LIVRE - Investir dans l'immobilier depuis chez soi avec les foncières cotées

Oui, c’est intéressant, et ce sera probablement favorable à l’investissement dans les REITs.
Cela étant, cela reste un petit secteur, avec 3% de la capitalisation (mondiale ou US).
A noter aussi que les mortgage REITs restent dans le secteur financier.

Après, c’est peut être jouer sur les mots, mais être un secteur ne veut pas dire pour moi être un actif financier. C’est (justement) un secteur de la classe d’actif actions.
Il y a toujours eu débat sur comment il faut classer les foncières, et nombreux sont ceux qui les classent au sein des investissement alternatifs. Mais les investissements alternatifs sont un fourre tout où on met le pétrole, le private equity, les forêts, les hedge funds et même parfois les actions des pays émergents.

Ce qui les fait passer dans la catégorie actions à alternative investments est la vue que l’on a sur la correlation avec le reste des actions.
Je mets le graphique pour que l’on puisse se faire une idée (échelle log)

Parfois la décorrelation est assez phénoménale, mais parfois pas.

Les mortage reits diversifient plus


Cela étant, plus un actif est facilement achetable plus il y est correlé au reste des actions. Donc, je m’attendrais que le niveau de correlation des REIts avec les actions augmente avec cette mise sous projecteur.
Mais les REITs ne sont pas intéressantes uniquement pour leur diversification.

Oui c’est bien sûr dividendes réinvestis, et en l’occurence sans tenir compte de l’impôt à la source.

Pour les ETFs, je ne voudrais pas mixer cela avec cette file est sur un choix actif des bonnes foncières. Mais il suffit de regarder le prix et l’encours. Il y en a éligibles au PEA, mais pas hors Europe.
Si c’est pour investir sur le CTO, j’irais comparer directement avec les ETF côtés aux USA si vos frais de trading le permettent.

Je viens de terminer The Intelligent REIT Investor: How to Build Wealth with Real Estate Investment Trusts, écrit par Brad Thomas et surtout Stephanie Krewson-Kelly (responsable des relations investisseurs de la foncière Corporate Office Properties Trust) et paru récemment.

On y retrouve de nombreux chapitres en commun avec le mien : les types de propriétés, les baux, la valorisation d’un REIT, le FFO, l’AFFO, les REITs de prêts hypothécaires, la gestion internalisée/externalisée, l’importance du management, les avantages des REITs, des listings de société, etc.

Les chapitres sur les différents types de baux et l’impact du cycle économique sur les types de propriétés sont plus fouillés, mais d’autre le sont moins (maturité de la dette, qualité des locataires, taux d’occupation…).

Globalement, malgré les redondances, les deux livres se complètent et peuvent être lus.

D’autres seront meilleurs juges que moi, mais il m’a semblé que je n’avais pas à rougir de mon ouvrage (vs un livre écrit par une professionnelle du secteur), au contraire, il tient plutôt bien la comparaison !

Bonjour à tous,

J’ai commandé ce livre sur IH et l’ai reçu très rapidement dans sa version électronique comme prévu.
J’ai avalé ses quelques 265 pages en quelques heures.
Bien que parfois technique, sa lecture est facile et nous "tire" vers le haut; nous oblige à comprendre…pour moi qui ne suis pas un financier.
Bravo à son auteur pour ses talents de pédagogues et son désir de partage de ses connaissances. Vraiment: bravo!

2 remarques sur la forme si on souhaite la parfaire:

page 245: "Pour y pallier, certains cabinets d’analystes comme Green Street Advisors (www.greenstreetadvisors.com) calculent…"
Je crois que le verbe pallier est transitif. On pallie un problème et non à un problème.
Après vérification dans Le Petit Robert (ed 1989! c’est vieux): le verbe est bien noté "v.tr." donc verbe transitif. Cependant pour son deuxième sens (moderne) Robert écrit "PALLIER ou PALLIER A" en ajoutant la mention "critiqué" entre parenthèses pour cette deuxième forme et cite, après la définition, Camus: "On pallie généralement au manque de matériel par des hommes".
Le projet Voltaire (« pallier quelque chose » « pallier à quelque chose » ? | Tests et exercices d?orthographe avec le Projet Voltaire) plus récent est aussi plus catégorique! On pallie quelque chose et non à quelque chose.

page 232: "Résumé
La valeur d’un immeuble s’estime essentiellement en multipliant les loyers nets d’exploitation par un taux de capitalisation."
Ne faut il pas plutôt diviser?

Encore bravo et merci

Gregoire

Bonjour,

Je viens de terminer le livre.
Bravo et merci pour cet ouvrage qui explique vraiment très bien ce que sont les foncières cotées. Avant de lire j’avais des notions très vagues et je n’arrivais pas trop à saisir concrètement ce que cela représentait. J’ai vraiment appris beaucoup grâce à cette lecture et cela va m’aider dans mes investissements ! Merci beaucoup !

Bonjour

Dans le cadre de ma chaine, j’ai fait un résumé vidéo de la première partie du livre : présentation de l’auteur, avantages des foncières cotées, définition, patrimoine inédit et bémol.




Au plaisir d’échanger avec vous

Sébastien

Bonjour,

Vous pouvez prendre la version PDF :
Investir dans l’immobilier depuis chez soi : le livre

Elle devrait être lisible sur Kindle.

Pour la petite histoire, j’ai retiré le livre de la bibliothèque Kindle, car j’en avais marre des 70% des commissions pris par Amazon.

5,5% de TVA
70% de commission Amazon
23% de prélèvement Auto-Entrepreneur

Et encore l’IR par là-dessus, je vous laisse compter ce qu’il me reste sur une vente à 30 €. Et je me faisais encore insulter par certains lecteurs comme quoi le livre était vendu hors-de-prix pour un format Kindle.

Donc bon, j’ai de la patience, mais à un moment donné cela relève du masochisme…

Pour être un gros utilisateur de kindle, et assez convaincu, je pense que le type d’ouvrage tels que ceux d’IH gagne à être lu en papier ou pdf sur tablette, led graphiques et les couleurs y étant nettement mieux gérés.

Placer un ordre d’achat (avec une date d’échéance lointaine) à 0.85 * ANR, et/ou un ordre de vente à 1.2 * ANR permet de faire à peu près la même chose, en se fatiguant moins, et avec quelques différences :
    - on bénéficie de la liquidité du marché de l’action, généralement bien meilleure que celle des options;
    - le spread (différence entre prix acheteur et prix vendeur) sur l’action est faible, alors qu’il est souvent énorme sur les options (ce qui fait plus que compenser le gain minime sur les frais de transaction);
    - pas besoin de se préoccuper de l’évolution de la valeur temps (importante pour certains options, et pouvant varier beaucoup);
     - le risque est mieux maîtrisé : imaginez que l’action dont vous êtes content d’avoir vendu un call à 1.2 * ANR (l’ANR étant celui que vous avez estimée) fasse l’objet d’une OPA à 2 * ANR  (parce que vous n’avez pas bien estimé l’ANR, ou que d’autres pensent pouvoir créer de la valeur pour telle ou telle raison), ou que l’action dont vous êtes content d’avoir vendu un put à 0.85 * ANR annonce avoir été victime d’une fraude comptable et voit son cours déjà décoté baisser de 30% (voir ceci)…

Il faudra, dans les deux type de stratégie, disposer d’assez de cash pour, soit acquérir les actions (ou garantir les ventes à découvert), soit supporter les marges requises pour prendre des positions à découvert sur les options.

A noter que rien ne garanti que l’ANR soit la valeur autour de laquelle le cours d’une action va osciller (le potentiel de croissance influe, même pour les foncières : voir ARGAN par exemple, et d’autres critère impactent la valorisation d’une foncière, et il me semble que c’est expliqué dans le livre).

Bonjour,

Tout d’abord merci pour le livre "Investir dans l’immobilier depuis chez soi" que j’ai trouvé très très intéressant et qui m’a donc permis de découvrir l’univers des foncières cotées. La discussion sur ce livre étant fermée je me suis dit que ce fil était le plus approprié pour poster ce message

À mon grand regret en ayant acheté le livre il y a quelques temps je pensais avoir accès à la newsletter hebdomadaire qui en faisait sa grande force… mais j’ai remarqué peu de temps après en lisant le livre et en essayant de rentrer les différents liens qui sont affichés tout au long du chapitre 6 trouver les foncières cotées ou encore dans la conclusion de votre livre que ces liens nous redirigeaient vers une newsletter qui est maintenant payante même pour les lecteurs de ce livre.

J’ai bien entendu remarqué en fouillant un petit peu que le modèle des newsletter avait changé, étant devenu quotidien.

Cependant il aurait peut être été judicieux de prévenir de cette modification directement sur le fil de discussion de cet ouvrage, qui est maintenant mystérieusement clôturé.

Je trouve ça dommage que cette partie extrêmement importante du livre soit en quelque sorte supprimée..

Est-ce qu’une alternative est prévue pour les lecteurs du livre n’ayant plus accès cette mine d’informations ?

Je tiens néanmoins à dire que ce livre m’a appris beaucoup de chose mais il me laisse un léger sentiment de frustration..

lecraie a écrit :

…

Bonjour Lecraie,

Effectivement, durant deux ans, j’ai vendu le livre + une newsletter sur les foncières cotées mensuelle unique en France pour seulement 29,90 € ou 34,90 €, ce qui est juste "délirant" quand j’y pense, vu la qualité et la quantité des informations fournies.

Dans toute la communication associée au livre (page de vente sur DevenirRentier ou sur Amazon), il n’est plus question de cette newsletter, donc je ne pense pas tromper les gens à ce sujet. La newsletter a laquelle il est fait référence en fin d’ouvrage est toujours gratuite : www.investisseurs-heureux.fr/newsletter

Pour assurer la transition, les lecteurs qui ont acheté le livre avant le 15 juin 2019 ont bénéficié de six mois d’accès à partir de leur date d’achat. Si vous auriez du être dans ce cas, écrivez-moi.

Bonjour Bastien,

Bastien43 a écrit :

Comment fait-on pour trouver les informations (FFO, AFFO, endettement taux fixe, taux variable, taux d’occupation, ANR si la foncière le donne ou bilan comptable pour le calcul) ?

Dans les présentations ou les rapports des foncières, présents dans la section "Relations investisseurs" de leur site Web.

Bastien43 a écrit :

Cependant utilisez vous un outils pour analyser les foncières (comme pour les actions) ?
Existe-t-il un lien internet ou fichier recap de toutes ces informations pour comparer rapidement ?
ou est-il nécessaire de lire chaque rapport édité par la foncière en question sur son site internet ?

On trouve ça et là sur internet des rapports de banques qui comparent les foncières entre elles (exemple de requêtes Google : "unibail klepierre 2019 filetype:pdf"), mais le plus souvent, il faut le faire manuellement.

La newsletter REIT va aussi loin que possible pour faire des comparaisons à partir des données financières habituelles.

Bastien43 a écrit :

De plus, auriez-vous un lien vers les taux de capitalisation moyen de chacun des secteurs des REIT ?

Il faut farfouiller sur internet : "taux capitalisation paris 2019 filetype:pdf" ou "cap rate new york 2019 filetype:pdf"

Avec un peu d’habitude, on trouve pas mal d’information pour dégrossir.

Bonjour
Je suis sur le point d’acheter le livre, car les reit me tentent bien, mais je me demande s’il est toujours a jour avec les évolutions fiscales et autres changements qu’il y a eu depuis 2014.
D’avance merci pour votre retour