Nue-propriété : quel est l'intérêt d'acheter en nue-propriété ?

Excellente analyse en effet je me suis posé les mêmes questions il y a quelques mois.
Je rajoute quelques inconvénients:

- durant la période de démembrement le bien est très peu liquide, en tout cas moins qu’un bien détenu en PP
- on concentre un montant élevé sur un seul bien (vs SCPI avantage de diversifier sur plusieurs biens)

- on ne peut (ou alors difficilement) pendant 15 ans accéder à son bien et donc avoir une idée de son état etc

Par ailleurs, vous êtes expat, pourquoi regarder du coté de la France uniquement ?

Il y a des personnes qui sont non résident fiscal en France, mais qui souhaitent (pour des raisons qui leur appartiennent) investir sur le marché immobilier français.

Pour certaines (pas toutes) de ces personnes, la fiscalité  (globale, qui en pratique -même si les revenus fonciers sur un immeuble en France seront imposés en France- dépend du pays où elle réside, de sa convention fiscale avec la France, et aussi du fait de devoir ou non payer des PS ou meme ISF/IFI en France) peut rendre financièrement plus avantageux un investissement en NP.

Par ailleurs, pour de l’immobilier en direct, gèrer le locataire comme le bien au quotidien pour un expatriés est difficile, et la gestion déléguée n’est pas sans difficultés ou inconvénients.

Une clés de répartition sur 10 ans est plus avantageux.
En moyenne 35% de décote.

Si je paie une part 100, je paie 65% soit 65.
Dans 10 ans ( pas d’évolution de prix de part et de loyers ) j’ai un rendement de 4.42% annuel et par la suite un revenu "sans emmerde"

J’étudie la chose depuis 1 semaine pour mettre 20000 euros par ans sur de la nu propriété :
- je diversifie petit à petit
- je n’entre pas d’un coup ( on parle d’une bulle ? ) Et cela permet de lisser mes investissements.
- Cela me laisse le temps également d’approfondir mes connaissances sur ce type d’actif.

Je pense que de nos jours , 4% c’est bien.
Diversifier notre capacité d’épargne sur  la nu propriété + pea peut être une bonne idée à creuser.

Merci GBL, c’est vrai que mon cas est simple (ce qui est gagne a HK est impose a HK, ce qui est gagne en France est impose en France). Donc cela aurait tendance a donner raison a mon analyse (du moins pour mon cas ou cas similaire). Pour la gestion deleguee, c’est ce que je considere comme le risque et travail necessaire a obtenir une meilleure renta.

@Crown : merci pour la rectification, j’avais pas bien compris le coup de l’usufruit apres extinction. c’est clair maintenant.

@cricri77700 : OK, j’ai calcule avec vos chiffres, et effectivement, sur les 15 ans du pret, votre cle a 10 ans et 35% decote donne un avantage de 6000 EUR a la NP si TMI=30%. Si TMI=14% alors c’est PP qui a l’avantage de 6000 EUR (et pour moi, avec TMI 20%, c’est PP qui gagne de juste 1000 EUR).

jimbow a écrit :

En tant que non résident fiscal français, votre imposition est de 20% + 17,2% de CSG. (et non pas TMI à 30% + 17.2 CSG)

Rendant la question encore plus legitime non?
Et si j’ai pris TMI 30%, c’est parce que si je prend 20%, je parie que quelqu’un me fera la remarque "eh, mais les TMI c’est 14% puis 30%, c’est quoi votre 20%?"

@cricri : c’est la liste des NP proposées par QUI ?

crcri77700 a écrit :

Dans 10 ans ( pas d’évolution de prix de part et de loyers ) j’ai un rendement de 4.42% annuel

Ne pas oublier qu’en cas de vente, il faut retirer les frais d’entrée (FE) qui sont en fait des frais de sortie, le rendement est plutôt de 3,35% (avec des frais de 9,6% du prix d’acquisition par ex)

% NP =65     % UF =35       Dont FE=0,096    Px - FE=0,904    RBT - FE=1,391    gain/an %= 3,354    RBT Px Achat =1,538      gain/an %= 4,402

Plus les frais d’entrée sont élevés, plus le rendement baisse.

Le rendement ne peut être calculé qu’avec revente.

Les gestionnaires annoncent un prix frais inclus: exemple 10%
Donc pour un prix d’achat de 100, dont 10 de frais, cela fait 10/90 soit 11,11% de frais (en plus)
Si le prix de la part n’augmente pas de 11,11% pendant les 10 années du démembrement, les 4,4% devient 3,354%.

Il ne faut pas tout investir au même moment et sur la même durée de répartition. D’un autre côté si vous pensez investir au fil du temps cela sera difficile et vous allez vite voir avec le dossier à remplir que c’est compliqué.
Une fois que vous avez fait une sélection, n’hésitez pas à comparer le rendement avec la clé sur 7 ans en évaluant divers scénarii. Vous verrez que parfois la clé 7 ans est plus intéressante que celle à 10 ans, parfois c’est l’inverse. Cela permet aussi de diversifier les clés.
Attention au secteur de la santé, très (trop) en vogue et qui fait l’objet de collecte importante.
PFO en NP 10 ans sachez que j’en ai acheté en direct à moins de 800€ il y a 2 ans, elle se transforme du fait de sa collecte, difficile de savoir comment elle va évoluer mais c’est surprenant de la voir dans votre classement, est-ce du fait de sa clé?
Cela pour dire qu’il ne faut pas regarder que la NP. Parfois il y a des opportunités d’achat sur les SCPI à capital fixe en direct, de moins en moins mais ça se trouve (PF1 dernièrement).

Bonjour,

qques précisions sur les propos de GBL :

1. Sur primovie, je confirme que c’est bien la plus grosse collecte du marché et j’ajoute qu’il y a un paquet d’institutionnels au capital (y compris assureurs, AV etc). Le jour ou ils veulent sortir ca pourrait ne pas bien se passer.

2.

- cristal rente : la société de gestion a  décidé (sans que rien dans les statuts ne l’y autorise), de proposer aux associés de révoquer le Conseil de Surveillance, et de le remplacer par des personnes parmi une liste que la société de gestion semble avoir déterminée toute seule (gouvernance suffisamment "anormale" pour que j’évite cette SCPI)

Ce propos est inexact, en tant qu’associé de SCPI la SG a proposé de renouveler le conseil de surveillance avec que des candidats parmi les associés (je suis candidat, d’ailleurs), les candidatures ont été libres et la SG a interrogé la collectivité des associés (ce qui n’enlève pas forcément le doute légitime que l’on pourrait avoir sur qui a raison et qui a tort)

Dernière modification par roudoudou (07/10/2017 09h37)

Plusieurs remarques en vrac:

1) Primaliance appartient à Foncia, cela peut influencer le top 3 en tête de leur liste de SCPI offertes en démembrement, mais pour être déjà passé par eux, ils sont sérieux au niveau du back-office.

2) Je remarque que les nouvelles clés sont beaucoup moins favorables au nu-propriétaire (l’explication est que le rendement pour l’usufruitier baisse, la baisse de rentabilité est partagée entre NP et UF):

- exemple NP de Foncia Cap heberg’immo 10 ans à 65% en juillet 2017 contre 67 aujourd’hui
- exemple 2: Foncia pierre rendement 10 ans à 65% en 2016 contre 68% actuellement.

Si vous ajoutez la revalorisation des parts entre temps, c’est beaucoup moins sexy. La rentabilité potentielle diminue.

3) un des intérêt de la NP était de minorer l’ISF, attendre les textes pour l’IFI (SCPI in ou hors IFI?, NP hors IFI versus PP?).

4) investir des petites sommes par trimestre, cela fait beaucoup de paperasses, de multiples conventions d’usufruit a remplir… mais cela reste possible.

5) si vous repérez une SCPI à capital variable qui vous plait, vous pouvez contacter directement la société de gestion, ils ont parfois des contreparties usufruitières. Malheureusement pas de démembrement pour celles en capital fixe

6) meilleurscpi.com (sans leur faire aucune publicité, je ne suis jamais passé par eux) propose des listes différentes, avec des clés parfois différentes.

"Si vous ajoutez la revalorisation des parts entre temps, c’est beaucoup moins sexy. La rentabilité potentielle diminue."

Je pense que j’ai loupé quelque chose :

C’est mieux que la part augmente quand on achète en usufruit car le patrimoine augmente non ? Si elle vaut 100 en 2017 et 140 en 2027 , c’est mieux non ?
Je comprends que le rendement baissera sans doute ( voir l’évolution des loyers ) ?

Beaucoup de points abordés dans cette discussion, quelques réponses rapides:

@Cricri77700
Attention les minimum de souscription sont souvent plus élevés en démembrement qu’en achat PP, par exemple (et c’est le cas extrême) compter 18 000 € pour un démembrement NP PFO 10 ans.

@GBL et Roudoudou
J’ai eu l’occasion de discuter avec le gérant de Cristal Rente lors de Patrimonia, effectivement difficile de savoir qui a tort mais, je note que parmi les candidats du CS certains étaient présents dans l’ancien CS. J’ai pu constater avec d’autres gérants que les problèmes relationnels gérants-CS apparaissaient dans d’autres SCPI avec comme réponse par exemple l’abandon de la gestion de Cicofoma par Sofidy.
Nul doute que certains gérants suivent de près ce qui se passe chez Cristal Rente pour leur gestion interne à venir.

@Roudoudou J’ai indiqué à mon épouse associée Cristal Rente de voter pour vous.

@Sm94 Pour le moment des textes de l’IFI, la nue-propriété reste en dehors de l’assiette taxable. J’ai bien dit pour le moment.
Le démembrement est possible sur les SCPI à capital fixe mais uniquement lors des augmentations de capital jamais sur les achats au marché secondaire.

@les clés de démembrements sont celles proposées par la société de gestion et sont toutes à peu près suivies par les distributeurs sauf accord spécifique entre un usufruitier et un nu-propriétaire qui souscrivent en même temps.

@NP capital variable vs capital fixe
Il y a eu une remarque sur l’absence de proposition de démembrement sur SCPI à capital fixe dans ce sujet. Pour ma part, en tant que distributeur je ne propose jamais de démembrement sur SCPI capital fixe car le prix de revente peut varier plus fortement qu’une SCPI à capital variable, j’imagine que le plupart des distributeurs raisonnent comme moi.

Il vaut mieux réserver l’achat de SCPI capital fixe en PP sur augmentation de capital ou mieux lorsque le marché secondaire présente une belle anomalie (i.e sous le prix de revalorisation).

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