Bulle des SCPI : y a-t-il une bulle sur les SCPI ?

cedREIM · #1

MisterVix a écrit :
Comme plusieurs intervenants ici, je suis inquiet de la forte couverture médiatique sur les SCPI et de l’engouement visible du publique. Cela risque, si l’on se réfère à l’histoire de toutes les bulles, de conduire à des déconvenues.

Vos craintes liées à la surmédiatisation des SCPI sont pour ma parts infondées, dans le sens où même si elles ont le vent en poupe, elle ne représente encore quasiment rien dans l’univers du CRE.
Elles battent aussi record en record mais c’est lié au fait qu’elles partent de très bas.
Elles sont aujourd’hui encore très loin des fonds souverains, fonds de pension, assureur, et SIIC en terme de volume d’investissement.
Les SCPI ont représenté 8% des volumes en 2015 (Chiffres CBRE).
Un autre chiffres qui me parle encore plus : La plus grosse société de gestion AXA IM a investi rien qu’en 2015 l’équivalent du tiers de la collecte des SCPI depuis 50 ans, ou l’équivalent de 2 ans de collecte (base 2015) de toutes les SCPI du marché.
AXA IM - Real Assets atteint un volume de transactions record avec 10,8 Mds? en 2015 - Business Immo

Je pense qu’il faut toutefois rester sélectif et rester prudent tout de même aux effets de mode (Santé, ou diversification europenne). Le marché immobilier commercial français est un des plus sain et un des plus safe au monde… à condition de rester sur ce qui constitue le coeur de l’investissement : Le bureau en Ile de France.
Je ne dis pas qu’il faut faire que cela, mais puisque le sujet est la (non) prise de risque, si vous êtes tenté et que vous souhaitez minimiser les risques c’est la seule stratégie qui se tient.

En conclusion les SCPI à elles seules ne pourront pas provoquer de bulle sur le marché du CRE, par contre un fond souverains…

Mots-clés : bulle, prix, scpi

Polaris · #2

La réponse à la question "y a-t-il une bulle sur les SCPI ?" me paraît évidente: OUI. C’est très clair, de manière générale il y a une bulle sur l’immobilier européen, et d’ailleurs même le DG de la société Corum AM est intervenu plusieurs fois sur BFM pour le dire clairement (ce qui est vraiment étonnant de la part du DG de cette SCPI par ailleurs assez "rentre-dedans" en termes de communication). C’est tout simplement lié au Quantitive Easing de la BCE, c’est-à-dire à la politique d’argent gratuit et aux taux zéro sur les obligations d’états. Les obligations souveraines ne rapportent plus rien (voire moins que rien avec les taux négatifs sur la dette allemande), les corporate de société pas trop risquées rapportent autour de 0.5 à 1% à 10 ans (il faut aller chercher des boites vraiment pourries - pardon, du High Yield - pour avoir des taux de 4%), mais on vous permet de vous endetter à taux quasi-nul pour acheter de l’immobilier: en toute bonne logique, si cette situation totalement absurde et malsaine était amenée à se prolonger, les prix de l’immobilier pourraient augmenter jusqu’à ce que le rendement locatif atteigne le taux des emprunts d’états de bonne qualité (zéro donc) plus la prime de risque, qui a tendance à décroître à 3%. Donc en théorie, sur la base d’un rendement locatif moyen pour l’immobilier professionnel de 5% brut actuellement, les prix pourraient encore augmenter de 66% !

C’est évidemment un calcul très théorique, mais il permet de se rendre compte que le QE de la BCE est totalement responsable de la bulle de l’immobilier (et des SCPI en particulier). Même chose d’ailleurs pour les marchés action (les PER sont au plus haut d’avant la crise de 2009 et même de 2001: autour de 18 en Europe et 23 aux USA alors que les profits des grandes entreprises sont loin d’être flamboyant et même en légère baisse), pour les obligations, pour le non-côté, pour les cours des forêts et des terres agricoles… En fait, TOUS les actifs financiers sont en bulle, et le resteront tant que les taux resteront à zéro ou presque. Il y a juste trop d’épargne et trop de monnaie gratuite à disposition, et trop peu de projets entrepreneuriaux rentables à mettre en face. Le jour où les taux de la BCE augmenteront, les prix de ces actifs baisseront immanquablement. LA question est donc: quand les taux remonteront’ils ? Et même, allons plus loin: remonteront-ils un jour ? La question ne me paraît pas stupide: les taux sont quasi-nuls au Japon depuis 25 ans, et aux Etat-Unis, malgré un chômage à un niveau plancher, l’économie est à ce point fragile (pas d’augmentation des salaires, forte précarisation du marché du travail, endettement massif des étudiants, baisse des profits des entreprises) que la Fed hésite fortement à remonter ses taux ne serait-ce que de 0.25 point; et même si elle le fait (ce qui n’est pas acquis), ce sera plus pour rassurer les investisseurs et se donner de la marge pour les baisser lors du prochain ralentissement, car dans l’absolu la situation économique fragile ne le justifie pas. Et même si les taux remontent, ils ne reviendront probablement jamais à leurs taux d’avant crise mais à peut-être seulement 1.5-2% à 20 ans (au lieu de 3.5-4%).

Bref, plus que jamais, les investisseurs que nous sommes se trouvent face à un terrible dilemme: soit être prudent, c’est-à-dire ne pas investir dans des actifs immobiliers manifestement surévalués, et attendre sagement la hausse des taux et la baisse des prix. L’ennui, c’est qu’en attendant il faut placer ses économies à un taux inférieur à 1% brut (donc autour de 0.5% net), donc accepter une quasi absence de rémunération de son épargne, et être conscient que cette situation peut, de manière réaliste, encore durer peut-être 5, 10 voire 20 ans. Même sur la durée d’une vie professionnelle, l’impact de cette absence de rendement sur la rentabilité globale sera très pénalisante. Sinon, il faut accepter de prendre des risques - même mesurés - et investir sur des actifs certes surévalués, mais qui gardent un rendement correct et qui seront peut-être encore plus surévalués demain. En étant conscient que les supports immobiliers étant par nature peu liquides, ils seraient très difficiles à revendre rapidement en cas de perception d’un début de hausse des taux (au contraire d’actifs plus liquides comme les actions et l’immobilier côté). Les stratégies intermédiaires, prudentes et diversifiées, sont évidemment possibles, en étant conscient que si elles sont à priori de nature à éviter la ruine totale d’un patrimoine, elles diminuent également l’espoir de rendement à long terme… Bref, à chacun de voir !

corsaire00 · #3

Selon le Haut conseil de stabilité financière (HCSF), les prix de l’immobilier commercial seraient surévalués de 20%, et même de 30% dans certains secteurs. Comment expliquer ce gonflement des prix ? Les épargnants qui ont investi dans des sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) risquent-ils gros ? Eléments de réponses avec Laurent Saillard du Revenu. Ecorama du 8 juin 2016 présenté par David Jacquot, sur Boursorama.com.

video de 7mn sur le site de boursorama

Mon avis:
La réponse à la question est à mon avis liée à la courbe des taux d’interêts
Si vous considérez que les taux vont remonter fortement à CT ou MT (5 à 7 ans) oui il y a une bulle
Si vous considérez que le taux vont rester bas ou passer en taux négatif, non il n’y a pas de bulle.

Si les taux restent bas ou continuent à baisser, le rendement des actifs continuera à baisser et la valorisation des SCPI montera.

M07 · #4

Bonsoir !

Une petite infographie sur la désaffection des commerces de ville (vacance commerciale). Certaines régions sont plus affectées que d’autres. Cela peut aider à sélectionner SCPI ou Foncières :

poam5356 · #5

Ce n’est pas mon avis concernant les différences entre les marchés immobiliers.
Certes, elle existe, mais pas en tendance lourde.
Ayant investi en SCPI il y a plus de 20 ans, je constate depuis le parallèle avec le résidentiel.
Si j’ai pris le graphique de Friggit, c’est parce qu’il nous donne une vue avec recul sur le marché immobilier résidentiel. Et j’extrapole volontiers au marché commercial.
La bulle des années 90, le marché des SCPI a été plombé exactement comme dans le résidentiel.
C’est à cette époque que j’ai investi en SCPI… Des largesses m’ont alors été faites pour y entrer, parce que c’était plutôt la déroute généralisée.
On peut prendre cet autre graphique, il va dans le même sens et est ciblé bureaux en IDF, mais en moins parlant parce que limité aux 10 dernières années.

Me rétorquera-t-on qu’il cible l’IDF? Je l’estime digne d’être représentatif puisque l’investissement en IDF représente presque 50% du total investi en SCPI.

Pour le second graphique : ok… Je reconnais que ce n’est peut-être pas le meilleur.
J’en sors un autre. Il épouse l’orientation de celui de Clameur.

Quant aux facteurs de sensibilité … C’est toujours le même : les taux, rien que les taux.

AesculusHippocastanum · #6

Vous m’octroyez des propos que je n’ai pas tenu ("tout va bien") Ensuite,il me semble avoir répondu à votre question dans le mail précédent. Enfin, comme je vous perçois comme excessif et que je goûte assez peu votre ton suffisant, je préfère arrêter là notre discussion.

Cordialement,

Beyle · #7

J’ai retrouvé dans mes archives un article de 1997 sur les SCPI que je pense utile de partager avec ceux qui pensent que les SCPI sont un placement de tout repos.

J’extrais juste une phrase :" Il est impératif d’acheter sur le marché de gré à gré, avec une décote de 50 à 70% de leur valeur 1990-1991"

GoodbyLenine · #8

Ce thème (le fait que les SCPI peuvent entrer en crise, devenir peu liquide, perdre de la valeur, que l’immobilier peut baisser, etc.) a déjà été évoqué sur le forum : voir ce message (et ceux qui le précèdent ou le suivent) ou Bulle des SCPI : y a-t-il une bulle sur les SCPI ? ou Revente de SCPI : délai de 3, 6, 12 mois ou jamais… ou Bulle dans l’immobilier de bureaux parisien : reportage de France 3… ou Illiquidité et ventes bradées sur des SCPI : tendance à venir ? ou Sondage : krach immobilier à Paris ? ou bien d’autres.

C’est d’ailleurs en 1997 (et les quelques années suivantes) qu’il fallait … acheter de l’immobilier et des parts de SCPI (bien choisies : voir [1]). A moins de préférer investir en bourse en étant capable de tout avoir vendu avant le recul de 2000 (pour réinvestir sur l’immobilier). Facile à constater à posteriori, quasi-impossible à réaliser à chaud (en 1997, peu de monde voulait acheter des parts de SCPI pestiférées, et que dire de la propension des banques à permettre de les financer à crédit)…

Je rappelle le graphique cité ici (qui a depuis disparu du site de l’IEIF, alors qu’il mériterait d’être tenu à jour) :

[1] à noter qu’aucune des SCPI citée dans l’article du JdF d’avril 1997 n’existe encore actuellement : toutes ont fusionnées. Les société de gestion citées dans l’article n’existent plus non plus… Et pourtant la durée moyenne d’un investissement en SCPI avoisine 50 ans, avec ~2% des anciennes parts vendues chaque année (donc les associés sont bien moins volatiles que les SCPI et les sociétés de gestion).

Polaris · #9

Je me suis amusé ce soir à relire cette file. C’est parfois intéressant de regarder dans le rétroviseur.

Il y a 3 ans (Dieu que le temps passe vite !), nous nous demandions s’il y avait une bulle sur les SCPI et plus généralement sur l’immobilier, et ce qu’il se passerait si les taux d’intérêt augmentaient (ce qui devait forcément finir par arriver, sauf scénario à la japonaise). Bilan:
- après avoir légèrement augmenté, les taux directeurs de la FED sont de nouveau orientés à la baisse
- la BCE a provisoirement mis en pause son QE mais n’a pas augmenté ses taux directeurs; la croissance européenne patine sérieusement, les taux souverains sont pratiquement tous nuls ou négatifs, malgré des taux de chômage en baisse l’inflation reste désespérément flat, la BCE et Christine Lagarde parlent sérieusement de maintenir une politique monétaire très accommodante, les termes ’QE for people’ et ’helicopter money’ reviennent de plus en plus souvent dans la presse économique
- le prix du m² de logement a Paris a dépassé les 10k€
- on peut emprunter à 20 ans à moins de 1%
- les fonds obligataires que l’on disait mourant voire dangereux ont permis de gagner entre 8 et 20% en 2018-2019
- Pour ce qui concerne l’immobilier non côté, ces 3 années ont été plutôt bonnes - à l’exception notable des SCPI de commerce de centre ville dont certaines sont clairement en difficulté -: pour les bureaux, l’hôtellerie, les entrepôts et le socio-médical, les revenus versé ont plutôt légèrement augmenté (surtout en 2018), les prix des parts se sont légèrement revalorisés, mais sans excès
- Du côté des SIIC européennes c’est aussi assez contrasté: l’année 2018 et le début 2019 ont été assez rudes, surtout pour les SIIC spécialisées dans l’immobilier commercial et les centres commerciaux; depuis la plupart ont bien repris des couleurs, sauf encore une fois l’immobilier commercial qui souffre toujours d’une décote énorme malgré des rendement incroyables (je pense qu’il faut y voir, à tord ou à raison, une anticipation de la part des marché d’une très forte concurrence du commerce physique par l’e-commerce). En Allemagne, une fronde populaire contre l’augmentation trop importante des loyers à Berlin et dans les grandes villes du pays a poussé les municipalités à prendre des mesures de gel des loyers, ce qui a causé quelques soucis à de grosses sociétés foncières de logements (comme quoi, le risque ne vient parfois pas forcément de là où on l’attendait…)

Bref, la bulle immobilière a lentement mais sûrement continué à gonfler. Ceux qui n’ont pas voulu suivre la vague par prudence ont placé leurs liquidités à des taux quasi-nuls, ou ont subit la volatilité des marchés. Ceux qui ont investi dans l’immobilier (SCPI ou SIIC) n’ont dans l’ensemble pas dû faire de mauvaises affaires. Personnellement, étant de nature très prudente (trop pour devenir réellement ’riche’), j’ai suivi une stratégie médiane (comme toujours)… Pour ce qui est de l’immobilier (un gros tiers de mes investissements), j’ai investi modérément et de manière extrêmement sélective - mais un peu tout de même - en SCPI (pratiquement pas en immobilier commercial, ouf !), surtout en nue-propriété, et je n’ai pas eu à m’en plaindre. J’ai également investi en SIIC, essentiellement après le mini crash de début 2019, avec là aussi de plutôt bons (voire très bons) résultats: Covivio, Icade (Merci à LREM pour le PFU sur les dividendes des SIIC)… Sauf pour Unibail Rodamco Westfield, le couteau qui n’en fini pas de tomber…

Et maintenant: stop ou encore ? On continue tant que le musique joue en espérant ne pas être le dernier cou*llon à se retrouver sans chaise, ou on sort du jeu, on réalise les profits et on met les billets sous le matelas en attendant le crack (qui viendra bien un jour, mais quand ?)… avec le risque de passer à côté de 3 nouvelles bonnes années ?

Ah, si je pouvais investir dans un bon palantir financier d’occasion … mais j’ai pas encore trouvé sur LBC.

Rendez-vous dans 3 ans !

GoodbyLenine · #10

A mon avis, le prix des parts des SCPI à capital variable ne va pas bouger avant quelques trimestres au moins. (Celui des -généralement plus petites- SCPI à capital fixe devrait baisser, sauf pour quelques exceptions de SCPI avec un patrimoine leur permettant de tirer leur épingle du jeu, ou pour celles qui sont déjà largement "au tapis"). A plus long terme, je n’en sais rien.

Je n’ai encore pas vu (depuis un peu plus de 10 ans que je suis ce marché) une société de gestion baisser le prix d’une part (d’une SCPI a capital variable), même lorsque le blocage du marché secondaire était installé (ce qui est arrivé pour quelques SCPI, même si le marché de l’immobilier "pro" était globalement haussier sur la période, en relation avec les taux baissiers), et qu’une baisse du prix de la part était sans doute pertinente. D’autres "moyens" ont été privilégiés, comme le "laisser bloqué", ou créer un fond de remboursement, ou faire absorber la SCPI par une autre plus liquide (souvent avec des parités peu engageantes pour les associés de l’absorbée).

J’ignore ce qui se passerait si les experts étaient obligés de dégrader significativement les valeurs d’expertises, par exemple parce que les taux de rendement des actifs acceptés par le marché auraient augmenté, ou/et parce que les SCPI devraient entériner de fortes baisses de valeur locative (donc baisser les loyers pour éviter que la vacance locative n’explose). Mais ça,arrivera bien un jour…

Sur un produit comme les SCPI, largement "buy only", ceci aurait sans doute pour conséquence un blocage du marché secondaire de beaucoup de SCPI (donc impossibilité de vendre des parts, sauf à attendre un très long moment, ou à consentir d’importants rabais). Ceci ne se produira que lentement, car il pourrait toujours rester quelques acheteurs se satisfaisant de 2 ou 3% de rendement (et n’ayant guère d’intention de revendre un jour, donc pas trop préoccupé d’acheter en fait très cher). Ceci ne gênera pas forcément les associés, qui ont plus l’oeil rive sur le montant distribué, que sur le prix de la part, ou en tout cas moins qu’une baisse des montants distribués.

Certaines SCPI me semblent mieux armées que d’autres pour ces tempêtes qui s’annoncent. Elles ont pour caractéristiques
- des durées fermes de baux longues (plus longues que ce qui est possible avec les baux 3-6-9 en France, donc une fraction significative du patrimoine hors de France);
- une dépendance limitée à la collecte (ou une maîtrise du réseau de collecte, qui peut aussi être une distribution quasi exclusive via certains réseaux bancaire susceptibles d’accorder des prêts), et surtout moins de risques de "retour de papier" (institutionnels détenant beaucoup de parts, susceptibles de vouloir les vendre);
- un endettement limité (et les engagements pris pour des VEFA sont de l’endettement);
- un patrimoine et des locataires à même de "résister" à la crise (pas facile de les identifier avec certitudes, mais certains domaines d’activité des locataires, ou certaines localisations des biens, par exemple, devraient être des atouts, sous réserve que les valorisations actuelles ne surestiment pas déjà ces atouts) et une bonne maîtrise des relations avec les locataires (pas quand la SdG connaît mal ses locataires, et passent par des intermediaires).
A mon avis, les "reserves", que ce soit le RAN, la RPV ou les plus-values potentielles sur le patrimoine, ne sont pas vraiment une caractéristique discriminante, et pourraient juste retarder un peu les éventuels dégâts.

On peut déjà avoir une illustration des différences, en constatant la visibilité que chaque SdG semblait avoir récemment de la situation de ses SCPI, et qu’elle reflétait avec plus ou moins de transparence vers les associés. Certaines semblent tenir le gouvernail, même si ça tangue, quand d’autres ont surtout sorti le parapluie (en baissant préventivement la distribution "au cas où") et attendent le retour du calme…

ddazin · #11

GoodbyLenine, le 16/09/2023 a écrit :
rentier2030 a écrit :
Les scpi sont tout simplement des placements insuffisamment rentables dans le contexte actuel ne serait ce que vs sicav monétaire.
Cette comparaison me semble un peu absurde, car on investi dans une SCPI pour au moins une decennie, généralement beaucoup plus, et pas du tout avec les mêmes objectifs que quand on investi dans une Sicav court terme.

Pourquoi dire que ce propos est absurde ? Vous l’avez-vous-même évoqué dans votre message #122 du 14/06/2020 de cette file. Je vous cite : « Ce qu’il faut mesurer, ce n’est pas le rendement des SCPI dans l’absolu, mais l’écart de rendement entre celui des SCPI et les taux des emprunts (dont le taux sans risque, actuellement négatif) et ceux d’autres placements. », puis « Il n’y a pas si longtemps il y avait même des SICAV de trésorerie rapportant plus de 5%. »
Cela s’appelle la prime de risque, et c’est bien le cœur du sujet aujourd’hui :
« Tous les investisseurs ont le regard braqué sur l’évolution des taux d’intérêt. Et tous lèvent la tête pour tenter d’y voir un plafond ou un palier. Car la donne a changé. Biberonnée aux taux d’intérêt nuls, voire négatifs, la filière doit se réhabituer à un rééchelonnement des primes de risque. D’abord de l’immobilier au regard des autres classes d’actifs. Mais aussi de tels ou tels segment d’actifs qui avaient vu fondre ses taux de capitalisation comme neige au soleil.» Business immo du 7/10/2022

La prime de risque représente le supplément de rendement qu’un investisseur demande pour investir dans un actif risqué par rapport à un actif sans risque, l’OAT 10 ans étant considérée comme la référence en France.
Lorsque les rendements des obligations d’État augmentent en raison d’une hausse des taux d’intérêt, les investisseurs peuvent rechercher des investissements plus sûrs comme les obligations plutôt que l’immobilier commercial. Pour compenser le risque supplémentaire de l’immobilier, la prime de risque exigée pour les investissements immobiliers peut augmenter. Et pour atteindre ces rendements plus élevés, les prix des biens immobiliers commerciaux doivent baisser, ce qui entraîne une dépréciation de la valeur de ces biens.
La réalité est que la hausse des taux est très violente. Il suffit pour l’illustrer de prendre un exemple très basique purement théorique, mais révélateur quand même :
Soit un immeuble acheté 100 avec un rendement de 6 %, et des taux proches de zéro, l’OAT 10 ans étant à 0,5% : la prime de risque est à 5,5% et l’investisseur estime que le risque pris est correctement rémunéré.
Un an plus tard, l’OAT 10 ans est à 3.5%. Les loyers étant indexés sur l’inflation à 5% ,ils passent à 6.30% de rendement et la valeur de mon immeuble à 105, mais la prime de risque est tombée à 2,8 %.
Si l’ investisseur considère que la prime de risque de marché devrait être toujours de 5,5% par rapport à un actif sans risque, alors il investira dans l’ immeuble que si sa valeur a baissé de 26,50% à 73,50 !
Tout cela est évidemment purement théorique mais cela montre toutefois l’impact important d’une hausse des taux aussi brutale.
Il faut évidemment tempérer : « Toutes les classes d’actifs ne sont toutefois pas impactées de façon homogène et les évolutions sont plus ou moins marquées selon les typologies et les localisations. » dixit l’Aspim dans son communiqué de presse du 19/07/2023.

Certains analystes pensent que la notion de prime de risque n’est plus pertinente, car les taux sans risque subissent aujourd’hui des variations trop brutales, et que les obligations d’état ne sont plus vraiment « sans risque », c’est pourquoi elles ne devraient plus servir de référence.
Lire à ce sujet l’article de business immo : Et maintenant, quelle prime de risque pour l?immobilier ? - Business Immo

Dernière modification par ddazin (27/09/2023 14h30)

Benoit1981 · #12

Bonsoir,
Allianz Pierre maintient son prix de part :
https://www.immovalor.fr/documents/639/ … 092023.pdf
Bonne soirée.

Oblible · #13

Pour ceux que ça pourrait intéresser :

https://hubs.ly/Q023PKny0

Dans un contexte de baisse de la demande immobilière et des transactions ainsi que d’une baisse des prix, les SCPI font l’objet d’une attention particulière.

Au programme de ce webinar, nous répondrons aux interrogations suivantes :

- Comment les SCPI traversent la crise immobilière actuelle ?
- Quelles sont les SCPI les plus impactées ? celles qui s’en sortent le mieux ?
- Quels secteurs sont les plus affectés ?
- Quelles stratégies sont mises en place par les SCPI dans ce contexte de baisse des prix de l’immobilier ?

Cette étude est basée sur l’évolution de la valeur du parc immobilier des SCPI de 2018 à 2022, ainsi que des dernières valeurs de reconstitution de 2023.

Surin · #14

Je déconseille l’achat de SCPI en nue-propriété : les clés ne sont pas attrayantes et le risque de baisse de prix de part est trop élevé, pour le nu-propriétaire c’est la double peine car il subit la baisse sur 100 % des parts alors qu’il n’en a payé que 70 ou 80 % environ.

De plus acheter en NP sur 5 ou 6 ans (5 ans + délai de jouissance minimum) sera forcément perdant, les frais de souscription faisant perdre tout intérêt à l’opération (j’achète en payant 81 % aujourd’hui et je revendrai seulement 89 % dans 5,5 ans si le prix de part se maintient, s’il baisse, je peux revendre au prix d’achat voire en dessous).
C’est de l’épargne immobilisée pour rien avec un risque de perte.

Globalement je conseille la plus grande prudence sur les SCPI à capital variable, y compris celles sans frais.

FCP · #15

Les fonds immobiliers grand public en 2023

L’Association Française des Sociétés de Placement Immobilier (ASPIM) dévoile aujourd’hui les statistiques de souscriptions et de performances des SCPI, OPCI grand public et sociétés civiles à vocation immobilière pour l’année 2023.

M. Jean-Marc Coly, Président de l’ASPIM souligne : « L’année 2023 a été une année charnière pour le marché immobilier. Face aux hausses brutales des taux d’intérêt, les gérants ont su faire preuve de transparence et de réactivité pour prendre les bonnes décisions dans une situation difficile. Le taux de distribution des produits s’est montré robuste et en ligne avec les attentes tandis que les mécanismes de liquidité ont pu être activés pour répondre en partie aux parts en attente. L’amélioration des indicateurs macroéconomiques et des conditions de marché offrent des perspectives positives pour l’année 2024. »

Les fonds immobiliers grand public en 2023

Fanscpi · #16

Voici une étude détaillée de l’ASPIM sur la collecte des fonds immobiliers au 2ème trimestre 2024.

Etude ASPIM

Phaeton · #17

Yuesuke a écrit :
Boursier.com a écrit :
Protection contre l’inflation

Bien que nettement plus modérées que l’an dernier, ces progressions montrent que les SCPI sont toujours largement en capacité de se protéger de l’inflation grâce à l’indexation des loyers sur la hausse des prix. Bien sûr,les gestionnaires de SCPI n’appliquent pas toujours l’intégralité de ces indexations de loyers pour ne pas trop fragiliser certains locataires.

Des concessions sur les loyers sont également possibles lors du renouvellement des baux, le but étant de garder un taux d’occupation maximum des bâtiments et des engagements de location les plus longs possibles.

L’agence de comm boursier.com (Qui est boursier.com ?) nous livre encore un bel exemple de sophisme.

Les indices progressent, donc les SCPI pourraient ("sont largement en capacité") se protéger de l’inflation en augmentant les loyers.

MAIS cela nécessiterait que les locataires puissent ("soient en capacité") et veuillent payer des loyers plus élevés.

ET ça, ce n’est pas ce qu’on constate.

Sinon, boursier.com publierait des affirmations étayées par des données vérifiables, par exemple une comparaison entre les loyers encaissés par les SCPI et les indices dont il est question, plutôt que des suppositions en mode "si Tata en avait on l’appelerait Tonton".

Boursier.com mélange des informations et des contenus payés par des annonceurs. Il faut l’avoir à l’esprit quand on lit. (Oui, je sais ; si on l’a à l’esprit, on serait largement en capacité de trouver des sources d’information fiables, et donc de ne pas lire boursier.com )

Surin · #18

Et quand on vous a lu, on avait l’impression que vous aviez simplement posté un article vantant les mérites des SCPI notamment pour protéger l’investisseur de l’inflation, pour la simple et bonne raison que vous n’y avez mis aucun bémol ou commentaire.
J’approuve la démarche de ceux qui ont trouvé à y redire, inutile de leur faire remarquer ironiquement qu’il découvriraient le principe de la presse écrite, ce n’est pas bienveillant et ça tient du comble.

Phaeton · #19

INSEE a écrit :
Indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) - Base 100 au 1er trimestre 2010
Indice des loyers commerciaux (ILC) - Base 100 au 1er trimestre 2008

Chaque détenteur.rice de parts de SCPI pourra comparer avec l’évolution des loyers encaissés telle que communiquée par les sociétés de gestion concernées.

Phaeton · #20

Carignan, vous vous faites taquin, mais j’apprécie vos interventions alors je tente de vous répondre de mon mieux.

"C’était idiot" : c’était manquer d’intelligence, de discernement.

C’est comme ça que j’appelle "avoir investi dans des SCPI en croyant en tirer des revenus dont le pouvoir d’achat ne baisserait pas malgré l’érosion monétaire", à la lumière des faits qui montrent que cette hypothèse ne se vérifie pas. Et le premier à l’avoir fait, c’est moi (je vous renvoie à ma présentation).

Asn540 comme d’autres avant lui éclaire nos perceptions par des explications permettant de comprendre ce qu’il eût mieux vallu comprendre avant d’investir : que ce n’est pas si simple que ça, que ça ne se compare pas à l’investissement dans un actif qu’on gère soi-même et dont le locataire a les reins assez solides pour supporter que son loyer soit indexé sur l’indice ad hoc.

Est-ce plus explicite ?

Et oui, moi aussi j’en arrive à me demander "mais alors, vu que je ne comprends pas grand chose, j’investis dans quoi ?" Y a-t-il une classe d’actif dont je comprenne assez bien les risques pour y placer mes économies ? Et là, je vous renvoie à mon portefeuille où je narre comment j’en suis arrivé à investir en suivant une formule, plutôt que d’essayer de "faire des coups" en suivant mes "convictions".

Si je voulais appliquer les mêmes principes de diversification à l’immobilier qu’aux marchés actions, il me faudrait trouver un produit dont l’évolution reproduise celle de l’immobilier professionnel, sur le plus grand nombre de secteurs d’activité possible, et en ne retenant que les plus gros acteurs sur les marchés les plus développés. (Et avec les frais les plus bas, ce qui écarterait d’emblée nos très chères foncières non cotées !) Je ne connais pas ce produit, et c’est dommage, car sinon je vous en soufflerais le nom, et vous ne vous mettriez plus en peine de déterminer en regardant les chiffres du jour où il vaut mieux placer aujourd’hui des économies dont vous pensez ne pas avoir besoin edit: avant 15 ou 20 ans (immo=long terme).

Au total, bulle ou pas bulle, on voit que la valeur des actifs des SCPI a baissé dernièrement, et que les revenus versés n’ont pas augmenté en Euros constants.

Dans combien d’années tout ça finira-t-il par remonter au-dessus du niveau atteint en 2021 ? Je ne sais pas. Mais il me semble que ce n’est qu’à ce moment-là qu’on saura s’il y a eu bulle ou pas.

Je conserve quelques part de SCPI au cas où (et parce que personne ne veut me les acheter aux prix actuel, pourtant bien décoté par rapport à ce que je les ai payées !) Mais avec le prix de celles que j’ai vendues, je compte acheter un bien immobilier dans lequel je pourrai un jour habiter.

Bref ! Mon principal argument ici demeure que l’antienne "Les SCPI protègent de l’inflation grâce à l’indexation des loyers" est trompeuse. Et je continuerai à le dire à chaque fois que je l’entendrai (ou la lirai ici !)

Jusqu’à preuve du contraire…

Surin · #21

carignan99, le 03/10/2024 a écrit :
Sinon et sur le fond, je n’ai pas trouvé la réponse à une question que je me pose. Par les temps qui courent, les SCPI de bureaux résistent-elles mieux (i.e. plus performantes en matière de rendement global) que celles plutôt spécialisées dans les commerces?

Mon hypothèse : l’activité des services marchands est plus dynamique que l’activité des commerces (sources : Insee et Insee). Peut-être que ça a des conséquences dans le domaine de l’immobilier professionnel, par plus de résistance des bureaux vs commerces (plus de demande / plus de capacité à payer des loyers croissants pour les bureaux)?

Mais peut-être que cette théorie est idiote? Ou que simplement elle en résiste pas à l’épreuve des faits (notamment autres facteurs genre télétravail)? Je n’ai rien trouvé là-dessus.

Vous pouvez citer toutes les sources que vous voulez, indépendamment des graphiques, on est dans un marché d’offre et de demande. Les transactions se font peu ou prou en suivant cette tendance ainsi que les loyers, malgré les indices qu’ils sont censés suivre. Alors pour les loyers vous trouverez des exemples où le client accepte les augmentation sans sourciller mais au bout d’un moment, ça coince car il réalise que son voisin paie 30 % moins cher et il se réveille. Souvent ça fait mal et/ou il part, et là obligé de relouer en phase avec le marché (des bailleurs connaissent la rengaine ).
Il y a donc des négociations permanentes et les locataires ont bien raison de le faire, sinon ils se font pigeonner. Certains négocient plus que d’autres.

Les activités de commerce et de bureau sont cycliques, indépendamment l’une de l’autre, en 2014 on vantait les SCPI de commerce car elle affichaient de meilleures performances que le bureau, qui s’est rattrapé ensuite. Puis le commerce a surtout souffert suite aux années covid, le bureau continuant de se valoriser alors qu’il n’aurait pas forcément dû, mais l’offre et la demande ne tiennent pas toujours compte de la réalité, les SCPI avaient le vent dans le dos, il les a poussées quelques années de plus, quelques années de trop.
Aujourd’hui il y a ce rattrapage sur le bureau, le commerce étant à des valorisations plus réalistes, il souffre moins.
C’est une explication, il y a d’aures paramètres mais rappelez-vous que ce sont des cycles non alignés, immobilier commerce et immobilier bureau (ainsi qu’immobilier résidentiel).

Pauriak · #22

@IH : Vous avez tout à fait raison concernant les franchises de Loyer.

J’avais présenté cela dans un poste sur Icade mi-2023

NB: Les chiffres sont de fin 2022.

Vous pouvez voir que les franchises de loyers (52) représentent 10% des loyers réellement perçus (557).

Et qu’ils présentent un rendement net initial (4,7%) et un plus présentable TOPPED-UP (5,1%) qui est un rendement rajoutant les franchises de loyer … comme du loyer.

A l’époque je trouvais le rendement réel (4,7%) bien faible pour les bureaux ICADE qui ne sont pas du top prime; loin s’en faut.

sinwave · #23

Article paru cette semaine dans le canard au sujet des valorisations de tours de bureaux à à rénover à la défense…. Le moins que l’on puisse dire c’est que la baisse de valorisation est vertigineuse !

Zigarov · #24

Les majors du BTP commencent à lancer des filiales pour transformer les bureaux en logement : ici Bouygues par exemple.

Les chiffres sont impressionnants :

D’ici à 2025, Bouygues Immobilier ambitionne de réaliser 500 logements en ce sens, notamment en Ile de France, région qui abrite le parc de bureaux le plus important. Avec la montée en puissance du télétravail, dans cette seule région, l’Institut d’épargne immobilière estime que 3,3 millions de m² seront désertés par les salariés dans les dix prochaines années

cedREIM · #25

Il faut tout de même faire preuve de nuance.

Il est clair que la situation est catastrophique pour les tours non rénovés et vieillissantes (la rénovation coute un bras, parfois même plus qu’un cout de reconstruction)
Je pense à la Tour Prisma, aux Terrasses Bellini ou à Coeur Défense dans une moindre mesure.

En revanche le neuf ou les immeubles ayant été lourdement restructurés se portent bien et attirent les locataires.
Je pense à la tour Alto ou la Tour Trinity, pourtant livré post-covid, qui est désormais presque pleine.

La vacance à la Défense est davantage le fait de livraison massive que d’une désertion des locataires.

Depuis quelques jours la tour Aurore, restructurée lourdement, est sur le marché.
La tour Arianne semble pas loin d’être finalisée aussi.

Mécaniquement quand des dizaines de milliers de m² arrivent sur le marché ça fait augmenter le taux de vacance. Ce qui ne signifie pas qu’il y a moins de m² loués au global.

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Yuesuke a écrit :

Boursier.com a écrit :

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INSEE a écrit :

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carignan99, le 03/10/2024 a écrit :

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