Srial33 [IdF] : étude de cas immobilier (maison rénovée en 7 appartements meublés)

Bonjour à tous,

Après vos conseils sur mon intention de faire un Pinel pépère, j’ai annulé ce projet, et investi dans un premier immeuble de rapport (500k€) de 5 logements via une SCI à l’IS (avec un cash flow de 0… je sais ce n’ai pas terrible) avec ma compagne.
Nous nous posons actuellement la question d’un second investissement dans un immeuble de rapport de 7 logements meublés.

Notre profile

- En cours de mariage (en Avril 2018) sous le régime de la séparation de bien, 30 ans, TMI de 30%, revenus totaux de nous deux de 100k€ brut par an + 10k€ de variable et 10k€ de participation intéressement.

Nos APTITUDES

- Comptables : moyennes
- Fiscales : basiques
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) : basiques
- Sociales : moyennes
- Temps disponible : 2 à 5h par semaines

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : Maison ancienne totalement rénovée composé de 4 studio, 2 T1 et 1 T2/3.
-Tous les appartements sont actuellement loués meublés.
- 1 RDC + 2 étages. Pas de parking ni de cours.
- Chauffage individuel électrique
- Compteurs d’eau divisionnaires individuels. Compteur d’électricité unique pour tout l’immeuble sans divisionnaire.
- Décoration : Neuf et neutre.

LOCALISATION DU BIEN

- Ile de France, à 14km de Paris avec un accès facile à 2 autoroutes, A 8 minutes à pieds d’une gare RER, et 10 minutes en transports/voiture d’un énorme bassin d’emploi.
- Périphérie : L’immeuble est dans la même rue qu’un petit collège et un gymnase. Commerces à proximité (100m).
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien ? Je pense mais je n’ai aucune certitude.

RENTABILITÉ DU BIEN

- Coût du bien avec frais de notaire : 485k€
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé : 47 000€ / an hc
- Taux de vacance envisagé : 1 mois tous les ans
- Frais de gestion locative envisagé si délégation : 9% (assurance GLI inclue) soit 5000€ / an

-Travaux de maintenance : 1350€/an
- Taxe foncière hors TEOM : 2000€/ans
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) : 500€/an
- Assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés : intégrée dans les frais de gestion de 9%

- Rentabilité brute : loyers / coût du bien avec frais de notaire : 9.69%
- Rendement opérationnel brut : loyers*(100-taux de vacance)-frais de gestion-assurances-travaux de maintenance – Taxe foncière – Assurance - comptabilité / coût du bien avec frais de notaire + travaux immédiats : 7%

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport : 20k€
-Montant du crédit : 465k€
- Type de crédit : amortissable
- Taux du crédit avec assurance : 1.50%
- Durée du crédit : 20 ans
- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème (locataire indélicat, vente forcée en copropriété qui ne couvre pas la dette du syndic, etc.) : 10k€
- Avantage fiscal (Borloo/Pinel/etc.) : Aucun

RÉGIME D’EXPLOITATION

- LMNP

CASH FLOW

Le cash flow est légèrement positif (+1000€/an) en intégrant 1 mois de vacance locative par an ainsi que l’ensemble des frais annexe (agences, etc etc) comme si je ne m’en occupé pas mais délégué la gestion et les travaux à l’agence.

Voici mes questions :

-La rénovation / division de la maison en appartements n’a pas été déclarée à la mairie (les travaux sont finies depuis 2 mois). Existe-il un risque administratif/fiscal a loué les appartements et à fortiori en meublés ? (Sachant que je ne compte pas revendre à court et moyen terme et encore moins en lot).

-Il n’y pas officiellement de lot et aucun compteur électriques divisionnaires. Puis faire installer des compteurs électriques divisionnaires (afin de répercuter les charges de façon justes et factuelles) ?

-Toutes vos remarques / questions sont les bienvenues.

Au plaisir de vous lire.

Mots-clés : fiscalité, immobilier, imposition, lmnp (loueur en meublé non professionnel)