Mikil : étude de cas immobilier (LMNP à Paris)

Mikil · #1

Bonjour,

j’ai acheté en Janvier 2012 un appartement à Paris, qui fut ma résidence principale jusqu’en janvier 2017.

1er Fevrier 2017 Je l’ai loué en meublé et Je suis parti m’installer en Belgique pour raison familiale (tout en étant salarié à plein temps en France).

J’ai laissé mes meubles à Paris pour la location meublée.

Ce qui me semble prendre le plus de temps dans le LMNP, ce n’est pas tant la comptabilité, mais estimer correctement la valeur de chaque meuble et de l’immeuble. Chose qu’un comptable ne fera pas si j’ai bien compris ? J’ai donc quelques questions…

1- estimation des meubles : Pourrai je amortir ces meubles possédés bien avant le début d’activité, comment faire ?
- Avoir toutes les factures ?
- chercher chaque meuble sur LBC pour estimer sa valeur et prendre une capture d’écran ?
- ou bien ne peut on amortir que les meubles achetés après le début de la location ?

2- Valeur du bien : La valeur du bien à prendre en compte est elle celle au moment du debut de mise en location je suppose. Dois je obligatoirement prendre un agent immobilier pour estimer sa valeur ? Que requiert le fisc à ce sujet ? Car s’agissant d’une part importante de l’amortissement, quelques milliers d’euros en plus ou en moins influent grandement et on est vite tenté de l’estimer dans la tranche supérieure.

3- Année amortissement: Comment faire pour amortir l’immobilier ? Suffit il de prendre la valeur de l’appartement et de l’amortir sur 33 ans ? Ou est ce plus complexe ? Et à paris, 33 ans est ce réaliste ?

4- CGA: Si j’ai bien compris, l’adhésion au CGA (je pense etre en benefice des la premiere année malheureusement), doit se faire dans les 5 premiers mois de l’année de déclaration OU dans les 5 premiers mois du début de location.
Ce qui me permettrait d’y adherer pour ma premiere déclaration en 2018.

Par contre, en tant que résidant belge (mais salarié en France et donc imposé en France), il ne m’est pas possible d’adherer à un CGA, est ce correct ?

5. comptable / expert comptable : quelle difference ? Avez vous une recommandation pour un comptable specialisé lmnp ? jedeclaremonmeuble. com est il réellement sufisant ? Si vous avez des experts comptable à me recommander pour mon cas, je suis preneur (en mp evidemment).

Voilà, j’ai passé plusieurs heures à parcourir le forum, sans trouver de réponses claires à ces questions, si celles ci existent, je suis preneur de liens, si celles-ci n’existent pas encore, je suis impatient de lire vos réponses.

Merci d’avance de votre aide!

ps: Je n’ai pas encore envoyé mon P0i, je pense le faire bientôt (mieux vaut tard que jamais)

Mots-clés : amortissements, calcul, comptable, estimation, meubles, valeur

DDtee · #2

Mikil a écrit :
1- estimation des meubles : Pourrai je amortir ces meubles possédés bien avant le début d’activité, comment faire ?

La règle générale est celle de l’amortissement à partir de la facture d’achat. Celle-ci peut-être d’un fournisseur professionnel (magasin, site internet…) ou d’un particulier. Il semble que 6 ans soit une durée souvent utilisée. Toutes les factures doivent être à l’adresse du bien.
Pour vos anciens achats de 2012, il me semble que cela soit impossible…

Mikil a écrit :
2- Valeur du bien : La valeur du bien à prendre en compte est elle celle au moment du debut de mise en location je suppose. Dois je obligatoirement prendre un agent immobilier pour estimer sa valeur ?

AI ou notaire, une estimation de chaque est sans doute mieux. Au vu de la progression des prix sur Paris une estimation actuelle sera plus intéressante que le prix d’achat, surtout si vous avez entre temps fait des travaux

Mikil a écrit :
3- Année amortissement: Comment faire pour amortir l’immobilier ? Suffit il de prendre la valeur de l’appartement et de l’amortir sur 33 ans ? Ou est ce plus complexe ? Et à paris, 33 ans est ce réaliste ?

C’est plus compliqué chaque élément (murs, électricité, toiture, plomberie…) est amorti sur une durée différente à voir avec comptable spécialisé. Il faut aussi retrancher le prix théorique du terrain non amortissable.

Mikil a écrit :
4- CGA: Si j’ai bien compris, l’adhésion au CGA (je pense etre en benefice des la premiere année malheureusement), doit se faire dans les 5 premiers mois de l’année de déclaration OU dans les 5 premiers mois du début de location.

Il me semble (si qqn peut confirmer) que c’est avant fin février de chaque année.

Mikil a écrit :
5. comptable / expert comptable : quelle difference ? Avez vous une recommandation pour un comptable specialisé lmnp ? jedeclaremonmeuble. com est il réellement sufisant ? Si vous avez des experts comptable à me recommander pour mon cas, je suis preneur (en mp evidemment).

Jdmloyer est juste un site qui vous permet d’enregistrer vos données comptables pour les mettre en forme. Vous faites le travail et n’avez aucune garantie…
Un EC fait le travail et a assurance et responsabilité professionelle sur le travail effectué. Je vous envoie les coordonnées du mien, spécialisé et pas plus cher que jdmloyer

Pas de soucis pour les déclarations tardives de POi

rocambole · #3

Hello,

Je rajouterais un élément important, split entre terrains et murs (car terrain non amortissable). A Paris, on est au mini 20-25% terrain 80% murs de la valeur du bien, et ca peut aller jusque 30/40% si vous voulez être prudent.

Mikil · #4

Merci pour ces réponses rapides.

C’est bien embettant si je ne peux amortir presqu’aucun des meubles laissés sur place, ceux ci étant nombreux, de bonnes qualités et en très bon état malgré 5 ans d’ancienneté depuis l’achat.
Il me semblait que l’amortissement commencait à la date de début de mise en location et non à la date d’achat.

Faut il donc mieux que je reprennes mes meubles et en achete des nouveaux pour pouvoir les amortir l’année prochaine ? (faudra t’il ensuite que je refasse un inventaire des meubles avec le locataire ? car je suppose que les meubles doivent y être inscrit?)

Je vais contacter l’EC recu par email, il a l’air effectivement sérieux et à jour aux premiers abords.

nicobimmo · #5

Corrigez moi si je me trompe mais une bonne "technique" serait d’acheter vos nouveaux meubles avec en-tête de facture votre adresse parisienne, même s’ils sont localisés chez vous en Belgique (à voir la faisabilité/timing), afin de les faire passer en amortissement sur votre LMNP à Paris.

Kili · #6

DDtee a écrit :
Mikil a écrit :
1- estimation des meubles : Pourrai je amortir ces meubles possédés bien avant le début d’activité, comment faire ?
La règle générale est celle de l’amortissement à partir de la facture d’achat. Celle-ci peut-être d’un fournisseur professionnel (magasin, site internet…) ou d’un particulier. Il semble que 6 ans soit une durée souvent utilisée. Toutes les factures doivent être à l’adresse du bien.
Pour vos anciens achats de 2012, il me semble que cela soit impossible…

Faux, sur du déclaratif vous pouvez estimer la valeur des meubles que vous fournissez sans factures. Il est évident que cette estimation doit être sérieuse et sera faible au vue du prix neuf. Mais un lit un bureau, un canapé, une table et des chaises valent rapidement quelques centaines d’euros.

nicobimmo a écrit :
Corrigez moi si je me trompe mais une bonne "technique" serait d’acheter vos nouveaux meubles avec en-tête de facture votre adresse parisienne, même s’ils sont localisés chez vous en Belgique (à voir la faisabilité/timing), afin de les faire passer en amortissement sur votre LMNP à Paris.

Là on est sur de fausses déclarations, je ne peux que vous décourager fermement. D’autant que c’est facilement vérifiable et particulièrement grossier.

Mikil d’une manière générale je vous invite à vous rapprocher d’un expert comptable qui répondra à toutes ces questions. Leur rôle est aussi de nous accompagner.

DDtee · #7

Je ne sais pas quelles sont vos sources @Kili, mais d’après mon notaire il n’est absolument plus admis par le fisc, depuis quelques années, d’amortir ou de donner valeur à des meubles sur déclaratif et sans facture.

Bernard2K · #8

Bonjour,

j’ai traité le sujet ici :
(24/25) LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs

S’agissant d’une mise en location LMNP au réel plusieurs années après l’achat, vous n’avez pas le choix : le bien doit être amorti pour sa valeur vénale, au moment de la mise en location meublée. Cette valeur vénale résulte d’une expertise réalisée par un agent immobilier ou un expert immobilier. Je pense que cette valeur vénale établie par un expert inclut les meubles.

Par rapport à la valeur d’achat, vous y gagnerez sur certains points (notamment le prix du bien immobilier lui-même qui a probablement augmenté) et y perdrez probablement sur d’autres (notamment les meubles qui ne seront sans doute pas estimés bien cher).

Du fait que c’est la valeur vénale au moment de la mise en location, l’estimation des meubles risque de ne pas être bien haute, mais au moins leur amortissement débutera maintenant ; pour des meubles de 5 ans d’âge, ils reprennent donc du service en quelque sorte puisqu’il y aura une valeur expertisée, à amortir à compter de la mise en location.

Vous avez l’air de tenir à vos meubles, mais franchement, il faut relativiser : vous pourriez en tirer combien sur le bon coin ? Ca vous coûterait combien de revenir de Belgique pour récupérer ces meubles (et les stocker où ?) et en acheter de nouveaux ? Mieux vaut les laisser.

Si vos meubles sont si bien que ça, ça contribuera à l’attractivité du bien qui apparaîtra "haut de gamme", et cela vous permettra donc de trouver des locataires avec de bons profils. Quand on loue facilement à un bon locataire qui est content du logement où il habite, cela contribue à éviter les impayés et autres problèmes, et ça, ça n’a pas de prix ! Beaucoup de foreumeurs témoignent qu’un positionnement haut de gamme sur la déco et l’ameublement, cela permet d’attirer des locataires fiables et heureux d’habiter là ; et tout le monde s’y retrouve.

Dernière modification par Bernard2K (12/10/2017 00h29)

DDtee · #9

Bernard2K a écrit :
Je pense que cette valeur vénale établie par un expert inclut les meubles.

Cher Bernard, vous nous avez habitué à mieux "qu’une opinion"

Je suis bien d’accord sur le reste, le mobilier étant traditionnellement amortis sur 6 ans, au bout de 5 la valeur vénale serait bien faible…

Kili · #10

Ma source est mon expert comptable. Mais comme précisé et dans la même veine que Bernard, la valo est très faible en rapport aux prix d’achat.

Bernard2K · #11

DDtee a écrit :
Bernard2K a écrit :
Je pense que cette valeur vénale établie par un expert inclut les meubles.
Cher Bernard, vous nous avez habitué à mieux "qu’une opinion"

Cher DDTee, si vous avez cru que je faisais "plus" ou "mieux" qu’émettre des opinions, c’est vous qui êtes dans l’erreur, désolé. Car je ne fais qu’émettre des opinions qui sont celles d’un modeste amateur et certainement pas d’un juriste ou d’un expert-comptable.

On est sur un forum public de discussion, alors on discute, dans le cadre d’échanges d’informations ou de bons tuyaux, entre particuliers bénévoles. Dans ce cadre, je fais ce que je peux pour vérifier et sourcer mes "opinions", mais je ne peux pas et ne veux pas "blinder" chacune de mes réponses comme si c’était une consultation d’un professionnel, ce que je ne suis pas.

La valeur des meubles qui sera inscrite en amortissement est de la responsabilité de Mikil, de son expert-comptable, et de la personne qui fera l’expertise de la valeur du bien immobilier. Ces deux derniers sont des professionnels dûment qualifiés et ils ont des assurances professionnelles qui couvrent leur activité. Chacun son métier et chacun ses responsabilités. Moi je ne peux faire mieux qu’une "opinion".

Dernière modification par Bernard2K (12/10/2017 12h28)

DDtee · #12

Je suis sincèrement désolé si jamais je vous ai choqué… j’ai juste trouvé étonnant que vous remettiez en cause l’expertise de mon notaire sans nommer d’arguments.

Vous avez raison, nous sommes effectivement sur un forum de non professionnels où chacun fait au mieux de son expérience/compréhension et bénévolement

Bernard2K · #13

J’étais sérieux mais pas choqué du tout ! Je dis tout simplement qu’à mon avis, c’est la valeur vénale au moment de la mise en location. Mais je dis aussi, tout simplement, que je n’en suis pas certain, c’est pour cela que cela reste une "opinion".

Il y avait bien un argument sous-jacent, qui était contenu dans le lien que j’ai mis, à savoir le message où j’expliquais cela dans le fil de la discussion générale sur le LMNP : (24/25) LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs

Je préfère que les explications "costaudes" soient dans des fils de discussion générales, comme ça elles sont rangées au bon endroit, alors que quand on donne des grandes explications dans une étude de cas, après elles sont saupoudrées dans ces études de cas, et les gens qui recherchent ultérieurement de l’information ont du mal à les trouver.

Puisque vous voulez que je détaille un peu cet argument à l’origine de mon opinion :
Comme l’écrivait jedeclaremonmeuble.com que je citais dans cet autre message :
"
Quelle valeur dois-je comptabiliser dans mon bilan?
● S’il s’agit d’un achat suivi de la location pendant le même exercice, on retient le coût d’achat
● S’il s’agit de l’apport d’un bien initialement loué en nu ou non loué en meublé, on retient la valeur vénale : (BOI-BIC-CHG-20-20-10-20130923 –paragraphe 270)"

On va donc voir au Bofip au paragraphe 270 en question : "Aux termes du b du 1 de l’article 38 quinquies de l’annexe III au CGI, la valeur d’origine des biens acquis à titre gratuit est la valeur vénale des biens."

On va voir en suivant cet article 38 quinquies du CGI :

1. Les immobilisations sont inscrites au bilan pour leur valeur d’origine.

Cette valeur d’origine s’entend :
(…)
b. Pour les immobilisations acquises à titre gratuit, de la valeur vénale

Pourquoi se réfer-t-on à une acquisition à titre gratuit ? Si j’ai bien compris, lorsque la mise en location meublée n’intervient pas l’année d’acquisition du bien : avant la mise en location LMNP au réel, ce bien est considéré comme faisant partie du patrimoine privé du propriétaire. Au moment de la mise en location meublée avec régime LMNP au réel, ce bien sort du patrimoine privé pour rentrer en actif immobilisé dans le bilan de l’"entreprise LMNP". C’est, à ce moment-là, considéré comme un transfert gratuit entre le patrimoine privé et le patrimoine de l’"entreprise".

Cette entreprise démarre au moment de la mise en location, la loi et la jurisprudence sont très claires là dessus. Si on considère que le bien a été acquis en 2012 et mis en location LMNP réel seulement en 2018, il faut donc déterminer sa valeur vénale en 2018 pour l’inscrire à l’actif. Par "valeur d’origine", le CGI veut dire : sa valeur au moment de l’inscription au bilan ; et non pas sa valeur au moment de l’achat. L’"origine" de la valorisation de ce bien, c’est le moment de son apport à l’entreprise, c’est à dire 2018.

Y a-t-il quelque chose dans le bofip ou dans l’article 38 quinquies qui disent que ces dispositions sont spécifiques à l’immobilier ? Non, cela semble général pour toute immobilisation inscrite à l’actif.

Donc, à mon humble avis, la valeur des meubles doit être déterminée de la même façon : par la valeur vénale au moment du début de l’"entreprise". La valeur vénale étant la valeur de marché au jour J.

Donc la question pour ces meubles n’est pas : "combien ont-ils coûté et depuis combien de temps ont-ils été achetés ? " car cela reviendrait à appliquer un amortissement, alors que ça n’a pas lieu d’être puisqu’ils faisaient partie d’un patrimoine privé. La question est "combien peuvent-ils se vendre sur le marché, en l’état ?", car c’est bien cela la définition de la valeur vénale.

Il faut comprendre ce point de vue des Impôts : comment fait-on pour déterminer la valeur d’un bien "gratuit" ? C’est difficile puisqu’il n’a pas de prix. On prend donc sa valeur de marché au moment où l’on inscrit au bilan. La valeur auquel il se vendrait, en l’état, sur le marché. Ca paraît assez logique.

Après, si le contribuable ne veut pas prendre seul la responsabilité de l’estimation de cette valeur vénale, il me paraît logique de demander à l’AI ou à l’expert immobilier d’étendre son expertise à la valeur des meubles contenus dans l’appartement.

Voilà mon opinion et les arguments sous-jacents, désormais amplement détaillés. Je suis épuisé.

Dernière modification par Bernard2K (12/10/2017 19h02)

Mikil · #14

Et bien, merci beaucoup pour vos réponses, très intéressantes. Je n’ai pas de doute que la valeur du bien pour l’amortissement est la valeur vénale.
J’ai fait estimé l’appartement par un agent immobilier (estimation sans les meubles, ce n’est pas son domaine).
Pour les meubles, jedeclaremonmeublé.com m’a répondu par email qu’il faut prendre aussi la valeur venale des meubles, estimé par exemple sur leboncoin (si toutefois je les trouves sur le site).
Non, je ne tiens pas aux meubles à proprement parlé, je tenais surtout à pouvoir les amortir malgré leur ancienneté.

Je vais prendre contact avec un expert comptable (merci pour la recommandation recu par mail).

Que se passe t’il si en milieu de location, je remplace un meuble par un neuf ? Je suppose que je ne vais pas refaire signer l’inventaire à chaque changement de meuble… Il se peut donc que la facture stipule un modele qui n’est pas sur l’inventaire, est ce un problème en cas de contrôle fiscal ?

Encore merci.

DDtee · #15

Privilégiez la position de l’expert comptable qui engage sa responsabilité contrairement à JDMM qui donne des conseils sans responsabilité ni suite… Je me demande d’ailleurs comment on fait une estimation du prix d’un meuble grâce au bon coin où tous les prix existent pour le même objet ? Cette seule proposition devrait questionner, il me semble, sur la rigueur de la méthode.

Mikil a écrit :
Que se passe t’il si en milieu de location, je remplace un meuble par un neuf ? Je suppose que je ne vais pas refaire signer l’inventaire à chaque changement de meuble… Il se peut donc que la facture stipule un modele qui n’est pas sur l’inventaire, est ce un problème en cas de contrôle fiscal ?

Le bon sens indique que si le nouveau meuble ne figure pas dans l’inventaire, le locataire n’est pas tenu de vous le restituer le jour de l’état des lieux de sortie. Il vous faudra donc d’une manière ou une autre un écrit du locataire attestant de l’entrée du meuble dans l’inventaire et de la sortie de l’ancien. D’expérience, cette situation n’arrive jamais ou presque…

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Mikil : étude de cas immobilier (LMNP à Paris)

#1 10/10/2017 16h50

#2 10/10/2017 17h20

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#3 10/10/2017 17h47

#4 11/10/2017 00h01

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#6 11/10/2017 16h07

DDtee a écrit :

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nicobimmo a écrit :

#7 11/10/2017 18h23

#8 11/10/2017 20h04

#9 12/10/2017 11h16

Bernard2K a écrit :

#10 12/10/2017 11h20

#11 12/10/2017 11h27

DDtee a écrit :

Bernard2K a écrit :

#12 12/10/2017 12h57

1 #13 12/10/2017 18h47

#14 19/10/2017 02h43

#15 19/10/2017 11h49

Mikil a écrit :

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