Mani [26] : étude de cas immobilier (comment calculer le cash flow ?)

Bonjour
Si, je tiens bien compte des travaux.
Dans les 48 keuros , les travaux sont inclut.. et pourtant je n’ arrive même pas à un cash flow positif ! (Sauf les premieres années : voir graphique )

Les frais de copro sont de 142 euros par trimestre soit 568 euros par an.
(Je suis en possession des 3 derniers).

La partie des frais de copro pour le locataire serait de 312 euros par an soit 26 euros / mois.

Aucun travaux dans les 3 derniers compte rendu d’ag. (Sauf mise en place d’ arceaux sur les places de parking : 1500 euros en tout). Tout à été voté absentation.

Toiture et ravalement : aucune traces dans les comptes rendu…
Comment avoir ces infos ?

D’accord, je m’étonnais simplement du fait que vous donnez un prix exact tout compris et une fourchette pour la réalisation de vos travaux.

Dans les frais de ces derniers, il faut prendre en compte le temps où vous ne pourrez pas louer. Cela peut vite venir manger votre épargne de précaution. Surtout si vous faites vous même avec un temps disponible limité…

@Bernard : c’est le site Rendement-locatif. 
Cdt

Bonjour,

Je suis allé faire une enquête de voisinage dans l’immeuble en question.

Globalement les gens (propriétaire résident) sont satisfaits sauf de certains locataires un peu bruyants…

Les + :
une place de parking
pas de travaux prevus
Hall et couloirs propre

Les moins :
- Q’une seul place de parking par appartement…(pour garer une deuxième voiture, il faut le faire à quelques centaines de mètres)
- Les murs en périphérie de l’appartement sont en béton (pas d’isolation) immeuble de 1950
- Mauvaise isolation phonique entre les appartements…

Ce qui me gêne le plus , c’est la mauvaise isolation phonique entre les appartements…En même temps, c’est logique étant donné le date de construction de l’immeuble, mais existe t’il des solutions à cela ?

En travaux, j’aurais :
les sols à refaire (parquet)
La peinture à refaire (les mur sont en crépi ! )
La cuisine mettre en place
La SDB est à refaire
Changer les prises et interrupteurs par des prise neuves et interrupteurs neufs
Poncer les portes et les repeindres  changer les poignées par des neuves
La porte d’entrée est en un seul point : rajouter deux autres verrrous
Améliorer l’isolation du plafond et du sol ?

Techniquement, je pourrais tout refaire, mais mon problème c’est le temps…et c’est bien cela qui me gêne dans le travaux.

Je pense qu’en matériaux seul, je ne m’en sortirai pas trop mal…mais avec a main d’oeuvre , ça peut vite chiffrer.

Apres, il y’a toujours quelques interrogation du genre :

-  vaut t’il mieux casser les carreaux ou coller par dessus ?
- Supprimer le crépi du mur par un enduit ou laisser tel quel ?
- Améliorer l’isolation phonique du plafond et du sol ?
- …

En bref, ou commencer dans les travaux e ou s’arrêter ? Qu’est ce qui est indispensable et qu’est ce qui ne l’ai pas ?

je vais chercher sur le forum mais connaissez vous deja des posts deja ouvert qui pourraient , à leur lecture, m’aider sur le sujet ?

Merci

Dernière modification par Mani (30/10/2017 14h50)

On ne distingue pas bien, ça donne quoi en CF ?

Bonjour,

S’il s’agit de son premier investissement, de location nue et qu’il est en dessous du seuil pour le micro-foncier, qu’est-ce qui l’empêche de faire jouer son déficit foncier sur les premières années (au moins trois ans) puis de basculer en micro-foncier pour faire remonter son cash-flow ?

La simulation que vous nous donnez correspond bien à 20+ années de location nue déclarée au réel (déficit foncier) ?

Si oui, le régime micro-foncier devient rapidement plus intéressant car vous manquez de travaux majeurs à déduire. Du coup, ma logique me pousse à penser qu’il serait judicieux de se déclarer au réel pendant trois ans (durée minimale du régime fiscal de déficit foncier) afin de profiter de la déduction des travaux puis de basculer en micro-foncier.
Si cette stratégie s’avère possible, elle sera conditionnée au fait que vos revenus foncier restent sous la barre des 15 k€/an. Donc cela tombe à l’eau si vous faites un second investissement en location nue.

Est-ce que quelqu’un de plus expérimenté que nous peut nous confirmer que ce que j’avance est vrai si on se limite à un seul investissement en location nue qui génère moins de 15 k€/an ?

Merci d’avance,

Malloc.