Jackson : étude de cas immobilier (taux d'endettement)

Bonsoir Jackson,

Cela dépend un peu des banques. Il y a généralement 2 types de calcul :
- Celles qui compteront 100% des revenus locatifs actuels (c’est par exemple notre cas avec BNP)
- Celles qui compteront ~70% des revenus locatifs actuels

Dans votre cas, cela sera donnerait donc (crédit actuel + crédit nouveau prêt) / (revenus net + xx% * revenus locatifs existant), soit entre 48 et 52% de taux d’endettement, ce qui est beaucoup.

Après cela n’est pas impossible et dépendra beaucoup de :
1) Votre relation avec votre banquier (et sa capacité/volonté à défendre votre dossier)
2) Votre historique bancaire  (impayés ou non, crédit conso ou non, agios ou non,…)
3) De votre reste à vivre, qu’il faudra que vous calculiez également (votre net net post impôts et grosses dépenses)

Le fait que vous ayez déjà un bien locatif joue en votre faveur.

A titre d’exemple, nous venons de signer notre dernier bien avec un taux d’endettement de 51% et cela est passé sans problème (nous remplissions très bien les 3 critères ci-dessus).

[Note additionnelle : comme Kili l’a fait remarqué, votre premier achat est assez pénalisant. Suivant les conditions du prêt en question, il pourrait être intéressant de voir si vous pouvez augmenter la durée ou renégocier le taux à la baisse. Dans les 2 cas, cela abaissera votre taux d’endettement]

Jackson a écrit :

J’ai lu pas mal de personnes parler de cash flow en effet mais cette notion reste flou pour moi. Cela veut dire que je n’aurais pas du emprunter autant à mon premier achat ou bien emprunter sur plus longtemps?

Dans l’immobilier locatif, le cash-flow est pour faire simple la différence entre le loyer que vous percevez et toute les charges, incluant le prêt. Ce que Kili signifiait, c’est que votre premier achat vous coûte aujourd’hui de l’argent : tous les mois, vous devez sortir 135 €, sans même compter toutes les charges. C’est une source de coûts et non une source de revenus. Un cash flow positif vous rapporterez de l’argent (loyer supérieur aux mensualités de prêt + charges).

Du coup, pour répondre à votre question, vous auriez dû donc plutôt emprunter sur une durée plus longue.

Jackson a écrit :

Les points 1 et 2 sont OK. Pour le 3 il me reste 1350 sans compter les futures charges de copro, taxes fonciere et d’habitation.
Je comprends votre calcul du taux d’endetement, cependant la banquiere m’avait indiqué oralement qu’elle ne pouvait pas me preter plus car j’arrivais déjà à 38% d’endetement.

Cela dépend vraiment des banques et de votre banquière. Certains ne voudront pas aller au-delà de 33%. Certains seront très flexibles et iront bien au-delà (y compris >50%, à condition que le reste à vivre soit suffisant). Quoiqu’il arrive, dans votre cas, ce sera plus simple d’essayer d’acheter un 2e locatif plutôt qu’une RP.

J’ai peu rencontré de courtiers, mais ceux que j’ai rencontré cherchaient plutôt des dossiers faciles à vendre que des dossiers à défendre.

Pour vous en sortir il vous faut en effet un banquier qui pratique ce que vous appelez le différentiel, aussi appellé balance foncière.

Le dernier banquier que j’ai pu voir le pratiquant prenait soustrayait le crédit à 70% des loyers.

Dans votre cas ça donne
Loyer: 810x0,7=565
Crédit 1: 976
Balance foncière: 565-976=-409

Crédit 2:-824
Total des charges de crédit futures: 409+824=1233
Taux d’endettement :1233/2870=0,43

Ce mode de calcul vous donne un taux d’endettement de 43%. Ç’est un peu moins mais ça reste un peu trop.

Si vous avez une bonne capacité d’épargne vous pouvez envisager un remboursement anticipé partiel pour réduire le montant l’échéance du prêt déjà existant.

Merci je vais me penche sur la question du remboursement anticipé.

Initialement le pret était sur 25 ans. J’ai fait 2 renégo dessus et lors de la dernière renégo j’ai fait l’erreur de raccourcir la durée du pret au lieu de réduire les mensualité.

Il me reste donc 17 ans et il me reste 163000e de capital à rembourser.

Je peux peut être aussi voir pour renégocier le crédit ou bien le racheter et repartir sur une durée plus longue?

En effet je suis hébergé, c’est pour cette raison que je souhaite acquérir une RP.

Kili a écrit :

Une RP n’est pas obligatoire, elle comble certainement un vide cartésien, mais économiquement est loin d’être une évidence pour tous. Par ailleurs si vous utilisez toute votre capacité d’endettement à faire du locatif, oui vous vous priverez d’une future RP.

Concernant le calcul différentiel, il baisse votre taux, mais ne nous voilons pas la face, le taux d’endettement peut prendre plusieurs valeurs suivant les banques et leur modes de calcul intégrant les alloc, les impôts… au final leurs grilles et seuils sont calculés en fonction de ceux-ci. Elles prennent toutes des risques limités et calculés.

Ce qui peut peser dans la balance est votre capacité à rembourser votre prêt pendant quelques années et votre capacité à épargner. Votre profil va ainsi nettement s’améliorer en montrant votre sérieux.

Mais si votre banquière vous a dit oui n’allez pas plus loin vous avez votre prêt !

Merci pour ces encouragements .
En effet si ma banque m’a dit oui, c’est que c’est bon. Je n’abandonne donc pas mon projet. J’espérais seulement qu’un courtier puisse m’obtenir un meilleur taux que 1,95%.

Pour info, mon prêt actuel est à la casse d’épargne et c’est eux qui m’ont fait une simulation à 1,95%.
J’ai un rdv demain avec le crédit agricole qui est ma banque depuis mes 16 ans et j’ai une partie de mon épargne la bas. Je vous tiendrai au courant.

Pour ce qui est de l’intérêt d’une RP, c’est une combinaison entre finances et raisons personnelles qui m’y poussent. Je suis actuellement hébergé mais je compte fonder un foyer et je ne pourrais pas dans ma situation actuelle. Il me reste donc 2 choix : une location ou un achat. J’ai un raisonnement "primaire" je préfère payer un crédit pour acquisition qu’un loyer qui ne m’apportera rien.

L’achat impactera mon endettement, et loyer lui, impactera mon reste à vivre.

Autant partir sur une RP selon moi. De plus, je compte acheter sur un quartier ou la Ligne 18 sera mise en service en 2024

J’ai du mal à comprendre :
bien 1 : quel prix payé, pour quel revenus bruts (loyers HC) ?
le bien 2) en projet : même question.

Une partie de votre problème vient du fait que la rentabilité du premier bien est basse (de l’ordre de 5 %). Les 70 % du loyer sont loin de couvrir les mensualités. Outre les calculs de taux d’endettement et de reste à vivre, un banquier est plus enclin à prêter à nouveau quand le premier bien s’auto-finance. En lisant le forum vous verrez qu’il y a moyen d’avoir de meilleurs rendements et d’atteindre le fameux cahsflow positifs (sans pour autant mettre la moitié d’apport !).

Le "cashflow" veut dire le flux de trésorerie. Pour une activité donnée (ici la location), c’est la somme de tout ce qui rentre (loyers mais aussi, possiblement, subventions ou remboursement d’assurance), moins la somme de tout ce qui sort (charges diverses, mensualités de l’emprunt, impôts et prélèvements sociaux). Personnellement, je préfère faire le calcul en annuel (notamment du fait que les impôts et prélèvements sociaux sont annuels).

Avec votre bien locatif, vous devez avoir un cashflow très nettement négatif.

J’ai un raisonnement "primaire" je préfère payer un crédit pour acquisition qu’un loyer qui ne m’apportera rien.

C’est effectivement un raisonnement très primaire. Le sujet a été amplement discuté dans tous les sens sur le forum. Je vous invite à faire des recherches, à lire les fils à ce sujet, et à affiner votre raisonnement !

En gros, si vous achetez maintenant votre RP, quand vous "fonderez un foyer", ce bien ne vous conviendra plus, assez rapidement (trop petit, pas la bonne localisation…). Sans connaître votre futur(e) conjointe(e) vous ne pouvez pas savoir quels seront ses goûts et ses projets donc il est très probable que ça ne conviendra plus, assez rapidement. Vous aurez alors le choix entre :
1) vendre un des deux biens, en retrouvant juste votre mise voire moins à cause du frottement achat/revente. Le frottement", ce sont les coûts d’achat-revente (frais de notaire, frais de dossier, frais d’agence, IRA… sans oublié les travaux réalisés). En gros, un achat-revente, à même prix de marché, fait que le net touché par le vendeur est 10 à 17 % plus bas que le coût total d’achat. Par exemple on achète 180 000 € tout mouillé (tous frais inclus), on fait 10 000 € de travaux dans sa chère RP, et puis on revend effectivement 190 000 € FAI… soit de l’ordre de 170 à 175 000 € net vendeur. Au total on a mis par la fenêtre 15 à 20 000 €. Exemple fictif mais tout à fait crédible.
2) Donc les gens gardent leur RP et la mettent en location : rendement très faible, cashflow très nettement négatif donc coûte chaque mois, ce n’est pas un bon choix non plus ! Et ces gens ne peuvent acheter le bien de leur rêve avec leur conjoint because ils sont déjà endettés jusqu’au cou pour ces deux biens à médiocre rendement…

N’oubliez pas non plus qu’être propriétaire de sa RP est un sacré fil à la patte : et si on vous propose une promotion très intéressante à condition d’être mobile à l’étranger ou en province ?

Réfléchissez à tout ce que vous économise votre hébergement gratuit… Ca vaut peut-être le coup d’économiser un max pendant encore un an ou deux et de vous constituer ainsi un petit pécule qui sera bien utile quand vous voudrez vraiment investir.

Dernière modification par Bernard2K (11/10/2017 22h10)

Je rejoins l’avis de Bernard2K, préparez bien a votre achat de RP si vous envisagez d’investir par la suite.

La trentaine approchant, vous avez envie d’avoir votre "chez vous" sympa, et c’est compréhensible. Par contre pensez directement cet achat en prenant en compte votre futur souhait d’investir. Rétrospectivement, votre histoire ressemble un peu à la mienne et je vais donc essayer de vous faire profiter de mon expérience et de mes erreurs

A votre age, j’ai moi même quitté mon studio et acheté un T3 pour y vivre.
J’ai mis en location meublée le studio (que j’avais acheté au prix du marché), comme j’avais fait le choix de prendre une durée de crédit courte (12 ans), les loyers ne couvraient pas le crédit. Ne pouvant rallonger le crédit, j’ai alors fait le choix d’utiliser une partie de mon apport pour faire un remboursement partiel suffisant pour faire basculer le tout en autofinancement. J’ai certes consommé de l’apport dans l’affaire, mais j’ai amélioré ma capacité d’emprunt.

Je ne peux pas vraiment dire que j’ai fait une erreur ici, mais avec le recul, j’aurais du acheter ce studio avec un crédit à 20 ans: j’aurais eu à la fois un meilleur apport et une meilleure capacité d’emprunt.

Par contre, mon achat du T3 a été une erreur en terme d’investissement, d’autant plus que là encore, j’ai voulu prendre une durée de crédit courte.
Un T3 est un château pour vivre seul et plutôt sympa pour vivre en couple. Mais si on pense pouvoir le garder au moment de fonder une famille, on se rend vite compte que c’est petit. Donc lorsque j’ai quitté ce T3 pour plus grand et que je l’ai mis en location nue (peu de demande en meublé et trop petit pour de la colocation), je me suis très vite aperçu que le rapport locatif brut était très mauvais (~5%), que c’était fiscalement très lourd, et que je n’avais pas les moyen de faire basculer cet investissement en cashflow positif en y injectant de l’apport comme je l’avais fait pour le studio. J’ai donc fini par le vendre au bout de 3 ans à contrecœur et à perte (à cause des frais de notaire).

Je ne dit pas que c’est le cas pour tout les T3, mais tous les amis de mon age qui ont acheté des T3 ont fait le même constat: on y reste pas si longtemps que ça (~5 ans), ce qui rend l’achat peu rentable, voir pas rentable.

Donc, je vous suggère humblement de ne pas faire la même bêtise que moi et de penser votre achat de RP directement en la considérant comme un futur investissement locatif: en prenant en compte le futur rapport locatif et la possibilité de louer en meublé. Prenez plutôt une petit surface (T1 ou T2), en dessous de moyens et prenez directement une durée d’emprunt longue. Le plan étant que si dans quelques années vous souhaitez une résidence principale plus grande, vous puissiez directement transformer celle-ci en investissement locatif à cashflow positif.

Et concernant votre premier T2, en plus d’essayer de rallonger la durée du prêt comme proposé les autres contributeurs ou d’injecter de l’apport, envisagez aussi de le passer en meublé: même au forfait c’est fiscalement intéressant et au réel ça peut être encore plus rentable. Le meublé ce n’est pas que pour les studio, il y a pas mal de jeunes actifs qui sont très content de trouver un peu plus grand sans avoir a acheter de meubles.

Vous avez déjà fait un premier investissement locatif, qui n’est certes pas génial, mais pas catastrophique non plus. Il y a peu être moyen d’en faire un atout si vous arrivez à rendre le cashflow positif. Et au pire, puisque vous avez amorti du capital, vous pouvez le transformer en apport en le vendant.

Pour info, meme si ça ne fait pas beaucoup avancet le shmilblik, le crédit agricole peut m’obtenir un financement de 150000e avec un apport de 20000e à 1.95% sur 25 ans.
Le rachat de mon crédit actuel ne m’avantage pas car ils ne rachètent pas pour repreter sur une durée plus longue.

J’ai jeté un oeil au contrat de mon prêt et le remboursement anticipé est de minimum 10% de la somme prêtée soit 18400e.
Je vais prendre rdv avec la caisse d’épargne pour voir comment je peux moduler mon prêt pour baisser le taux d’endettement et voir si un remboursement anticipé peut être intéressant.

Dernière modification par Jackson (12/10/2017 18h32)

Bonjour Jackson

La solution de se loger dans un studio est selon moi pas bonne. Le rendement au vu du prix de l’immobilier est plus que médiocre.

Je ne pense pas vous vous trouverez un appartement avec un cash flow positif dans Paris ou alentours. Ou peut être avec beaucoup de temps.

Le but d’un achat immobilier locatif est de mettre le moins de cash possible dans inutile de faire un rachat.

Je vous conseille de trouver un bien dans une petite ville (Angers, Nantes, Pau…) avec un rendement d’au moins 10% pour avoir un cash flow positif et si possible compenser celui de votre autre bien.

De plus, du fait que vous investissez dans la pierre être locataire n’est pas une fin en soi. Cela aurait été plus problématique si vous étiez locataire et que vous dépensiez tous votre argent dans des conneries.

Alexandre

Bonjour,

Qu’est ce que les IRA?

Si c’est les frais de remboursements anticipés je n’en ai pas si je rembourse par mes propres moyens sans passer par une autre banque.