Impacts de la flat tax sur les SCPI ?

C’est toute la fiscalité des placements qui risque d’être modifiée, dans un sens a priori globalement favorable, mais avec beaucoup de détails qu’on ignore encore.
Par exemple, les abattements sur les revenus d’actions (40 %) ou les plus-values en fonction de la durée seront-ils maintenus ?

Mais ce n’est qu’une promesse de campagne.
Quand on commence à s’inquiéter de la réduction du déficit public, ce n’est pas le moment de baisser les impôts.

Bref, il est urgent d’attendre …
Pour l’instant on ne change rien, on ajustera quand ce sera clair.

Bonjour,

Qu’en est-il des SCI à l’IS? (dont les revenus sont considérés comme des dividendes, il me semble)

Difficile effectivement d’avoir des certitudes tant que la loi de finance n’est pas passée mais certains ne vont pas souhaiter mettre leurs investissements SCPI en pause jusqu’au vote de cette loi (et dans ce cas il est a priori important d’anticiper les changements majeurs qui pointent leur nez).

Par ailleurs, j’ai échangé avec plusieurs professionnels qui semblent avoir des convictions assez fortes sur les évolutions fiscales à venir en la matière. Un responsable de courtier en SCPI évoque également son analyse et les zones d’ombre restantes ici : pour lui également il ne semble pas y avoir de doute sur le fait que la flat tax concernera les SCPI.

Dernière modification par Nicofil (18/06/2017 21h55)

@Tssm, @Polaris: je viens de vérifier et vous avez totalement raison : non seulement le programme de EM n’évoque la flat tax qu’en matière d’épargne mais un article sur le site des échos ici indique que le candidat a clairement précisé que cela ne s’appliquerait pas en matière immobilière :

Plus-values immobilières : seront-elles toujours soumises à un prélèvement forfaitaire de 19 % et aux prélèvements sociaux de 15,5 % ? Sinon comment seront-elles taxées ? Envisagez-vous des modifications concernant les abattements applicables pour le calcul de l’impôt et/ou des prélèvements sociaux ?

Il n’est pas prévu de modifier la fiscalité sur les plus-values immobilières de manière générale.

J’en tire donc les leçons qui s’imposent concernant les 2 "professionnels" qui m’ont confirmé que cette flat tax s’appliquerait aux SCPI…

Nicofil (1er message de cette discussion) a écrit :

N’ayant pas trouvé d’analyse des impacts du prélèvement forfaitaire universel ("flat tax" de 30%) de Macron sur les SCPI, je vous propose ci-dessous quelques éléments de réflexion pour initier le débat. Certes il ne s’agit à ce stade que d’une mesure du programme électoral, mais vu l’évolution des rapports de force suite aux dernières élections, je pars de l’hypothèse que cette mesure sera appliquée à partir de 2018/2019 et qu’elle couvrira également les revenus issus des SCPI.

Le premier constat effectué est qu’une telle mesure améliorera évidemment sensiblement l’intérêt d’investir en SCPI en direct (impact nul pour un TMI<14%, en amélioration progressive à partir de ce seuil). J’imagine que cela aidera à soutenir la collecte.

Le deuxième constat est que l’investissement en NP sera par conséquent moins avantageux par rapport à un investissement en direct qu’aujourd’hui : la différence d’enrichissement par rapport à un investissement en direct sera limitée à la différence entre la performance annualisée du démembrement (généralement entre 2% et 3.5% selon les clefs de démembrements des SCPI) et la performance nette d’impôts de la SCPI en pleine propriété (par exemple 3.15% pour une SCPI au rendement de 4.5%). J’imagine que les clefs de démembrement des SCPI seront par conséquent revues pour corriger cette baisse d’attractivité.

Le troisième constat est que l’investissement en AV va grandement perdre de son intérêt car l’avantage apporté en termes de délais de jouissance et de liquidité deviendra cher payé (le coût additionnel correspondant au frais d’entrée et de gestion des SCPI, soit 0.5% par an dans le meilleurs des cas).

Enfin, si comme je l’imagine la mise en œuvre de la flat tax s’accompagne de la suppression de la déductibilité des intérêts d’emprunt, les investissements sous la forme d’un mix de SCPI de rendement et de SCPI de capitalisation perdront de leur intérêt (de même que le crédit in fine). Plus généralement, l’investissement à crédit en SCPI perdra de son intérêt par rapport à un investissement cash en une fois ou au fil de l’eau.

Qu’en pensez-vous ? Avez-vous d’ores et déjà ajusté, voire différé, vos investissements en SCPI pour vous adapter à ce bouleversement à venir (et si oui comment) ?

A mon avis, les SCPI étant transparentes à l’IR, les changements fiscaux introduits par la récente loi de finances 2018 n’ont quasiment AUCUN IMPACT sur la fiscalité des revenus qu’un particulier reçoit d’une SCPI. Les seuls impacts sont le changement de taux des prélèvements sociaux (17.2% vs 15.5%) et le fait que les revenus financiers (normalement marginaux) pourront être soumis au PFU. Les frais et intérêts d’emprunt restent bien entendu déductibles des revenus fonciers.

Ainsi, pour une SCPI qui distribue par exemple 100€/part, et déclare (ça figurera sur l’IFU que la SCPI envoie à chacun de ses associés) 102€ de revenus fonciers et 0.5€ de revenus financiers par part, l’associé personne physique détenant 10 parts devra (comme avant) déclarer 1020€ de revenus fonciers (et payer IR+PS) et 5€ de revenus financiers (et payer 30% de PFU, ou IR+PS sur option pour l’ensemble de ses revenus financiers).

Il n’y aura quasiment RIEN DE CHANGé pour un nu-propriétaire.

L’investissement en SCPI via AV perdra un peu de son intérêt, car il sera imposé plus qu’avant à la sortie : PFU (30%) ou IR+17.2%, au lieu de 23% ou IR+15.5% jusqu’à présent. Mais pour certains ça restera avantageux, s’ils ont un TMI IR de 30% ou plus, s’ils envisagent de capitaliser très longtemps sur le contrat d’AV, s’ils compte faire des arbitrages de leurs UC SCPI, et/ou s’ils comptent utiliser le contrat d’AV pour transmettre une partie de leur patrimoine lors de leur décès, et si les avantages qu’ils en retirent font plus que compenser les frais (globalement en général plus élevés qu’en détenant les parts en direct) du contrat d’AV. 

Les investissements à crédit en SCPI conserveront leur intérêt, y compris ceux sous la forme d’un mix de SCPI de rendement et de SCPI de capitalisation (, et d’ailleurs comme tous les investissement à crédit dans des biens immobiliers). Idem pour le crédit in fine … encore que pour ce dernier il reste des incertitudes.

"comment élaborer des théories par ailleurs cohérentes et très complexes, sur la base d’un postulat totalement infondé. "
Je n’entends pas être discourtois, mais simplement précis : dire qu’un postulat peut être infondé, c’est ne pas savoir ce qu’est un postulat.

Deb67 a écrit :

Je n’entends pas être discourtois, mais simplement précis : dire qu’un postulat peut être infondé, c’est ne pas savoir ce qu’est un postulat.

Vous avez raison. Mea culpa, je l’ai bien cherché… .

Cependant, sur le fond: rien (hélas) n’indique pour l’instant que les dividendes des SIIC seront éligibles au PFU à 30% (pour les particuliers, tout au moins). Au contraire, le gouvernement a explicitement indiqué que les SIIC seraient inclues dans l’assiette de l’IFI… il serait donc étonnant que leurs dividendes soient traités autrement que comme des revenus fonciers.