k€
Revenus : 26760 (2230 HC)
Rendement brut = 14,8%
Vous rajoutez l’agence, les assurances PNO, la taxe foncière, la vacance etc et vous aurez le fameux netnet! Pour ma part je préfère ne pas l’estimer et voir concrètement notamment aprés Juin prochain ou le turnover (vacance?) s’annonce important.

Désolé Mr PlayerM je taierais le nom de la ville pour un ensemble de raisons que je ne vais pas evoquer ici. Pas de soucis concernant le retour sur la gestion, une agence est censé s’en occuper mais je suis pas mal present pour regler les 1ers problèmes…

cricri77700 a écrit :

Vous devriez donc lui donné un pourcentage sur vos loyers… smile

lol je vais réfléchir à cette idée promis !

Désolé si j’ai été dur avec telle ou telle personne, je suis juste revenu conclure cette discussion sur mon projet pour alerter les débutants sur le fait que la rentabilité d’un projet s’évalue d’abord grosso modo, surtout quand le temps presse.

cricri77700 a écrit :

Je pense que dans l’immobilier , il ne faut rien mais rien laisser au hasard , il faut avoir réponse à tout , être sûr à 100% de son qu’on fait.

Je dirais que c’est mieux, mais que c’est votre vision des choses et que d’autres visions sont possible.

cricri77700 a écrit :

Sur une autre simulation avec un léger cash flow + des travaux qui n’ont pas été correctement évaluer peut faire un cash flow négatif associé à une malchance d’un loyer impayé ou autre galère.

Dans ce cas c’est plutôt que le projet ne vaut pas le coût dés le début, tout dépend de ce que l’on souhaite comme rendement bien entendu !

Mais si je reprend mon projet, la question initiale était laquelle ? Vais-je faire 17% brut ou 14% brut ? Je ne suis pas convaincu que ça change quelque chose au fait que sur un projet de la sorte, je ne vois pas d’autres solutions que dire oui rapidement. Surtout que je sais déjà qu’il me sera presque impossible de refaire ça dans la ville en question.

Moi mon conseil, c’est : les chiffres en détails c’est bien pour affiner un projet. Mais si vous avez besoin de beaucoup de chiffres pour prendre une décision, c’est qu’il doit y avoir mieux comme investissement à faire ! Avec 3 chiffres on doit aussi être en mesure d’évaluer si le projet vaut le coup ou pas.

Le futur me fera peut-être changé d’avis !

Je travaille d’ailleurs déjà sur un autre projet, inutile de vous dire que je ne le détaillerais pas ici, parce que les gens se bousculeraient pour m’en dissuader ! :-)

Très bonne réussite à toutes et tous