Bulle des SCPI : y a-t-il une bulle sur les SCPI ?

SCPI Bulle ou Boum ?
Un avis qui me semble éclairé, celui de scpi-solution.com.

scpi-solution.com a écrit :

Selon les professionnels, la réponse ne semble faire aucun doute. Pour Arnaud Dewachter, délégué général de l’Aspim, « les sociétés de gestion ont la volonté de conserver le contrôle du rythme de collecte des capitaux par rapport à celui des acquisitions d’immeubles ». Et cela afin de ne pas investir sous la contrainte, et donc de ne pas dégrader les rendements. Jean-Marc Peter, directeur général de Sofidy, observe quant à lui « une reprise progressive des loyers, qui pourrait être catalysée par un retour de l’inflation et plus encore par la reprise économique ». Pour trouver du rendement, les gérants élargissent leur « terrain de jeu ». Ils ont sensiblement augmenté leurs investissements à l’étranger, en particulier en Allemagne.

scpi-solution.com (extrait de la conclusion) a écrit :

D’un point de vue perspectives à long terme nous restons optimistes. En effet l’économie est plutôt en bonne santé en France et en Europe. Ils restent certaines zones comme l’Allemagne, L’Autriche, Les Pays Bas, la Belgique qui offrent encore de très bons rendement. Il faut noter aussi l’évolution de l’économie et sa digitalisation. Mais aussi la place de plus en plus importante que prend l’industrie du loisir. d’où l’apparition de « nouveau biens professionnels ». Entrepôts, Stations Logistiques, Hôtels etc… Cette évolution et ces nouveaux biens devenant du coup de nouvelles cibles potentielles de rendement pour les maisons de gestion et donc les épargnants.

En tant qu’associé de différentes SCPI, c’est ce que j’ai envie d’entendre/d’écouter !
Un discours est fait pour celui qui l’écoute, mais, il est véridique que les sociétés de gestion sont allées investir dans de nouveaux secteurs ou, le plus souvent, de nouvelles zones géographiques pour dynamiser le rendement.
Est-ce au prix d’un risque plus grand ? Seul l’avenir nous le dira, non ?
En fait, le biais psychologique fait que je retiens les arguments qui me rassurent sur les décisions passées que j’ai prises. N’est-ce pas la même chose pour les professionnels du secteur ?

Disclaimer/Avertissement : client satisfait de scpi-solution.com, consultez le site de cet intermédiaire pour connaître ces offres commerciales.

Bonsoir à tous, j’ai une petite question suite à la lecture de l’article suivant www.lerevenu.com/immobilier/scpi/scpi-un-piege-eviter . Dans ce dernier, ils affirment :

Le Revenu a écrit :

le prix d’achat des parts des SCPI est lié à la valorisation des actifs immobiliers détenus par la SCPI. Cette valorisation est ajustée afin de prendre en compte l’évolution du marché immobilier mais à une fréquence annuelle voire tous les 2 ans. Cette fréquence de revalorisation des actifs est adaptée lorsque les prix de l’immobilier évoluent lentement mais n’est plus adaptée lors d’un choc de prix, tel que celui qui se profile actuellement.

    En effet, le confinement a fait entrer notre économie en récession. Des faillites de commerces et de sociétés de service sont attendues, entrainant un taux d’occupation plus faible des bureaux et locaux commerciaux ainsi que des renégociations à la baisse des loyers.

    Avec des taux d’occupation plus faibles et des loyers en baisse, la valeur des actifs immobiliers professionnels a techniquement baissé, mais ces baisses de prix n’ont pas encore été intégrées aux valorisations des SCPI car la réévaluation des actifs n’a pas encore eu lieu. C’est un processus qui prend du temps, avec des experts, sur la base de données de transactions…

Je voulais avoir les avis des plus éclairés et informés sur ce forum… Vaut-il donc attendre que les prix soient réévalués afin d’acheter des parts moins chers et profitez ainsi d’une valorisation plus tard ? Si oui, avez-vous une idée du délai nécessaire à cette ajustation ?

Merci d’avance de vos réponses.

En effet, je n’ai pas tapé pas les bons mots clés quand j’ai fait la recherche sur le forum …

Par rapport à ce que vous écrivez sur ce post :

GoodbyLenine, le 02/06/2020 a écrit :

Je n’ai pas changé d’avis depuis que j’ai écrit ceci, à propos des SCPI, début avril :

GoodbyLenine, le 04/04/2020 a écrit :

…/…
Ce qui me semble probable :
   - les dividendes distribués pour les prochains trimestres devraient baisser (peut-être pas ceux de T1/2020), mais difficile d’évaluer de combien, et pendant combien de trimestres, et toutes les SCPI ne seront pas impactées pareil (pour certaines, ça ne baissera pas);
   - ceux qui détiennent de l’usufruit, surtout de courte durée, vont souffrir (et les clés de démembrement devront s’ajuster); les nu-proprietaire sont bien moins impactés (c’est les loyers dans 5 ou 10 ou 20 ans qui les concernent, et nul ne sait si le Covid--19 aura un quelconque impact dessus);
   - la collecte va beaucoup diminuer (mais pas se tarir complètement, cf taux des prêts toujours bas, et rendement des placements alternatifs toujours très faibles) au moins pendant quelques trimestres (jusqu’à ce que la visibilité s’améliore);
   - l’impact sur toutes les SCPI ne sera pas homogène : l’immobilier de commerce (et de loisir) va être plus dans la tourmente (ces locataires vont souffrir du confinement), l’immobilier lié à la santé sera moins/peu impacté, certaines zones géographiques seront plus impactées que d’autres, etc. Selon leur exposition à ces marchés, et leur manière de choisir et gérer leurs locataires (la proximité sera un atout), les SCPI s’en sortiront plus ou moins bien. On verra aussi de grosses différences dans leurs manières de communiquer avec leurs associés.

… ni depuis que j’ai écrit il y a 18 mois celà : dans de nombreux cas, "il est largement préférable d’investir dans des SIIC (foncières cotées) que dans des SCPI", et c’est encore plus vrai actuellement, alors que les valeurs (volatiles) des SIIC ont bien baissées, contrairement à celles (figées dans leur marché "buy-only) des SCPI, pour des investissements dans les mêmes types d’actifs. On fera le bilan dans 10 ans (sur les 10 ans passés, le bilan est clair)…

Je suis d’accord avec votre analyse quant aux SIIC, mais bon je n’ai pas de compte-titres et débute à peine avec mon PEA et comptait profiter de l’effet de levier du crédit. Pour plus tard quand mon pseudonyme ne sera plus adapté à mon style d’investissement 😄

En revanche, concernant le point quand à la revalorisation des parts SCPI, il ne me semble pas que ce point ait été discuté et j’aimerais bien avoir vos avis.

Il semble être impossible de faire des prévisions gérérales tant les situations de bailleurs comme des locataires est variable.
Et tant que l’on n’est pas certain que dans tel ou tel secteur la reprise sera en V, en U ou en virgule.
Un exemple pour le secteur des commerces de bricolage.
Je reproduit le communiqué du groupe Thermador (robinetterie, etc…):

THERMADOR GROUPE - Coronavirus, impact sur le chiffre d’affaires

A Saint-Quentin-Fallavier – le 9 juin 2020 – 18h00

Nos activités dans le négoce professionnel ont poursuivi assez régulièrement leur remontée lors des deux dernières semaines du mois de mai. Dans le même temps, nous avons constaté une très forte et très soudaine reprise des commandes provenant des grandes surfaces de bricolage…"

Un exemple de courbe de reprise en V.

Une spécificité des SCPI (à capital variable) est que le prix des parts n’est pas vraiment gouverné par le marché, l’offre et la demande, ou alors avec une forte inertie et un retard de plusieurs mois voire années. Une "bulle" (décoréllée d’une éventuelle bulle du marché immoblier) peut donc se former et perdurer pendant assez longtemps.

Ceci est assez évident quand on compare l’évolution récente du prix des parts de ces SCPI et celle des actions de foncières en situation assez comparable (même type de patrimoine), même en corrigeant des différences entre les patrimoines , par exemple au niveau des endettements.

Ceci est dû au fait que le prix (des parts de SCPI à capital variable) est choisi par la société de gestion, certes avec quelques limites (entre 90% et 110% de la dernière valeur de reconstitution constatée, laquelle est basée sur des valeurs d’expertise datant de quelques mois à plus d’un an, sans prise en compte de tout ce qui a pu arriver depuis), alors que le cours des foncières résulte de la confrontation de l’offre et de la demande de manière quasi instantanée (ce qui peut aussi générer des excès).
Ceci est aussi dû au fait que ces SCPI sont en permanence en train de lever de nouveaux capitaux, avec diverses implications (effet dilutif/relutif de la collecte, dépendance plus ou moins importante de la valeur des parts à … ce qu’il sera possible d’acquérir sur le marché à l’avenir), alors que les foncières ont un patrimoine beaucoup plus stable (très stable même, avec pour seules exceptions les impacts d’éventuelles augmentations de capital -assez rares-, de fusions/absorptions, et les activités de développement de nouveaux actifs -promotion immo par exemple-).

Ceci peut être un inconvénient (si on anticipe des risques significatifs de baisse du marché immo) ou uen opportunité (dans le cas inverse)…

Interview de Boursorama avec le DG Jean-Marc Peter de la SDG Sofidy, sorti ce jour même:

Covid-19, est-ce le moment de vendre ses SCPI ?

Très peu d’élements de réponse mais il se veut rassurant (un avis qui ne peut pas être objectif évidemment).
Il indique que dans le pire de tous les scénarii envisagées, le rendement baisserait de 10% en 2020. 2021 sera beaucoup mieux.

Je vous invite également à lire le top commentaire de cette vidéo, qui se veut très pessimiste.

Pour en revenir à l’article du Revenu:

Le Revenu a écrit :

Cette valorisation est ajustée afin de prendre en compte l’évolution du marché immobilier mais à une fréquence annuelle voire tous les 2 ans. Cette fréquence de revalorisation des actifs est adaptée lorsque les prix de l’immobilier évoluent lentement mais n’est plus adaptée lors d’un choc de prix, tel que celui qui se profile actuellement. Cette valorisation est ajustée afin de prendre en compte l’évolution du marché immobilier mais à une fréquence annuelle voire tous les 2 ans

L’avantage d’un cycle de revalorisation très lent c’est que l’immobilier peut rebondir avant même que les SDG ne doivent répercuter une potentielle baisse liée à ce "choc" pour les SCPIs à Capital Variable. On parle déjà d’une certaine reprise des marchés financiers, grace aux plans de relance. Va-t-elle durer? Est-ce une desillusion ou réalité? L’immobilier va-t-elle suivre?

Ayant investi dans des SCPIs avec comme horizon >20ans. Je ne suis pas inquiet

L’avis du Crédit Agricole IdF sur la question : Rendement des SCPI : une baisse contenue.

J’avais dans l’idée d’acheter de l’US court de part de SCPI pour ma SCI.
Au vu des clés de répartition actuelles et de l’impact covid je suis réticent à finaliser la souscription.
Peut on s’attendre à un ajustement des clés de répartition dans les prochains mois à votre avis?
Certaines sociétés de gestion ont elles déjà communiqué sur le sujet ?

Je sors de toute logique liée au COVID, par rapport au sujet d’une éventuelle bulle, ce qu’on peut constater c’est que globalement ces dernières années ( même peut être décénnie ? ) les rendements perçus ont eu tendance à baisser sur les SCPI , a une époque ils étaient même aux alentours de 8% de mémoire.

Peut-on émettre la possibilité que dans le futur les rendements des SCPI que l’on détient deja j’entends, puissent remonter, par exemple en période inflationniste, avec peut être une augmentation des loyers plus grandes..

Communiqué du groupe La Française ce jour, suite à mise à jour de la valeur du parc immobilier.

2 baisses de prix de part donc (Crédit Mutuel Pierre 1 et LF Europimmo). Le reste de la gamme se porte bien mieux.

J’attends avec impatience le résultat de l’estimation de leur parc immo pour PAREF GESTION (pas de son pas d’image) et CORUM L’EPARGNE (il y a un webinaire jeudi semaine prochain qui nous en apprendra peut être plus).