MattSV : étude de cas immobilier (1er investissement locatif : 16% brut)

Je partage l’avis de Bernard2K et j’ajoute ceci : quand on vise un investissement "campagne", il faut vraiment connaître son marché local "à fond", comme Grand21 ou Guillaume33. Ce type d’affaire est rarement "moyen", comme dans une grande ville : c’est souvent soit très bon, soit catastrophique… Une demande locative ne doit pas "sembler exister", mais être vérifiée soigneusement, par exemple par des annonces fictives sur une semaine pour voir les réponses.
Ensuite, pour de vieilles maisons, et même pour les autres, la visite avant achat peut être effectuée avec un expert qui peut chiffrer les travaux. Enfin, si les travaux sont importants, le régime "Borloo" est bien, sinon le LMNP est à étudier.
Rastignac

Merci à vous 3 pour vos réponses ! Cela m’aide à progresser

Bernard2K :
Je n’avais pas inclus les frais de notaires dans mon calcul de rentabilité brute, cela fait donc 14.5% (si un modo peut modifier mon titre, svp).

Je n’avais pas précisé, mais plusieurs visites ont été faites avec un proche qui travaille dans le bâtiment. Cette personne pourra nous accompagner lors des travaux que nous ferons nous-mêmes en grande partie.

C’est une vieille maison qui date du début du 20ème.
La toiture est en bon état (charpente et tuiles OK), pas de problème de ce côté.
Le chauffage est au fioul, avec radiateurs dans chaque pièce.
L’isolation : c’est certainement le point à améliorer.
Les murs en pierre de 50cm ne sont pas isolés.
Les combles sont isolés avec de la laine de verre.
Certaines fenêtres sont en double vitrage, mais d’autres en simple vitrage : je compte changer ces dernières (et ajout d’une VMC).

Autres travaux : peinture, modernisation de la cuisine, pose d’un poêle à bois.
Pour l’instant, je prévois une enveloppe travaux de 3 à 4k€.

Pourquoi parlez-vous de fin septembre ? Je ne compte pas louer à des étudiants.

Rastignac :
Lorsque je dis que la demande locative semble exister, c’est parce que je suis prudent car je n’ai pas encore d’expérience dans ce secteur.
J’avais bien évidemment testé une annonce fictive sans photo sur LBC. Cinq contacts en 2 jours. J’ai étudié 2 de ces contacts : il gagnent plus de 3x le loyer. Je trouve que c’est un résultat satisfaisant dans ce coin.
Mon proche (mentionné plus haut) qui vit dans le secteur, me dit que ça se loue dans ces prix.

gunday :
J’ai bien conscience que c’est à moi seul de payer les travaux.
J’ai beau chercher, je ne vois pas ce qui pourrait me couter cher : la structure est saine, la toiture en bon état, plomberie OK, compteur électrique récent…
Il y a bien 2 placards avec de la peinture au plomb, en état d’usage. Le diagnostiqueur m’a dit que ça pouvait rester en l’état.
Il y a également 2 prises électriques qui ne sont pas raccordées à la terre, mais ça me semble anecdotique…